본문 바로가기

[재산리모델링] 40대 맞벌이 부부, 부동산 비중이 너무 큰 데

중앙일보 2012.01.13 03:00 경제 9면 지면보기
Q. 경기도 용인에 거주하는 초등학교 교사인 김모(41)씨. 회사원인 남편과 맞벌이를 하며 자녀 하나를 키우고 있다. 부부 합산 월소득은 860만원. 자산은 임대보증금과 담보대출금을 빼면 8억6600만원에 달한다. 겉보기엔 이처럼 멀쩡해 보이나 속으론 고민거리가 많다. 자산의 대부분을 차지하는 부동산의 자산가치가 줄곧 떨어지고 있어서다. 부동산에 발목이 잡혀 적극적으로 재산증식에 나설 수 없다. 일단 잉여금 300여만원으로 노후준비를 하고 때를 봐가며 부동산도 정리할 생각이다.


봉천동 재개발 주택 팔고
월 150만원 변액연금 가입을

A. 김씨네는 2006~2007년 서울 신길동과 봉천동 재개발지역의 주택 2채를 구입했다. 당시만 해도 부동산 가격상승기인 데다 재개발 붐으로 이들 주택은 좋은 투자대상이라고 생각했었다. 그러나 시장이 얼어붙으면서 투자수익은 고사하고 손실을 보고 있다. 재개발지역 내 주택은 일반주택에 비해 비싸지만 노후 정도가 심해 전세나 월세 등 임대수입은 많지 않다. 재개발사업이 장기표류하면 금융비용만 잔뜩 늘어나는 구조다. 봉천동 주택이 이런 처지에 있다. 중개업자의 말만 믿고 재개발 여부를 확인하지 않은 채 사들인 게 화근이었다. 김씨네는 아깝겠지만 이들 주택을 손해를 보고서라도 처분하는 게 바람직해 보인다. 투자규모가 크지 않고 더 놔두었다간 손실을 키울 수 있기 때문이다. 이들 주택을 판 대금으로 다른 곳에 대체투자할 경우 손실을 만회할 수 있는 기회가 생긴다.



<여기를 누르시면 크게 보실 수 있습니다>


 ◆1가구 1주택 만들어라=다가구 주택자가 집을 팔게 되면 양도세 부담이 큰 걱정거리다. 그러나 김씨네는 양도세를 물지 않는다. 단 손실을 본 재개발 주택 2채를 먼저 팔아 용인의 거주아파트를 1가구1주택으로 만든 다음 정리해야 세금부담에서 벗어날 수 있다. 기존 주택들을 모두 처분하게 될 경우 희망하는 서울지역의 30평대 아파트를 하나 장만할 수 있다. 그러나 현 시장여건상 주택가격이 오를 가능성이 그리 높지 않아 매수를 미루더라도 괜찮지 싶다.



 ◆비상장주식은 상장 후 매각을=이 시점에서 서둘러야 할 재무목표는 자녀교육과 노후준비다. 자산운용도 여기에 초점을 맞춰야 한다. 대출이자보다 낮은 수익을 내는 상품을 해약해 담보대출금 4000만원을 갚는 것이 우선이다. 원리금 34만원이 저축가능자금으로 넘어오게 돼 저축여력이 359만원으로 늘어나 좀 더 효율적인 투자를 할 수 있다.



부부가 직장인이므로 각 34만원씩 소득공제 연금상품에 가입해 연말정산 시 170만원의 세금환급을 받도록 하자. 자녀 교육과 결혼자금 마련을 위해 적립식 펀드와 은행적금에 70만원씩 불입하길 권한다. 5년 동안 각각 4500만원이 만들어질 것이다. 만약 추가적인 비용이 필요하다면 보유 중인 비상장주식을 활용할 수 있다. 비상장주식은 2억5500만원 정도로 평가되는데, 지금 팔면 22% 양도소득세를 물어야 한다. 그러나 비상장 주식은 상장 후 매도하는 것이 절세 측면에서 유리하다. 상장주식의 매매차익은 비과세되기 때문이다.



 ◆노후생활비 월300만원 예상=김씨부부는 모두 국민연금에 가입해 퇴직 후에 약 130만원의 연금수령이 예상된다. 기초적인 생활비는 이미 준비된 셈이다. 현재 현금흐름이 매우 양호하고 잉여금도 충분하니 이 중 150만원을 변액연금에 가입하면 보다 풍족한 노후생활을 즐길 수 있다.



10년 불입해 김씨 나이 60세부터 연금을 타게 될 경우 국민연금과 합쳐 월 300만원의 소득원이 창출된다. 보유 보장성 보험은 보험료 부담이 크지 않지만 불입기간이 25년, 긴 것은 35년짜리가 있다. 은퇴 이후에도 보험료를 부어나가야 할 형편이다. 이를 제외하고는 보장이 잘 구비돼 있는 편이다. 소득 대비 보험료 비중도 6.3%로 추가 가입을 하지 않아도 된다. 만기 때까지 충실히 불입해 노후에 생길지 모를 위험에 대비하도록 하자.



서명수 기자



◆재무설계 도움말=김한수 밸류에셋자산관리 서울본부장, 김재언 삼성증권 부동산 전문위원, 김윤정 국민은행 WM사업부 세무사, 범광진 한화투자증권 WM컨설팅팀 차장(왼쪽부터 시계방향)



◆대면 상담=전문가 상담은 재산리모델링센터로 신청(02-751-5852)하십시오. ‘위 스타트’에 5만원을 기부해야 합니다.



◆신문 지면 무료 상담=e-메일(asset@joongang.co.kr)로 전화번호와 자산, 수입 지출, 재무 목표 등을 알려 주십시오.



◆후원=미래에셋증권·삼성생명·외환은행
공유하기
광고 닫기