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“1억 이상도 깎아줘요” 미분양 ‘통 큰 할인’

중앙일보 2011.05.13 03:13 부동산 및 광고특집 2면 지면보기
서울 강남구의 도곡동 타워팰리스와 삼성동 아이파크, 그리고 서초구 반포동의 반포자이. 이 세 단지에는 공통점이 있다. 분양 당시에는 인기가 높지 않아 미분양이 발생했지만 지금은 국내에서 집값이 가장 비싼 곳으로 손꼽히는 단지로 자리 잡았다는 점이다.



 미분양 중에 숨은 진주가 있다는 것을 보여주는 대표적인 사례다. 그런데 요즘 미분양 물량에 관심을 갖는 실수요자와 투자자가 부쩍 늘고 있다.



◆두드러지는 미분양주택 감소세=실제 미분양 주택수가 빠른 속도로 줄고 있다. 국토해양부에 따르면 전국의 미분양 주택수가 46개월 만에 8만가구 밑으로 떨어졌다. 국토부는 전국의 미분양 주택수가 지난 3월 말 기준 7만7572가구로 2월 말(8만588가구) 대비 3016가구 줄어 10개월 연속 감소했다고 최근 발표했다. 전국의 미분양 주택이 8만가구 아래로 떨어진 것은 2007년 5월(7만8571가구) 이후 3년 10개월만이다.



 미분양 물량이 이처럼 줄어드는 것은 건설사의 분양가 인하·새 아파트 공급 부족·전세대란 등의 요인이 복합적으로 작용했기 때문이다. 특히 수도권의 경우 지금의 미분양은 공급 물량이 한꺼번에 몰린 데 따른 일시적인 현상이란 인식이 확산하고 있다. 건설업체들은 분양가 상한제를 피하기 위해 2008년 초까지 밀어내기식으로 분양 물량을 한꺼번에 쏟아냈다. 예를 들어 경기 파주 교하, 고양 식사·덕이·가좌지구 등 경기 북부 지역에서만 3만6000여 가구의 아파트가 한꺼번에 분양됐다. 수요는 많지 않은데 공급 물량이 갑자기 늘면서 미분양이 발생한 것이다. 그러나 시간이 가면서 미분양이 어느 정도 소진됐고, 2008년 하반기부터는 신규 아파트 분양이 크게 줄어들면서 시장 환경이 변하고 있는 것이다. 미분양 단지 중 수요자들의 눈길을 끄는 곳은 ‘통큰 할인’에 나서는 단지다.



 특히 요즘에는 인기 브랜드의 메이저 건설사 단지까지 할인 분양에 나서고 있다. 초기 계약자들이 입주했는데도 미분양이 남아 있자 업체 입장에서 특단의 대책을 내 놓은 것이다.



 ◆인기브랜드 단지도 할인= 메이저 건설사들은 직접적인 분양가 할인보다는 이자 대납 등의 간접할인 조건을 주로 내놓고 있다.



  현대건설의 용인 성복 힐스테이트와 GS건설의 성복자이는 간접 할인 조건을 통해 미분양 분을 팔고 있다. 이 두 단지의 분양 조건은 7~8% 가량 분양가 인하 효과가 있다. 직접적인 분양가 할인에 나서는 단지도 늘고 있다. 삼성물산은 이달 초부터 경기 고양 원당 래미안 휴레스트 중대형 잔여가구을 최대 1억5000만원까지 할인해 팔고 있다. 전용 151㎡형의 경우 8억700만원 수준이었던 분양가를 6억6600만원까지 내렸다. 전용 117㎡의 경우 최초 분양가는 6억2700만원 수준이었지만 요즘에는 5억4000만원에 팔고 있다.



 계약금은 2000만~2500만원 정액제이며 잔금도 6개월 뒤에 내면 된다. 업계 관계자는 “래미안 브랜드를 달고 나온 아파트가 이렇게 큰 폭으로 분양가를 내린 건 처음”이라고 말했다. 임광토건과 진흥기업이 일산 서구 탄현동에 지은 일산 임광·진흥 아파트의 경우 2007년 6월 3.3㎡당 평균 1300만원에 분양을 시작했지만 최근에는 분양가를 3.3㎡당 900만원대로 낮춰 팔고 있다. 주택형별로 분양가가 최소 4000만원에서 최대 1억원 정도 줄어들게 된다. GS건설은 이미 입주가 시작된 경기 용인시 마북동 구성자이3차 146㎡형을 초기 분양가 대비 17% 내린 6억200만원에 분양 중이다.



 대우차판매는 안양 석수1동의 대우 이안 단지 미분양분에 대해 최대 25% 할인 분양하고 있다. 122㎡형(분양가 7억1800만원)의 경우 1억8200만원(25%) 할인된 5억4600만원에 계약할 수 있다. 현대건설 정흥민 마케팅팀 부장은 “요즘은 업체들이 내놓는 미분양 판촉조건은 업체들이 자신들의 이익을 거의 포기한 것”이라며 “주택수요자 입장에서는 원가 수준에 아파트를 마련할 수 있는 좋은 기회”라고 말했다.



 ◆철저한 옥석 가리기 필수=그러나 미분양아파트를 고를 때는 옥석가리기를 철저하게 해야 한다. 미분양이 된 데는 분명 이유가 있기 때문이다. 주변 시세보다 지나치게 높게 분양가가 책정돼 미분양이 발생한 경우라면 분양가 할인 폭을 잘 따져봐야 한다. 입지 조건과 주변공급 여건도 반드시 고려해야 한다. 서울 도심으로 출퇴근하기 쉽고 편의시설이 잘 갖춰진 수도권 유망 택지지구나 지방의 대규모 택지지구에서 나오는 알짜 미분양은 관심을 가지고 살펴볼 필요가 있다.



 현장 점검도 필수다. 입지는 좋지만 단지 주변에 각종 공해시설이나 혐오시설 등이 없는지를 확인해 봐야 한다. 입주시점에 주거 환경이 어떻게 조성될지, 주변에 잠재적인 개발요소는 있는지도 꼼꼼히 따져야 한다.



 브랜드와 단지 규모도 중요하다. 믿을만한 브랜드의 대단지 아파트는 입주 후에 세입자들이 몰리고 주변에 상권형성도 빠르게 진행된다. 아파트를 팔 때도 환금성이 뛰어나다. 또 요즘 나오는 아파트는 대부분 주차장을 지하에 넣고 지상 공간은 공원으로 조성하기 때문에 단지 규모가 클수록 유리하다. 잘 꾸며진 넓은 공원과 대단지의 각종 편의시설을 마음껏 이용할 수 있기 때문이다.



함종선 기자





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