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‘거주용 주택 비과세’ 활용하면 다주택 임대사업자 양도세 크게 준다

중앙일보 2011.09.26 00:27 경제 11면 지면보기
주택을 2채 이상 갖고 있는 다주택자들의 양도소득세 부담이 확 줄어든다. 정부가 주택거래 활성화를 위해 규제를 대폭 완화한 주택임대사업을 활용하면 된다. 정부는 최근 세법 개정안을 발표하면서 주택임대사업자에게도 1주택자 양도세 비과세 혜택을 주기로 했다. 지금까지는 다주택자 중과(세율 50~60%) 대상에서만 빼줬다. 정부가 다주택자 양도세 중과 폐지를 검토하고 있어 중과 배제보다 더 매력 있는 비과세를 적용키로 한 것이다.


세법 개정 따른 다주택자 절세법



양도세 비과세는 주택임대사업자의 거주용 자가주택에 적용된다. 임대주택을 제외하고 사업자가 거주하는 집이 거주용 자가주택이다. 3주택자인 경우 임대주택사업자로 등록해 두 채를 임대하면 남는 한 채가 거주용 자가주택이다. 다만 거주용 자가주택의 비과세 혜택을 받으려면 일반적인 1주택자 비과세 요건이 ‘3년 보유’ 외에 ‘2년 거주’ 조건도 갖춰야 한다는 점을 명심해야 한다.













 2년 거주 요건을 채워 자가주택을 팔면 매도가격이 9억원 이하이면 양도세를 하나도 내지 않는다. 9억원이 넘으면 초과분에 대해서는 양도세가 나온다.



 5년 이상 임대한 임대주택 두 채 중 한 채에 들어가 2년 이상 살면 이 집도 거주용 자가주택으로 비과세 적용을 받는다. 마지막 집은 집이 한 채만 남았기 때문에 일반적인 1주택자 양도세 비과세 요건처럼 거주 요건을 채우지 않아도 비과세된다.



 그런데 최초의 거주용 자가주택 이외의 두 채에 대한 양도세 비과세 적용은 직전 거주용 자가주택 양도일 이후 양도차익에 대해서만 비과세된다.



 기획재정부 관계자는 “비슷한 시기에 두 채 이상의 주택이 양도세 비과세 혜택을 중복해 받는 것을 방지하기 위해 비과세 대상 범위를 좁혔다”고 말했다.



 주택임대사업을 하면서 비과세 혜택을 받으면 양도세가 지금보다 훨씬 많이 줄어드는 것으로 나타났다. 지금은 중과에서 제외되더라도 양도세를 일반세율(올해 기준 6~35%)만큼 내야 한다. 앞으로 비과세 혜택을 적용받으면 양도세를 모두 면제받지는 않지만 세금 부담액은 대폭 감소하는 것이다.



 세무사들에 따르면 3주택자가 집 세 채를 모두 팔아 총 14억원의 양도차익이 생기는 경우 주택임대사업을 활용하지 않으면 양도세가 1억6400만원가량 된다. 두 채로 임대사업을 하고 한 채를 거주용 자가주택으로 쓰면 세금은 1억500만원 선으로 6000만원 정도 줄어든다.



 국민은행 원종훈 세무사는 “최초의 거주용 자가주택만 양도차익 전액에 대해 비과세 혜택이 있기 때문에 집값이 가장 많이 오를 것으로 예상되는 집을 거주용 자가주택으로 하는 게 절세에서 유리하다”고 말했다.



박일한 기자





◆양도소득세=집을 구입한 가격과 판 가격의 매매차익에 매기는 세금이다. 보유 주택 수, 주택 보유 기간 등에 따라 세율이 다르다. 노무현 정부 때 집값 급등을 막는다는 명분으로 다주택자 중과 제도를 강화해 2주택 이상 보유자에게는 최고 60%까지 물렸으나 이명박 정부 들어 규제 완화로 내년 말까지 한시적으로 중과 제도가 유예됐다.
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