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[원포인트 레슨] 상속 주택의 양도세 절세

중앙일보 2010.11.23 00:23 경제 13면 지면보기



상속 6개월내 시세대로 감정평가 받아 상속세 신고해야



최용준
미래에셋증권 세무컨설팅 팀장




서울 목동에 사는 김모씨는 3년 전 아버지로부터 단독주택 한 채를 상속받았다. 당시 집시세는 5억원(주택공시가격 3억원) 정도로 상속세 대상이 되지 않아 세무서에 신고하지 않았다. 3년이 지난 지금 상속주택을 5억원에 팔려고 내놓았는데, 상속 당시와 값 차이가 없어 양도세를 내지 않아도 될 것이라 생각하는 김씨. 하지만 약 5000만원의 세금이 나온다는 사실을 알고 깜짝 놀랐다. 왜 이런 일이 생기는 걸까?



 상속 부동산을 처분할 때도 물론 양도세가 매겨진다. 김씨는 그 취득가액을 당시 시세인 5억원으로 생각하지만 세법에서는 이를 인정하지 않고 있다. 김씨와 같이 별도로 상속세 신고를 해 두지 않을 경우 김씨가 상속받은 주택의 취득가액을 주택공시가격인 3억원으로 보기 때문이다. 비록 당시 상속주택의 시세가 5억원이라고 하더라도 세무서는 그 시가를 객관적으로 파악하기 어렵다. 따라서 김씨가 상속주택을 5억원에 양도할 때 상속 당시의 공시가격인 3억원과의 차액 2억원을 양도차익으로 보아 양도세를 5000만원(주민세 포함)이나 과세하는 것이다.



  김씨와 같이 억울한 세금을 내지 않으려면 어떻게 해야 할까? 양도세 부담을 줄이기 위해서는 상속일로부터 6개월 이내에 당시 시세대로 감정평가를 받아두는 것이 좋다. 이때 두 곳 이상의 감정평가법인으로부터 감정을 받아 두어야 한다. 만일 김씨가 상속주택에 대해 당시 시가인 5억원으로 감정평가를 받아 두었다면 추후 상속주택 양도 시 취득가액이 5억원으로 인정되므로 양도세를 한 푼도 부담하지 않아도 된다. 이처럼 상속세 납부세액이 없더라도 부동산의 경우에는 시가대로 감정평가를 받아 상속세 신고를 해 두는 것이 나중에 부동산을 팔 때 양도세 부담을 줄일 수 있는 지름길이다.



  만약 상속 당시 감정평가를 받아두지 못했지만 지금 3년 전 기준으로 감정평가를 받아둔다면 그 감정평가액을 인정받을 수 있을까. 일반적으로 국세청에서는 이러한 소급 감정에 의한 평가액은 인정할 수 없다는 입장이었지만 최근 법원 등에서는 소급 감정에 의한 평가액도 상속 당시의 시가로 인정해 줄 수 있다는 판례들이 나오고 있어 국세청의 해석도 달라질지 지켜볼 일이다.



최용준 미래에셋증권 세무컨설팅 팀장
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