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개포 재건축, 일반분양 크게 줄어들 듯

중앙일보 2010.12.16 00:20 경제 14면 지면보기



용적률 낮고 조합원들 큰 평형 원해 … 3, 4단지는 전체 가구의 2%만 분양



서울 개포지구의 재건축 계획이 잡히면서 투자자들의 관심이 쏠리고 있다. 그러나 예상보다 일반 분양분이 적게 나와 청약 경쟁이 치열할 것으로 보인다. 사진은 개포 주공 4단지.



서울 개포동의 재건축아파트에서 일반분양을 통해 내 집을 장만하기가 무척 어려울 것 같다. 본지가 개포지구 단지에서 수립 중인 재건축 계획안을 취합한 결과 당초 예상과 달리 조합원 외 일반인 몫으로 분양될 물량이 크게 줄어들 것으로 예상된다. 다른 저층 재건축단지들보다 기존 아파트가 더 많이 들어선 데다 재건축 용적률(대지 면적 대비 지상건축 연면적의 비율)이 낮아 가구 수를 늘리는 데 한계가 있기 때문이다.



 ◆일반분양분 적을 듯=개포 주공 2, 3, 4단지와 개포 시영의 재건축 계획이 윤곽을 드러내고 있다. 주민 의견 수렴 중이어서 아직 확정되지는 않았지만 건립 가구 수, 주택형 등을 가늠할 수 있다.



 주공 2, 3, 4단지와 개포 시영은 법적 상한 용적률에 맞춰 250%에 가깝게 재건축할 계획이다. 기존 용적률이 70~80% 선이어서 건축면적이 세 배로 늘어나게 된다. 면적은 많이 커지나 가구 수는 늘어나는 데 한계가 있다. 기존 7360가구가 재건축을 통해 8147가구로 증가하고 이 가운데 일반분양분은 510가구 정도에 그칠 것으로 예상된다. 특히 3, 4단지는 건립가구의 2%만이 일반분양된다.



 일반분양분이 이처럼 적은 것은 개포지구의 대지 지분이 크지 않고 제2종 일반주거지역이어서 용적률을 많이 찾지 못하기 때문이다. 게다가 기존의 작은 주택형을 키워 조합원들에게 큰 집을 줘야 하는 것도 원인이다.



 늘어나는 가구 수 가운데 270여 가구는 법적 상한 용적률 적용에 따라 지어야 하는 소형 임대주택이어서 일반분양분에서 제외된다. 일반분양분의 대부분은 전용 60㎡ 이하가 될 것으로 보인다.









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 ◆기존 아파트 매입이 유리=개포지구 아파트를 일반분양 받으려면 무주택자로 청약가점이 상당히 높아야 가능할 것 같다. 이 때문에 개포지구 재건축단지에 입주하려면 기존 아파트를 매입해 조합원이 되는 게 낫다. 앞으로의 재건축값 하락 위험을 감수해야지만 분양가가 일반분양분보다 적게 들고 좋은 층과 주택형을 고를 수 있어서다.



  기존 아파트 크기가 같더라도 단지에 따라 배정되는 주택형은 차이가 날 수 있다. 이 때문에 단지별로 기존 아파트 주택형과 건립 예정 주택형을 잘 따져야 한다. 서울 개포동 우정공인 안웅찬 사장은 “주공 2단지에서 109㎡형(공급 면적)의 새 아파트를 배정받으려면 기존 아파트 53㎡형을, 3단지에선 42㎡형을 매입해야 안심할 수 있다”고 전했다.



  착공 때 정해지는 추가부담금도 단지에 따라 다를 수 있다. 일반분양분이 많은 단지는 그만큼 분양 수입이 늘어나므로 추가부담금은 감소한다. 개포지구는 대부분 추진위원회 구성단계인데 조합 설립 인가를 받으면 재건축 대상 아파트를 사지 못한다는 점도 주의해야 한다. 강남구가 투기과열지구여서 조합 설립 이후에는 입주 때까지 조합원 명의 변경이 되지 않아서다. 조합 설립은 이르면 내년 상반기에 가능할 것으로 보인다.



  단지별로 재건축 계획을 세우자 최근 들어 거래가 늘어나고 시세도 조금씩 오르고 있다. 주공 3단지 35㎡형은 최근 1000만원 올라 6억6000만원에, 4단지 42㎡형은 500만원 붙어 7억8000만원 선에 매물이 나온다.



임정옥 기자
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