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자산 15억대 50대 맞벌이 부부 부동산 정리해 노후계획 세우려는데

중앙일보 2012.04.03 04:25 Week& 6면 지면보기



[자산리모델링] 노후 단독주택 2~3년 뒤 증축해 가게 운영하면 좋을 듯

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Q 서울 종로에 살고 있는 이모(55)씨. 대기업에 다니다 2007년 퇴사해 지금은 경영컨설팅 회사를 운영하고 있다. 부인은 대학 시간강사다. 군복무 중인 아들 한 명이 있다. 그동안 모아놓은 자산은 15억원 정도 되지만 주로 부동산이다. 그러나 그 부동산마저 잘못 투자했다는 생각이 든다. 노후 준비라고는 국민연금과 부인이 들어놓은 개인연금뿐이다. 이걸로는 희망 노후생활비 월 300만원을 만들 수 없을 것이란 판단이다. 부동산을 정리하거나 이용해 부족한 노후생활비를 충당하려 한다며 상담을 구했다.



Q. 서울 신교동에 있는 단독주택은 공원지구로 지정되면 보상을 받을 수 있겠다 싶어 산 것이다. 그러나 공원 지정이 계속 미뤄지면서 그 가능성이 떨어지고 있다. 주택이 너무 낡아 전세 입주자도 구할 수 없다. 그래서 2억원을 들여 증축을 해볼까 한다. 그러나 배우자가 부동산 시장이 얼어붙은 상황에서 건축비가 매몰비용이 될 우려가 있다며 재건축에 반대한다. 어찌 하면 좋은가.





 A. 신교동 주택의 인근지역은 재개발이 추진되고 있으나 서울시의 뉴타운 정책 전면 재검토의 영향으로 진행이 지지부진한 상황이다. 매수세가 실종돼 매각도 쉽지 않다. 그러나 재개발·재건축이 부진하면 주택공급물량 부족으로 2~3년 후 부동산 시장이 되살아날 가능성이 있다. 그때까지 기다려보는 게 좋을 것 같다. 그사이 섣불리 증축하거나 리모델링하는 건 바람직하지 않다. 인근지역의 재개발이 진행되지 않으면 집 앞으로 도로가 날 수 없어 경제성이 떨어지기 때문이다. 재개발이 본격 추진된다면 그때 증축해 노후 대비용으로 가게를 운영하는 방안을 모색해 보자. 인근지역의 재개발은 관리처분 단계에서 멈춰 서 있지만 경기회복 시점에 다시 진행될 가능성이 크다.



 Q. 3년 전 경기도 고양시 덕이동에 있는 아파트를 분양받았다. 그러나 부실공사 문제가 불거져 단체계약해지 소송이 제기된 상태다. 시세도 10~20% 하락해 있다. 입주도 지연되고 있는데, 어떻게 해야 할지 고민이 많다.



 A. 사실 답이 잘 안 보인다. 소송에서 이긴다면 계약금과 손해배상금을 돌려받겠지만 그렇지 못하면 아파트에 입주하거나 매도해야 한다. 아파트 경기가 나아지면 상황이 바뀔 수 있으므로 소송 결과가 관건이다. 노후 대비용 부동산은 반드시 수익이 나오는 것으로 보유해야 한다. 환금성이 낮고 비싼 부동산을 버리고 조금이라도 수익이 생기는 부동산으로 갈아타라는 이야기다. 2~3년 후 주택거래가 정상화하는 시점에 소유 부동산을 정리하고 서울 도심에서 공실 우려가 없는 입지를 골라 소형 아파트나 오피스텔 같은 수익형 부동산을 매입하길 권한다.



 Q. 노후 대비용으로 목돈 마련 형태인 적립형 변액유니버설 1건과 금리연동형 연금 1건을 보유하고 있다. 국민연금을 합치더라도 노후생활을 하는 데 부족할 것 같다.



 A. 이씨네는 65세부터 노후생활비로 월 300만원을 쓰길 원한다. 국민연금에서 만 62세부터 월 120만원을 수령하고 올 7월부터는 개인연금을 타게 돼 있어 원하는 노후생활비의 절반 정도는 준비한 셈이다. 길지는 않지만 은퇴 목표 나이인 65세까지 10년의 시간이 남아 있다. 월 납입이 가능한 금리연동형 연금보험에 가입하면 좋겠다. 매달 100만원씩 10년 불입하고 65세부터 종신연금을 선택할 경우 약 72만원(공시이율 4.6% 기준)을 지급받게 된다. 은행 적금 만기가 돌아오는 올 9월부터 이 상품에 가입하면 되겠다.



 Q. 금융자산의 활용방안에 대해서도 조언을 달라.



 A. 올 9월 정기예금과 적금이 만기가 되면 2240만원 정도의 목돈을 쥐게 된다. 이 돈은 위험자산에 투자하지 말고 환금성이 좋은 CMA 등에 넣어두고 비상 시 예비자금으로 활용토록 하자. 주식을 3600만원어치 보유 중이지만 변동성이 높아 위험하다. 은행예금 금리보다 수익이 좋으면서 안정적인 브라질 채권으로 옮겨 타면 어떨까. 10년 만기 브라질 채권 수익률은 8.5% 정도다. 한국과 브라질 간엔 조세조약이 체결돼 있어 채권투자이익과 환차익이 비과세된다. 환율변동 리스크가 있긴 하나 브라질의 무역수지 흑자가 이어지고, 2014년 하계올림픽이 예정돼 있어 통화 강세가 점쳐지고 있다. 환율은 그렇게 걱정하지 않아도 될 듯하다. 가입한 보장성 보험엔 암 이외의 보장이 돼 있지 않기 때문에 뇌졸중과 심근경색 등에 대해 준비하는 게 좋다. 아들에겐 실비특약으로 보완해 주고 부부는 실비보험을 들도록 하자. 월 보험료는 부부 13만3000원, 아들 3만원으로 예상된다.



서명수 기자





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