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재건축 투자 수익성은 단독주택 … 사업속도는 아파트가 빨라

중앙일보 2010.12.07 00:06 경제 14면 지면보기



인접 지역서 단독주택· 아파트 재건축 추진 … 사업성 따져보니



단독주택 재건축이 늘면서 아파트와 단독주택의 재건축 수익성을 저울질하는 투자자가 늘고 있다. 사진은 아파트와 단독주택 재건축이 함께 추진되고 있는 서울 강동구 고덕지구.





서울 강남·강동권(강남·서초·송파·강동구)에서 아파트와 단독주택 재건축 사업이 동시에 진행되는 곳이 많다. 그동안 서울에서는 주로 아파트 재건축이 중심이었지만 지난달 서울시가 최근 이들 지역에 14곳의 단독주택 지역을 재건축할 수 있도록 했다. 이에 따라 어떤 곳에 투자하는 게 유리한지 관심을 가지는 투자자가 늘었다.



 J&K부동산연구소 권순형 소장은 “단독주택의 경우 조합원 수가 적고 일반분양분이 많기 때문에 사업성은 더 나은 편”이라며 “하지만 단기 투자나 단지 규모, 교통여건 등을 따진다면 아파트가 유리할 수 있다”고 설명했다.



 ◆강동권 단독주택 투자성 좋아=강남·강동권에서 현재 77개 단지 8만1572가구가 재건축 사업을 추진하고 있다. 이 중 단독주택은 강남구 2곳, 서초구 9곳, 송파구 3곳, 강동구 6곳에서 재건축이 벌어진다.



 지역 여건을 따져야겠지만 부동산 전문가들은 수익성의 경우 대체로 단독주택 재건축 사업을 더 높게 쳐준다. 아파트 재건축보다 조합원이 적어 수익으로 연결되는 일반분양분이 많이 나오기 때문이다.



 본지가 J&K 부동산투자연구소의 도움을 받아 강동구 고덕지구에서 입지 여건이 비슷한 주공2단지 아파트와 고덕1지구 단독주택의 재건축 사업성을 비교했다. 고덕1지구에서 대지지분 224㎡의 단독주택(시세 10억원) 예상 감정가(건물 포함)는 10억8800만원이다. 아파트 224㎡형(이하 공급면적)을 3.3㎡당 2000만원에 배정받는다면 추가부담금이 3000만원 정도 들어간다. 반면 고덕주공2단지아파트 52㎡형(매매가 6억9000만원 선)을 구입해 무상지분율 170%를 적용하고 분양가를 3.3㎡당 2000만원으로 계산하면 224㎡형을 배정받는 데 총 12억원 정도가 필요하다.



 고덕동 실로암 공인 양원규 사장은 “단독주택 구역 지정 이후 문의전화가 눈에 띄게 늘었다”며 “하지만 초기투자비가 많이 들어서인지 아직 거래가 잘 이뤄지지 않는다”고 말했다.



 다만 사업지가 너무 작거나 경사진 곳은 공공시설 부지로 내놓는 땅을 제외하면 아파트를 지을 수 있는 땅이 크게 줄어들기 때문에 투자성이 떨어질 수 있다.









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 ◆사업속도 빠른 것은 아파트=아파트 재건축 단지는 올해부터 사업속도가 빨라졌다. 강남구 대치동 은마아파트와 송파구 잠실동 잠실주공5단지 등은 안전진단 절차가 끝났다. 최근 사업시행인가를 신청한 고덕시영과 지난달 건축심의를 끝낸 고덕주공4단지 등은 2~3년만 기다리면 입주할 수 있다.



 하지만 강남·강동권의 단독주택 재건축 사업지들은 대부분 예정구역이어서 초기단계다. 정비계획을 세워 구역지정을 받아야 사업이 본격적으로 진행되는데 이 과정만 길게는 3년 정도 걸린다. 구역지정이 된 곳은 전체 20곳의 추진 단지 중 7곳밖에 안 된다.



 아파트는 대부분 단지 규모가 크고 기반시설이 제대로 갖춰져 있는 게 장점이다. 땅도 평지이거나 네모 반듯한 곳이 많아 주어진 용적률을 제대로 챙길 수 있다. 현재 4424가구인 대치동 은마아파트의 경우 정비계획안에 따르면 대지면적 22만178㎡에 용적률 299%, 최고 50층으로 지을 때 5605가구의 대단지로 바뀐다.



 반면 지구단위계획안이 수립 중인 인근 대치동 구마을 1~3단지(총 조합원 906가구) 단독주택구역은 단지별 면적(1만4593~2만9397㎡)이 작다. 단지의 크고 작음에 따라 입주 후 아파트 가치가 달라질 수 있으므로 투자 때 고려할 사항이다.



임정옥 기자
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