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[자산 리모델링] 월수입 830만원 자산 36억원 50대 변호사·약사 부부

중앙일보 2011.10.18 04:30 Week& 6면 지면보기



전원주택용 강화도 땅은 두고 은마아파트 먼저 팔아라

서울 강남에 거주하는 박모(55)씨. 변호사로 약사인 부인과 함께 자녀 둘을 키우고 있다. 한 달 수입은 부부 합쳐 830만원이고 자산규모는 36억원으로 아파트 2채 등 부동산 위주로 구성돼 있다. 주로 돈이 모아지면 부동산에 투자하는 방법으로 재산을 불려왔다. 그러나 부동산 경기 침체가 오랫동안 지속되면서 재산가치가 자꾸 떨어져 고민이다. 노후도 다가오고 해서 일부를 정리해 금융자산을 늘리고자 한다. 어떤 금융상품에 투자해야 할지, 투자방법은 무엇인지 상담을 요청했다.



Q. 어떤 부동산부터 처분해야 하는지 궁금하다.



 A. 투자용으로 2006년 매입한 은마아파트를 먼저 처분하는 게 좋겠다. 은마아파트는 매입 후 시세가 1억원 정도 하락한 상태인 데다 담보대출도 1억5000만원이나 있다. 투자손실이 발생한 상태에서 이자만 월 70만원씩 물고 있어 맘고생이 심했을 것 같다. 게다가 아파트의 기준시가가 매입 당시보다 더 올라갔기 때문에 시세상으론 손실이 났더라도 매각한다면 양도세 부담이 따른다. 재건축 대상인 은마아파트는 재건축 정비계획안이 확정된다면 약간의 기술적 반등을 기대해볼 만하다. 정비계획안이 나오면 주민 동의에 따라 보통 2~5년 사이에 재건축이 시작된다. 이때를 노려 매매를 하면 될 것 같다.



 Q. 강화도에 있는 토지 3필지도 팔려고 하는데.



 A. 전원주택을 지으려고 산 360평 규모의 땅은 그대로 두는 게 좋겠다. 해당 지역은 장기적으로 관광레저산업 확충을 위한 기본계획이 수립돼 있고 서울과 인천 등 대도시로의 접근성도 뛰어나 당초 목적대로 이용하는 데 별문제가 없을 듯하다. 은퇴한 뒤 건축비를 충당할 만한 여건이 되는지 미리 생각해 두는 게 좋다. 다른 두 곳에 있는 토지는 비업무용 부동산에 해당돼 앞으로 양도세 중과세 대상이 될 수 있다. 앞으로 내년 말까지 일반세율로 과세하는 현행 세법을 활용해 매각을 추진하면 좋겠다. 부동산은 보유에 따른 비용부담이 늘고 있고 시세차익은 기대하기 어려운 환경이 돼가고 있으므로 가급적 보유 규모를 줄여 금융자산을 확보하는 데 초점을 맞춰야 한다. 만약 원하는 가격에 팔기 어렵고 거래가 쉽지 않다면 사전증여를 생각해 볼 수 있다.



 Q. 사전증여한다면 증여세는 얼마로 예상되나.



 A. 관련법상 증여자산의 평가원칙은 시가다. 시가를 산정하기 어려운 경우 보충적 평가방법을 사용하게 되는데, 토지는 공시지가를 기준으로 하기 때문에 실제 시가보다 낮게 증여가 가능하다. 박씨가 보유한 강화도 내가면 토지의 시가는 5억원 수준이나 공시지가는 3억5000만원에 불과하다. 이를 몽땅 증여하게 되면 자녀가 부담해야 할 증여세가 만만치 않을 것이다. 30%만 지분증여할 경우 증여가액은 1억원가량 되고, 성인 자녀에겐 10년간 3000만원까지 공제가 가능해 부담해야 할 세금은 약 630만원에 달한다.



 Q. 은퇴 후에도 지금과 같은 생활수준을 유지하고 싶다. 어떤 방법이 있나.



 A. 전문직 종사자들 대부분이 은퇴 후 가장 곤란을 겪는 부분이 소득 흐름의 지속성이다. 은퇴 전의 소비 수준을 유지하고 싶지만 이를 맞춰줄 수 있는 대체 소득원 개발을 소홀히하기 때문이다. 박씨는 무엇보다 넉넉한 현금 흐름을 노후에도 안정적으로 이어갈 수 있는 자산포트폴리오가 필요하다. 그러나 글로벌 금융위기로 시장 상황이 좋지 않은 만큼 금융투자엔 신중한 결정이 요망된다. 가장 먼저 해야 할 일은 대출금을 상환하는 것이다. 현재 연 4%대의 정기예금을 들고 있으면서 연 6%가 넘는 대출금을 보유하는 것은 비합리적이다. 정부가 가계대출 규제를 위해 금리를 올리는 날엔 가계 부담이 더 늘어날 수밖에 없다. 대출금 상환에 따른 이자절약분은 연금상품에 투자하는 것이 좋겠다. 앞으로 부동산이 팔린다면 소득 흐름을 만들어주는 자산으로의 전환이 필요하다. 이를 위해 배당이나 연금이 매달 꼬박꼬박 나오는 월지급식 상품에 가입하길 권한다. 상품을 선택할 때 수익성보다는 목표 수익률을 낮춰 안정성에 비중을 두는 방향으로 나가는 게 바람직하다. 소득공제나 세제혜택이 주어지는 국내 주식형 펀드라든가 물가 관련 펀드가 대안이 될 수 있겠다.



 Q. 보험도 리모델링이 필요한데.



 A. 박씨네가 가입한 보험은 저축성을 우선적으로 고려해 가입했다는 생각이 든다. 부인과 큰자녀를 제외한 다른 가족은 보장이 거의 없는 거나 마찬가지다. 저축 기능의 유니버셜보험은 납입을 중지하거나 최소한의 보험료만 불입하길 권한다. 여기서 남긴 돈으로 실손보험과 연금상품에 가입하면 좋겠다. 또 올해부터 연금저축에 대한 소득공제한도가 300만원에서 400만원으로 늘어났으므로 이 상품에도 100만원을 추가 납입해 세금환급을 최대한 받도록 하자.



서명수 기자





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◆대면 상담=전문가 상담은 재산리모델링센터로 신청(02-751-5852)하십시오. ‘위스타트’에 5만원을 기부해야 합니다.



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