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내년 집값 ‘소강대약’ 흐름속 지역별 ‘온도차’

중앙일보 2011.12.15 04:00 1면 지면보기



수도권 침체 이어지고 지방은 물량 줄어 들썩 … 전셋값 상승폭 줄 듯

지난 7일 정부는 당초 24일 발표할 계획이었던 부동산 활성화 대책을 앞당겨 발표했다. 서울 수도권 부동산 침체의 골이 깊어진 데 따른 것이다. 이로써 정부는 올 들어만 여섯 번째 부동산 대책을 내놨다. 이번엔 특히 강남3구(강남·서초·송파)에 대한 투기과열지구 지정을 풀고 다주택자 양도소득세 중과 제도를 폐지하는 방안을 담아 눈길을 끌었다. 강남은 지금까지 규제완화 대상에서 늘 제외됐다. 한번 폭발하면 다른 지역으로 파급효과가 커 쉽게 건드리지 않았다. 얼마 전까지도 국토해양부 권도엽 장관은 “강남 규제완화에 신중해야 한다”고 부정적인 입장을 표명하던 상황이었다.



 따라서 이번 대책은 강남권을 풀어서라도 시장을 살리려는 정부의 의지가 표현된 것이어서 상당히 파격적인 것으로 평가 받는다. 신한은행 이남수 부동산팀장은 “강남권 규제를 풀기 시작했다는 건 정부가 지금 상황을 얼마나 심각하게 보고 있는지에 대한 방증”이라며 “시장이 단기간에 회복되긴 어렵다고 판단하고 있는 것 같다”고 해석했다.



 ◆수도권 주택시장 침체=민간경제연구소들의 내년 부동산 시장 전망은 밝지 않다. 침체를 이어갈 것이란 전망이 대세다. 삼성경제연구소는 가계대출 규제강화, 미분양 적체 등으로 내년 주택 시장 규모가 9.3%나 감소할 것으로 전망했다. LG경제연구원은 내년 하반기부터 재개발 재건축 착공이 늘어나고 공공기관 지방 이전을 위한 청사 착공이 진행되면서 건설경기가 바닥을 찍겠지만 회복속도는 매우 완만할 것으로 보고 있다. 내년 주택시장은 지역별로 따로 움직이는 ‘탈동조화현상’이 더 심화할 전망이다.



 국민은행에 따르면 올 들어 11월까지 수도권 주택값은 0.5% 뛰어 변동폭이 물가 상승률에도 못 미쳤지만 지방은 달랐다. 5대광역시 평균 10.4% 뛰었고 부산과 광주는 14.9%, 17.4% 각각 폭등했다.



 내년에도 지역별로 따로 노는 현상은 계속될 것으로 보인다. 주택산업연구원은 내년 서울·수도권 집값은 1~2% 오르고 지방 집값은 8% 정도 뛸 것으로 예상했다. 건설산업연구원도 내년 서울 수도권 집값은 1% 상승하지만 지방은 7% 수준으로 상승할 것으로 내다봤다. 이들 기관은 서울·수도권은 유럽 재정위기에 대한 불확실성과 박원순 서울시장의 재건축 뉴타운 정책에 대한 불투명성으로 인해 매수 심리가 회복되기 어려울 것으로 보고 있다.



 주택산업연구원 김덕례 연구위원은 “수도권의 경우 유럽 재정위기가 안정되고 경제 불투명성이 어느 정도 사라질 것으로 예상하는 내년 하반기부터 조금씩 회복될 가능성이 있다”고 내다봤다.



 반면 지방은 새 아파트 공급 부족에 따라 상승세가 이어질 전망이다. 내년 지방 아파트 입주물량은 6가구 수준으로 올해보다 3만가구나 줄어든다. 반면 혁신도시, 공공기관 이전, 여수 엑스포 등 대형 국책사업 및 국제대회가 많아 국지적으로 들썩일 전망이다.



 건설산업연구원 이홍일 연구위원은 “지방도 이미 집값이 많이 오른 곳이 있어 상승폭은 올해보다 다소 줄어들 것”이라고 예상했다.



 주택 크기별로 전망이 엇갈린다. 소형 주택은 공급 부족으로 인기가 높을 전망이지만 중대형 아파트는 여전히 미분양이 많고 시세가 비싸 집값이 더 하락할 가능성이 크다.



 ◆전셋값 폭등세 안정세=전셋값은 안정세를 찾을 전망이다. 올해 전셋값은 매맷값과 달리 서울·수도권도 크게 뛰었다. 국민은행 자료에 따르면 올 들어 11월까지 전국 전셋값은 평균 11.3%, 수도권은 10.3% 올랐다. 수도권에서는 집값 하락을 우려해 주택 매수를 미루고 전세만 찾는 전세선호현상에 따라 전셋값이 20% 이상 뛴 곳도 많았다. 반면 지방에서는 주택공급이 부족해 매매시세는 물론 전세 가격까지 폭등하는 현상이 나타났다. 이런 분위기는 내년에도 이어질 전망이다. 다만 올해 많이 올랐기 때문에 상승폭은 줄어들 전망이다. 국토해양부에 따르면 내년 전국적으로 주택 입주량이 35만4000가구 규모로 올해 33만5000가구보다 1만9000여가구 늘어난다. 다만 입주예정물량 중 아파트는 2만가구 정도 감소하고 도시형생활주택 등 준주택 물량이 3만9000여가구로 크게 늘어나는 점을 주목할 필요가 있다. 1~2인가구를 대상으로 하는 초소형 주거시설은 늘어나는데 3~4인가구를 대상으로 하는 중형 규모의 아파트는 오히려 감소하는 셈이다.



 내외주건 김신조 사장은 “도시형생활주택, 오피스텔 등이 내년부터 입주량이 늘어나면서 전세 불안을 해소하는 데 기여할 것”이라면서도 “다만 3~4인 가족들이 머물기 위한 전세 부족 현상은 계속될 수밖에 없다”고 말했다.



박일한 기자
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