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[재산 리모델링] 3~4년 뒤 은퇴 앞둔 다주택자로 재산 일부를 자녀에게 증여하고 싶은데

중앙일보 2010.11.09 00:04 경제 12면 지면보기



자녀 수입 생길 때 세대분리해 절세 … 일부 부동산 정리를





Q. 서울 목동에 사는 김모(55)씨는 결혼 30년차로, 부인과 두 자녀가 있는 기업체 임원이다. 그동안 여윳돈을 주로 부동산에 굴려왔는데, 나름대로 수익을 거둬 자산규모가 22억원에 달한다. 1200만원 정도의 월수입으로 자녀교육과 노후준비 등 재무목표도 별 어려움 없이 추진하고 있다. 퇴직시기는 정확히 알 수 없으나 3, 4년 뒤 퇴직할 경우 퇴직금만 7억원 정도 나올 예정이다. 김씨는 자녀에게 재산 일부를 증여하고 싶은데 방법은 무엇인지, 그리고 부동산을 추가 구입해도 괜찮은지 등을 문의해 왔다.



A. 김씨네는 부동산 투자로 성공한 경우다. 보유 부동산만 거주지역에 아파트 2채와 오피스텔 2채, 수도권에 상가 3채 등 모두 19억원어치에 달한다. 하지만 전체 자산에서 차지하는 부동산 비중이 84%로 지나치게 높다. 앞으로 3, 4년 뒤 은퇴를 감안할 때 금융자산의 확대가 시급하다. 리스크 관리 차원에서도 부동산 포트폴리오 조정은 필요하다. 부동산을 정리할 경우 세금문제가 복병이다. 이를테면 상업용인 오피스텔을 주거용으로 세를 놨을 경우 양도세 과세대상이 될 수 있으니 주의해야 한다. 재산을 자녀에게 증여할 때도 절세방안을 찾아야겠다.











 ◆오피스텔은 양도세 대상=현행 양도세법에 따르면 건축물관리대장상 상업용 건물을 주거용으로 사용할 경우에는 상업용이 아닌 주거용으로 간주된다. 따라서 거주주택 외에 임대수입이 나오는 오피스텔을 보유하고 있다면 1가구 다주택자가 돼 양도세 과세 대상에 해당한다. 실제 오피스텔에 투자한 후 이런 규정을 모른 채 지내다가 다주택 판정을 받은 경우가 많다. 김씨네도 아파트 2채 외에 주거용으로 임대한 오피스텔 2채가 있어 1가구 4주택자로 향후 양도세와 관련한 문제가 발생할 수 있다. 다주택에 대해 양도세를 올해 말까지 일반세율로 과세하는 법안이 2년 더 연장할 것으로 보인다. 따라서 양도세 중과는 2년 유예가 되겠지만 이 문제는 앞으로 실제 투자수익에 나쁜 영향을 미치는 변수로 떠오를 것으로 보인다.



지금은 양도세 절세를 위한 매각전략이 필요하지, 추가적인 부동산 구입은 적절치 않다는 이야기다. 또 경기도 북부지역의 상가는 시세에 비해 월세가 낮게 형성돼 있다. 앞으로도 임대료가 상승하기는 어려워 보이므로 매각을 고려해봄 직하다.



 ◆세대분리로 증여세 절세를=자녀에게 재산을 증여할 때 절세방안을 찾는 것은 기본이다. 가장 일반적으로 사용되는 것은 세대분리를 통한 증여방법이다. 세법상 1세대란 거주자와 그의 배우자가 동일한 주소에서 생계를 같이하는 가족과 구성하는 가구 단위다. 세대분리는 거주자 가족의 연령이 30살을 넘거나 일정조건의 소득이 있을 경우 가능하다. 20대 중반인 자녀를 둔 김씨네는 자녀의 수입이 발생할 때 세대를 분리한 후 기존 주택이나 오피스텔을 증여할 수 있다. 이 방법은 일석이조의 효과가 있다. 1가구 4주택에서 3주택으로 보유주택 수를 줄일 뿐 아니라 자녀의 재산형성에도 도움을 주기 때문이다. 김씨가 시가 9000만원짜리 오피스텔을 증여할 경우 3000만원까지 공제되므로 증여세로 내야 할 금액은 500만원에 그친다.



 ◆주식투자하지 말고 빚 갚자=김씨는 금융기관에 빚을 지고 있지만 주식투자로 재산증식에 나서고 싶어 한다. 그러나 현 시장상황이 주식투자에 꼭 유리한지 한번 따져보자. 정부가 10월 말 발표한 경기지표를 보면 업황전망이 썩 좋지 않고 설비투자 또한 큰 폭으로 감소하고 있다. 전문가들은 풍부한 유동성으로 상승하는 증시흐름을 무턱대고 쫓아가기보다는 보수적인 관점으로 접근해야 한다고 입을 모은다. 반드시 갚아야 할 빚을 안고 있으면서 불확실한 수익을 기대하며 주식에 투자하는 것은 아무래도 삼가야 할 것 같다. 이보다는 연 5.9%의 이자를 물고 있는 연금담보대출을 상환하는 게 좋겠다. 대출금 상환으로 절약되는 월 원리금 상환액 130만원은 잉여금 100만원과 합쳐 금융자산 투자재원으로 활용할 수 있다. 해외이머징마켓에 투자하는 펀드, 원유·금 등 실물을 편입하는 펀드, 인플레 헤지가 가능한 펀드 등에 분산투자하면 되겠다. 또 김씨는 근로소득자이므로 내년부터 400만원까지 소득공제한도가 늘어나는 연금저축상품에도 관심을 갖도록 하자.



서명수 기자











◆이번 주 자문단=성열기 삼성생명 강남FP센터팀장, 유용애 외환은행 목동트라팰리스지점 팀장, 김동일 삼성생명 FP센터 과장, 김양수 우리투자증권 방배PB센터 차장(왼쪽부터)



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