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[자산 리모델링] 월 수입 1260만원 순자산 9억원…맞벌이하는 30대 대기업 부장

중앙일보 2011.12.27 03:31 Week& 6면 지면보기
Q 경기도 용인에 사는 박모(38)씨. 대기업 부장으로 맞벌이를 하는 부인과 자녀 둘을 키우고 있다. 월 수입은 부부의 급여 1200만원에 임대소득 60만원을 합쳐 1260만원가량 된다. 보유자산은 시가 17억원 상당의 서울 송파구 소재 다세대주택과 전세보증금 2억4000만원, 주식형 펀드 6880만원 등 모두 20억880만원에 달한다. 부채를 뺀 순자산은 9억5980만원. 박씨는 다세대주택의 임대수익성이 낮아 이를 높일 수 있는 방안에 대해 고민하고 있다. 또 자녀교육비 마련은 어떻게 해야 하는지, 노후생활비 월 400만원을 만들 수 있는 방법은 무엇인지 궁금해하고 있다.


다세대주택 리모델링, 월세로 전환해 수익성 높여야



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Q. 2007년에 매입한 다세대주택은 전세보증금 9억원에 월세 60만원을 받고 있다. 임대수입을 어떻게 하면 늘릴 수 있나.



 A. 수익성 측면에서 이 같은 임대 조건은 낙제점이다. 전세를 월세로 전환하는 것이 수익성을 높이는 방법이다. 이를 위해 주택 구조를 일부 리모델링하는 게 필요하다. 3층을 2세대에서 3세대로, 4층을 1세대에서 2세대로 개조할 경우 임대수익성이 크게 향상될 것으로 판단된다. 잠실지역 원룸의 월세보증금은 2000만원에서 1억원, 월세는 40만원에서 100만원 정도다. 이를 감안할 때 리모델링한 다세대주택은 보증금 4억원에 월세 400만원을 받을 수 있을 것 같다. 다만 지금의 현금 사정으로 금융권 대출 없이 보증금을 5억원이나 낮추기가 힘들다. 대출을 얻는다 해도 비싼 이자 때문에 실익도 별로 없다. 결국 거주 중인 전셋집의 보증금으로 다세대주택의 보증금을 돌려주고 다세대주택으로 이사하는 게 가장 바람직해 보인다.



Q. 지인을 통해 보장성 보험을 이것저것 가입했다. 쓸데없이 새는 보험료가 많아 정리가 필요한데.



 A. 박씨네의 보장성 보험은 종신보험과 건강보험 중심으로 구성돼 있다. 대신 의료실비보험이 없다. 실비보험은 보장하지 않는 내용이 정해져 있고 그 외의 질병과 사고에 대해선 포괄적으로 보장해주는 상품이다. 앞으로 신종플루 같은 신종 질병이 발생할 가능성이 높은데, 이런 위험에 대비할 수 있는 게 실비보험이다. 종신보험이나 건강보험은 해당되는 병이 정해져 있어 실비보험에 비해 혜택이 많지 않다. 100세 시대를 살아가려면 반드시 실비보험을 들어놓아야 한다. 남편의 정기보험과 부인의 종신보험을 해지해 13만5000원을 실비보험의 월 보험료로 쓰도록 하자.



Q. 자녀들의 교육비는 어떻게 마련하는 게 좋은가.



 A. 교육비를 따로 준비할 필요는 없다. 사망보장을 구비해 놓으면 자녀교육비는 자연스럽게 해결된다. 사망보장은 가장이 유고할 경우 자녀교육비와 부채, 가족의 자립비용을 충당해 주는 보험이다. 어린이변액유니버셜보험이라는 상품이 있다. 부모 사망 시 자녀가 26세 될 때까지 매년 사망보험금을 지급하는데, 이를 교육비로 쓰면 된다. 예를 들어 매달 20만원을 이 상품에 가입하면 부모 사망 시 자녀가 26세 될 때까지 매년 800만원씩 나온다. 사망보험금 지급개시 조건이 안 될 경우 계약자를 자녀로 변경해 비과세통장을 만든 다음 증여할 수 있다. 현금 사정을 고려해 우선 30만원만 어린이변액유니버셜보험에 불입하는 게 좋겠다.



Q. 그동안 부어왔던 개인연금과 국민연금에서 은퇴 후 월 400만원가량 나올 것으로 예상된다. 이걸로 30년 정도로 예상되는 노후생활은 충분할 걸로 보는데.



 A. 노후생활비를 계산할 때 화폐가치의 변동을 간과해선 안 된다. 물가 때문에 화폐가치는 달라지게 돼 있다. 만약 물가상승률이 연 4%라 하고 박씨가 60세에 은퇴한다고 할 때 400만원이란 돈의 가치를 유지하기 위해선 22년 후엔 766만원이 있어야 한다. 박씨 부부는 국민연금에서 160만원 정도 수령 가능해 은퇴 시점에 필요한 노후자금은 12억7000만원가량 된다. 현재 불입 중인 개인연금을 60세까지 유지한다면 7억4000만원을 모을 수 있다. 결국 박씨는 5억3000만원을 추가로 만들어야 한다는 이야기다. 수익률 6% 기준 매달 90만원씩 투자해야 가능한 돈이다. 투자는 지금 보유하고 있는 변액연금에 추가 납입하는 방식이 좋겠다. 개인연금에 추가로 부을 수 있으나 이는 소득공제 한도액을 넘어서 의미가 없고 또 나중에 연금 수령액이 많을 경우 종합소득 과세 대상이 될 가능성이 있어 추천하고 싶지 않다.



서명수 기자







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◆대면 상담=전문가 상담은 재산리모델링센터로 신청(02-751-5852)하십시오. ‘위 스타트’에 5만원을 기부해야 합니다.

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