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집 넓힐까 부담금 줄일까 ‘압구정동 고민’ … 동·호수 따라 수익 차이, 투자 신중해야

중앙일보 2011.07.19 00:06 경제 2면 지면보기



추가부담금·수익성 시뮬레이션해 보니



서울 압구정동 일대 초고층 재건축은 주택 건립 방식에 따라 주택 크기와 가구 수가 크게 달라진다. 새 아파트의 크기를 많이 넓힐수록 주민들의 추가부담금이 늘어나 많게는 가구당 평균 3억원이 넘을 것으로 예상된다.





‘집을 넓힐까, 비용 부담을 줄일까’. 최근 서울시의 초고층 재건축 밑그림이 발표된 뒤 압구정동 주민들이 고민에 빠졌다. 재건축 아파트의 주택 크기를 어떻게 하느냐에 따라 새집을 마련하는 데 들어가는 추가부담금 차이가 크기 때문이다.



서울시 안을 토대로 중앙일보조인스랜드와 J&K부동산투자연구소가 공동으로 시뮬레이션한 결과 재건축 방식별 추가부담금 차이가 가구당 평균 최대 4억1000여만원에 달했다. 새 아파트 크기 배정이 압구정동 초고층 재건축 사업의 뜨거운 감자로 떠오를 전망이다. 



#재건축으로 최대 27㎡까지 면적 확대



 서울시가 제시한 압구정동 재건축 방식은 ‘1대 1’과 ‘2대 4대 4’다. 1대 1은 집 크기를 기존 전용면적의 10%까지만 넓히는 것을 말하고 2대 4대 4는 새 아파트 주택 규모별 건립 가구수 비율이다. 전용면적 60㎡ 이하와 60~85㎡, 85㎡ 초과의 전체 가구수 대비 비율을 각각 20% 이상, 40% 이상, 40% 미만으로 맞춰야 한다.



 1대 1의 매력은 전용 60㎡ 이하의 소형 주택을 짓지 않아도 되는 것이다. 2대 4대 4는 소형 주택을 20% 이상 짓는 대신 중대형은 제한 없이 집 크기를 키울 수 있다.



 그런데 압구정동 재건축에선 2대 4대 4 방식이 집을 넓히는 효과가 거의 없다. 서울시가 제시한 2대 4대 4 방식으로는 공급면적 82~136㎡형밖에 짓지 못한다. 압구정동 아파트 5채 중 3채 정도가 전용 85㎡가 넘는 중대형이어서 2대 4대 4 비율을 맞추려면 집 크기를 넓히는 데 한계가 있다. 이 때문에 압구정동의 기존 주택 1만335가구 중 136㎡형이 넘는 5974가구는 재건축으로 집 크기가 줄어든다. 서울시 박경서 건축정책팀장은 “중대형 일부를 기존 주택보다 훨씬 더 크게 지을 수 있지만 그렇게 되면 다른 중대형 주택은 작아진다”고 말했다. 따라서 집 크기를 넓히려면 1대 1 방식이 유리하다. 기존 62~277㎡형에서 10% 정도인 6~27㎡를 넓힐 수 있다.



#집 크기 줄이면 추가부담금 감소









<여기를 누르시면 크게 보실 수 있습니다>


 추가부담금을 따지면 얘기가 달라진다. 재건축 방식에 따라 조합원 몫 외에 일반에 파는 일반분양분의 차이가 많아서다. 서울시에 따르면 2대 4대 4 방식의 일반분양분이 5270가구로 1대 1 방식의 1489가구보다 2.5배 이상 많다. 조합원이 차지하는 연면적이 1대 1 방식에서 훨씬 크기 때문에 그만큼 일반분양분이 줄어드는 것이다.



 중앙일보조인스랜드와 J&K부동산투자연구소는 압구정동 재건축 사업비로 이미 초고층 계획을 확정지은 용산 이촌동 렉스의 3.3㎡당 1000만원을 적용했다. 일반분양가는 압구정동 현재 시세인 3.3㎡당 4000만원을 잡았다.



 시뮬레이션 결과 2대 4대 4의 경우 총 사업비보다 일반분양 수입이 5400여억원 더 많을 것으로 예상돼 주민들이 가구당 평균 5300만원을 돌려받는다. 1대 1 방식은 총 사업비에서 일반분양 수입을 뺀 비용이 2조여원으로 가구당 3억6300만원을 부담할 것으로 예상됐다.



 그러나 1대 1 방식에서 부담금을 줄일 수 있는 방법이 있다. 집 크기를 조금만 넓히고 일반분양분을 늘리는 것이다. 시뮬레이션에서 집 크기를 5% 넓히면 일반분양분이 700여 가구 늘고 추가부담금은 2억7000만원으로 1억원 가까이 아낄 수 있다. J&K부동산투자연구소 권순형 소장(한성대 박사과정)은 “ 주민들이 집 크기와 실속 중 어느 것을 챙길지 주목된다”고 말했다.



#지금 구입할 경우 투자성은



 압구정동 일대 부동산 중개업소들은 대체로 “초고층 재건축을 하면 가격이 크게 오를것으로 보여 시세차익이 기대된다”고 말한다.



 추가부담금이 가장 많은 10%의 1대 1 재건축을 할 경우 신현대 전용 85㎡형을 구입해 전용 93㎡형을 배정받는 데 들어가는 비용이 총 16억6300만~17억6300만원이다. 현재 시세 13억~14억원과 추가부담금 3억6300만원을 합친 금액이다.



 초고층 재건축 후 시세는 3.3㎡당(공급면적 기준) 6000만원이 넘을 것으로 중개업소들은 보고 있다. 최고 46층이고 한강 조망이 가능한 삼성동 아이파크의 지금 시세가 3.3㎡당 평균 5700만원이다. 재건축 후 시세를 3.3㎡당 6000만원으로 보면 전용 93㎡형은 22억원이 된다. 금융비용과 각종 세금 등을 감안하더라도 3억원 정도는 남는 셈이다. 집 크기를 별로 넓히지 않는 경우 새 아파트 시세는 다소 낮아지는 대신 추가부담금이 줄어 차익은 비슷할 것으로 예상된다. 압구정동 신현대부동산 김연권 사장은 "단지나 구체적인 동·호수에 따라 투자성이 달라질 수 있기 때문에 주의해야 한다”고 말했다.



권영은 기자



◆재건축 추가부담금=조합원의 새 아파트 분양가에서 기존 주택 평가금액을 뺀 금액. 재건축을 위해 갖고 있던 땅과 건물을 내놓은 데 이어 추가로 내는 비용이어서 추가 부담금이라고 부른다. 같은 크기더라도 층·향 등에 따라 기존 주택 평가금액이 다를 수 있어 개별 추가부담금도 차이가 난다. 조합 설립 단계 때 재건축추진위에서 대략적인 개별 추가부담금을 알려준다.
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