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[자산 리모델링] 월수입 6600만원 순자산 45억 자영업·교사 50대 부부

중앙일보 2011.11.01 04:00 Week& 6면 지면보기



다가구주택 우선 처분 … 남는 7억 ELS·채권펀드에 넣어라

Q 서울 강남구에 거주하는 박모(51)씨. 도매업을 하는 자영업자로 교사인 남편과 유학 중인 대학생 아들을 두고 있다. 보유자산은 자가 주택, 임대용 다가구 주택 및 상가 등 부동산을 포함해 65억원에 달한다. 한 달 수입은 6600만원으로 생활비로 쓰고 남는 돈은 은행신탁에 넣고 있다. 남편의 퇴직이 10년 앞으로 다가온 만큼 노후 준비도 시작해야 한다.



Q. 자산의 대부분이 부동산이다. 은행 대출금도 12억원이나 된다. 이들 자산을 어떻게 관리하는 게 좋은가.



A. 박씨네는 다양한 부동산 상품을 가지고 있다. 보유 부동산 모두 높은 투자 수익을 거두었고, 임대수입만 매월 1000만원 이상 발생하고 있다. 그러나 부동산 비중이 77%에 이르는 건 문제다. 30% 이상 시세 차익이 생긴 하계동 다가구 주택을 먼저 처분하는 게 좋겠다. 다가구 주택은 시간이 갈수록 관리비 등 유지 비용이 늘어나는 단점이 있다. 게다가 현재의 임대수익률도 연 6%미만으로 저조한 편이다. 만일 다가구 주택 매각대금에서 임대보증금을 제하고 17억원의 자금이 마련된다면 우선 연 5% 이상의 이자를 무는 9억8000만원짜리 대출금부터 상환할 필요가 있다. 부동산 경기가 나빠지고 경제상황이 불확실한 점을 감안할 때 레버리지를 줄여 현금흐름의 비효율을 제거하는 게 중요하다. 이렇게 하면 월 420만원의 이자 상환분이 절약돼 다가구 주택 처분에 따른 임대수익 감소를 일부 상쇄하는 효과가 있다. 그리고 매달 생기는 잉여금을 CMA에 적립해 올해 안으로 나머지 대출금 상환을 위한 재원을 만들도록 하자. 앞으로 부동산 비중을 50% 선 미만으로 유지해 유동성 위험에 빠지지 않도록 하고 금융자산 비중을 높여 가계 자산 구성의 균형을 꾀해야 한다.



 Q. 지금까지 부동산 투자로 재미를 봤다. 그래서 조금은 미련이 남는다. 만일 앞으로 부동산 투자를 한다면 어떻게 하는 게 좋은가.



 A. 박씨가 유념해야 할 부분이 있다. 지금의 탄탄한 현금흐름, 자산 규모, 그리고 부동산 성공 경험으로 인해 부동산 투자에 대한 욕심이 과할 수 있다는 점이다. 그러나 부동산 투자를 무작정 확대하는 것은 자신의 집중도를 심화하고 현금흐름마저 반전시킬 우려가 있다. 이런 우려의 싹을 원천적으로 잘라내야 한다. 부동산 투자를 하되 그 범위를 과거보다 많이 줄여야 한다는 이야기다. 투자수익률에 연연해 하지 말고 1년간 누적 현금흐름 안에서 5년 이상의 투자기간을 두고 언제든지 현금 유동화가 가능한 소형 부동산으로 국한해야 한다. 지금의 현금 수입이면 부동산 100억원대 자산가와 비슷한 수준이어서 과욕을 부릴 필요가 없다.



 Q. 금융자산은 어떻게 굴려야 하나.



 A. 자신의 투자 성향을 파악해 이에 맞게 포트폴리오를 구성하는 게 좋겠다. 은행 신탁으로 가지고 있는 12억원은 사업 확장에 사용하길 권한다. 다가구 주택을 팔아 일부 대출금을 갚은 후 남는 7억원은 원금보장형 ELS(주가연계증권)과 월 지급식 글로벌 채권펀드에 50%씩 나눠 투자하자. 연 6% 수준의 수익이 기대된다. 매월 발생하는 잉여금 가운데 1000만원은 적립식 펀드에 운용하면 좋겠다. 국내 대표 업종 주식형 펀드와 글로벌 컨슈머 펀드에 각 30%, 인덱스 펀드와 대체상품 펀드에 20%씩 분산하는 전략이 유효하다. 5년 동안 투자할 경우 연 7% 수익률 기준 7억원이 만들어질 것이다. 이와 함께 1000만원을 정기적금에 가입하면 5년 후 모두 13억7000만원의 목돈을 손에 쥘 수 있다. 나머지 2600만원은 사업자금 및 자녀 교육용으로 은행 단기예금이나 CMA에 예치하고 신탁상품도 적절히 활용하기 바란다.



 Q. 은퇴 이후 노후자금을 월 1000만원 정도 만들고 싶은데.



 A. 은퇴 이후 현재의 사업소득과 근로소득이 없다고 가정하고 노후의 현금흐름을 충분히 확보하는 게 중요하다. 2019년부터 남편의 교원연금에서 270만원, 2021년 본인의 국민연금에서 70만원이 나오고, 현재 보유 중인 상가 임대수입 200만원과 월 지급식 채권펀드 이자 160만원을 합치면 월 700만원을 확보할 수 있다. 여기다 즉시연금보험에 7억원을 가입하면 원하는 월 1000만원의 노후자금 조성이 가능하다. 아울러 상속에 대한 고민도 미리 할 필요가 있다. 아직 시간적 여유가 있으므로 사전 증여 플랜을 미리 수립하도록 하자. 이와 관련, 유언신탁을 활용하거나 생명보험회사의 보험상품을 통한 상속세 절세 등에 대해 전문가의 도움을 받는 게 좋다.



서명수 기자







◆ 재무설계 도움말=백미경 하나은행 정자중앙지점장, 이용광 메트라이프생명 B&B지점장, 김태훈 더브릭스 개발사업부 이사, 강경탁 미래에셋증권 리테일기획팀장(왼쪽부터)



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