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[재산 리모델링] 2주택 보유 40대 회사원, 부동산 정리하고 싶다

중앙일보 2011.07.19 00:20 경제 10면 지면보기



양도세 안 내는 다세대 주택 먼저 팔아 노후준비를





Q. 성남시 판교에 사는 김모(42)씨. 대기업 차장으로 전업주부인 부인과 함께 자녀 둘을 키우고 있다. 월 급여는 530만원 정도. 자산은 12억6000만원가량 되지만 부채를 뺀 순자산은 7억3000만원이다. 부채가 많은 건 부동산 때문이다. 부동산 비중이 전체 자산의 90%를 웃돈다. 부동산 시장 침체로 팔지도 못하고 돈이 잠겨 애로가 많다. 무엇보다 노후준비와 같은 재무목표를 제대로 추진하지 못하고 있다. 김씨는 효과적인 부동산 정리 방안을 문의해 왔다.











A. 요즘 같은 부동산 침체기에 다주택 보유자는 처분 자체도 문제지만 어떤 주택을 먼저 파느냐도 고민일 것이다. 설령 매수자를 찾는다 하더라도 자칫하다간 양도세 부담만 안게 될 수 있기 때문이다. 다행히 지난 6월 3일부터 양도세 비과세 요건 중 2년 거주 요건이 폐지돼 다주택 보유자의 숨통이 트이게 됐다.



다시 말해 자기 집에 살지 않더라도 3년 이상 보유하면 양도세를 물지 않게 된 것이다. 이 조치에 따라 다주택자들은 양도세를 적게 무는 순서대로 집을 팔아 양도세 부담을 크게 줄일 수 있게 됐다. 예컨대 전세로 살면서 보유 중인 집 두 채를 파는 경우 예전 같으면 두 채 모두 양도세 부과 대상이 됐으나 지금은 한 채에 대해서만 양도세를 물고 나머지 한 채는 거주하지 않더라도 3년 보유 요건만 충족하면 세금을 한 푼도 물지 않는다.



◆청파동 주택을 먼저 팔아라=김씨가 소유한 서울 청파동 다세대 주택과 분당 아파트는 모두 양도세 중과가 한시적으로 유예된 2009년 말 구입한 것이다. 이들 주택은 2012년까지 팔게 되면 양도세 중과세율 50% 대신 일반 세율 35%가 적용된다. 청파동 다세대 주택은 매입 이후 시세가 제자리걸음이라 차익이 거의 없다. 우선 용산국제업무지구와 상당한 거리를 두고 있어 별 혜택을 보지 못하고 있다. 재개발 구역 지정에 대한 기대감이 높긴 하나 재개발 지정 이후 본사업까지 통상 10~20년 걸려 가계유동성이 감당할 수 있는지 생각해봐야 한다. 분당 아파트도 최근 수직증축 리모델링 불허 방침이 발표된 데다 낡았지만 김씨네가 입주해 살기가 청파동 다세대 주택보다는 낫다. 청파동 주택을 먼저 팔게 되면 1가구1주택자가 돼 양도세 부담을 벗게 된다. 청파동 주택을 현 시세인 2억9000만원에 팔고 판교 아파트 전세금을 빼 다세대 주택 입주자와 분당 아파트의 임대보증금을 돌려주고 나면 은행대출금 9000만원을 갚을 수 있다. 이렇게 되면 이자 지출액이 116만원에서 35만원으로 줄어든다. 여기서 생기는 차액 81만원이 노후준비 재원이다.









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◆레버리지 ETF에 투자를=애물단지가 된 베트남 펀드의 처리 문제도 고민해야 한다. 이 상품은 폐쇄형으로 5년 만기 전에 환매가 안 되는 점을 고려할 때 상당한 손실을 봤을 것으로 보인다. 베트남 증권거래소 주가지수는 2007년 1100선이었으나 현재 400선을 맴돌고 있다. 베트남 증시를 압박하고 있는 인플레이션, 무역적자, 환율 불안의 3대 악재가 단기간에 소멸되기는 어려울 것 같다. 앞으로 전망이 불투명하고 위험성이 여전한 시장이므로 다른 투자상품으로 갈아타 수익을 추구하는 편이 낫겠다. 요즘같이 국내시장의 변동성이 심하고 예측이 불투명한 상황에선 적립식 펀드가 위험 부담을 그런대로 줄일 수 있는데, 그중에서도 레버리지를 이용한 투자가 효과적일 수 있다. 국내 인덱스 ETF(상장지수펀드) 중에서 레버리지 효과가 있는 펀드를 추천한다. 레버리지란 파생상품을 이용, 수익률 상승을 꾀하는 기법이다. 레버리지 인덱스 ETF는 기초자산 투자보다 1.5배 이상의 투자수익이 발생할 수 있다. 하락 시에도 낮은 가격으로 매입이 가능해 변동성이 큰 시장 상황에 적합한 투자가 되리라고 본다.



◆남편, 실손보험에 가입해야=40대 초반치고 노후준비가 부족하다는 느낌이다. 장기적인 관점에서 연금상품에 가입할 것을 권한다. 그중 변액연금은 원금이 보장될 뿐 아니라 인플레이션을 헤지하는 장점이 있다. 이 상품에 매달 53만원씩 불입하면 좋겠다. 보장성 보험의 경우 부인은 종신보험 특약을 통해 어느 정도 준비돼 있으나 남편은 보완이 필요하다. 월 보험료 7만원가량의 실손보험에 가입하길 권한다.



서명수 기자











◆재무설계 자문=성열기 삼성생명 강남FP센터팀장, 유용애 외환은행 목동트라팰리스지점 팀장, 김동일 삼성생명 FP센터 과장, 김양수 우리투자증권 방배PB센터 차장(왼쪽부터 시계 방향)



◆대면 상담=전문가 상담은 재산리모델링센터로 신청(02-751-5852)하십시오. ‘위스타트’에 5만원을 기부해야 합니다.



◆신문지면 무료 상담=e-메일()로 전화번호와 자산, 수입 지출, 재무목표 등을 알려 주십시오.



◆후원=미래에셋증권·삼성생명·외환은행
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