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도심은 오피스텔, 대학가는 도시형주택 유리

중앙일보 2012.08.20 00:47 경제 6면 지면보기
오피스텔과 도시형생활주택(이하 도시형). 요즘 부동산 시장의 대세다. 1~2채를 사서 임대해 용돈이나 생활비를 대려는 사람이 늘면서 인기가 하늘을 찌른다. 하지만 두 상품 중 어떤 것을 고를지 고민에 빠지기 일쑤다. 이름은 다르지만 겉으로 보기에는 큰 차이가 없어서다. 심지어 한 건물에 오피스텔과 도시형이 같이 들어서는 복합단지도 나온다.


내게 맞는 수익형 부동산 투자

 오피스텔과 도시형은 비슷해 보이지만 차이가 크다. 주거환경 등에서 장·단점이 뚜렷하고 세제혜택 등도 다르다. 그 때문에 향후 임대수익률 면에서 차이가 생길 수 있으므로 투자에 유의해야 한다.



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 우선 도시형은 주택법 적용을 받는, 말 그대로 주택이다. 반면에 오피스텔은 주거용으로 쓸 수 있지만 건축법이 적용되는 업무용 시설이다.



 따라서 무주택 세대주나 신혼부부 등은 20㎡(이하 전용면적)가 넘는 도시형에는 투자를 삼가는 게 좋다. 자칫 오랫동안 납입해 온 청약저축통장이나 신혼부부 특별공급 등 무주택자에게 주어지는 값싼 보금자리주택의 청약 기회를 날려버릴 수 있다.



 도시형은 주택이지만 종합부동산세나 양도소득세 중과세 문제는 걱정하지 않아도 된다. 주택임대사업자(용)로 등록해 일정 기간 임대하면 종부세 합산 대상에서 빠지고 양도세도 일반세율이 적용된다. 더불어 취득·재산세 감면 혜택도 받을 수 있다.



 오피스텔 역시 올 4월부터 주택임대사업용으로 등록할 수 있게 돼 세금 혜택 면에서는 우열을 가리기 힘들다. 다원세무회계사무소 황성욱 세무사는 “오피스텔은 사무실로도 임대할 수 있어 활용도 면에서 앞서지만 이 경우 세제 혜택이 달라지므로 상황에 맞는 선택을 해야 한다”고 말했다.



 주거환경에서는 차이가 커 상품별 특성과 해당 지역 임대 수요의 특징 등을 감안해야 한다. 그래야 공실(빈 방)을 줄여 임대 수익을 극대화할 수 있다.



 오피스텔은 대부분 상업지역에 들어서 지하철역 등이 가까운 게 특징이다. 주차장도 도시형보다 넓다. 그래서 같은 지역이라면 도시형보다 오피스텔이 분양가와 임대료가 좀 더 비싸다. 도시형은 대개 주거지역에 들어서고 전용률(전용면적 대비 공급면적 비율)이 높아 주거 쾌적성 면에서 오피스텔을 다소 앞선다. 임차인 관리 등에 들어가는 비용 또한 오피스텔보다 싸다. 당장 중개수수료만 해도 도시형은 거래가의 0.3%인 반면 오피스텔은 0.9%다.



 이 때문에 전문가들은 직장인 임대 수요가 많은 지역은 오피스텔이, 대학가 등 학생 임대 수요가 많은 지역은 임대료와 관리비가 싼 도시형이 유리하다고 조언한다. 유엔알컨설팅 박상언 사장은 “투자 전 현장 주변 부동산중개업소를 찾아 임대수요의 특성을 파악해야 공실을 줄일 수 있다”고 조언했다.



 이 두 상품은 그러나 공통적으로 공급 증가에 따른 공실 위험을 감안해야 한다. 오피스텔은 올 상반기에만 1만8700실이 공급됐다. 하반기 물량을 감안하면 올해 3만여 실이 분양될 것으로 추정된다. 이는 지난해 공급 물량(1만9991실)을 훌쩍 뛰어넘는 수치다.



 도시형도 상반기 인허가 물량이 5만6826가구로, 이미 지난해 인허가 물량(2만9558가구)을 뛰어넘었다. 신한은행 이남수 부동산팀장은 “분양(인허가) 이후 공사기간(1~2년)을 감안하면 내년 말부터 입주가 한꺼번에 몰릴 수 있다”고 말했다.



황정일 기자
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