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주식에 데인 경험 있어 노후 대비로 임대용 부동산 생각하고 있는데

중앙일보 2010.10.05 00:24 경제 13면 지면보기
Q 인천에 사는 회사원 김모(52)씨. 매월 급여소득이 360만원 정도로 저축을 하면서 부인과 2명의 자녀를 큰 어려움 없이 부양하고 있다. 지금까지 저축을 해서 모은 돈은 2억원 정도. 노후자금을 만들기 위해 주식투자에 나섰다가 실패한 쓰라린 경험이 있다. 그래서 대안으로 떠오른 게 상가주택이나 오피스텔 투자다. 얼마 전 분양받은 송도신도시의 아파트도 팔아 임대용 부동산을 사는 방안도 생각하고 있다. 김씨는 부동산 투자로 노후자금을 마련하고 싶은데, 이 방법이 바람직한 것인지 상담을 요청해 왔다.


[재산 리모델링] 부동산 침체 깊은 골 … 오피스텔·상가주택 투자 재고해야

A 김씨처럼 은퇴를 앞둔 베이비 부머들 사이에서 임대용 부동산이 한때 인기를 끌었다. 입지조건이 괜찮은 곳을 잘 선택하면 은행금리보다 나은 임대료 수입으로 노후를 보낼 수 있다는 생각에서다. 그러나 앞으로는 생각을 바꿔야 할 것 같다. 임대용 부동산은 수익률이 예전 같지 않다. 퇴직예정자들의 수요가 한꺼번에 몰리면서 시세가 잔뜩 올라갔으나 임대료는 제자리걸음을 하고 있기 때문이다. 자칫 상투를 잡을 가능성도 있다. 전문가들은 임대용이라 하더라도 부동산 침체의 칼날을 피하기 어려울 것으로 본다. 김씨가 투자하려고 하는 상가주택에 신중한 접근이 필요한 이유다. 상가주택은 1가구 이상의 거주시설과 점포들이 혼합된 형태의 건물이다. 주택에 비해 경기 변동에 민감하고 공실이 빈번하게 발생하는 등 관리부담이 큰 게 단점이다. 송도 아파트를 팔아 상가주택을 매입하는 것도 잘 생각해 봐야 한다. 주택가격은 큰 폭으로 하락했지만 도심지 땅값은 거의 떨어지지 않았기 때문에 상가주택으로 갈아타는 것은 투자 측면에서 바람직하지 않다. 오피스텔을 사들이는 방법도 있으나 이 경우 부동산 비중이 너무 높아져 위험하다. 오피스텔에 투자한 상태에서 갑자기 은퇴를 하게 되면 유동성에 문제가 생길 수 있다. 김씨에게 부동산 투자는 적절한 노후대책이 아니다. 주식에 한번 데인 까닭에 금융상품 투자가 꺼림칙하겠지만 그래도 지금으로선 이만한 현실적 대안은 없다.



◆ETF에 투자하라=글로벌 경기가 금융위기를 딛고 나아지는 모습이다. 이런 회복세가 계속될지 장담할 수 없으나 다시 하강하더라도 그 폭은 그리 크지 않을 것이란 전망이다. 따라서 주식 관련 상품에 관심을 가질 필요가 있다. 주식투자라고 해서 무조건 위험한 것은 아니다. 관련 상품 중에는 변동성이 적어 상대적으로 ‘안전한’ 것이 있다. 지수연동펀드인 ETF(Exchage Traded Fund)가 그것이다. ETF는 종합주가지수와 거의 똑같이 움직인다. 시가총액 비중이 높은 대형주들을 주로 편입하기 때문이다. ETF는 장점이 여럿 있다. 먼저 보통 2% 정도인 운용보수가 0.4~0.5%에 불과하다. 주식매도 때 부과되는 0.3%의 거래세도 면제다. 앞으로 글로벌 경기의 회복에 따라 국내 증시도 상승 무드를 탈 것으로 예상되는 만큼 ETF의 전망도 밝다.



◆노후준비용 계좌를 따로 만들자=정씨에게 곧 은퇴가 현실이 되는 날이 올 것이다. 하지만 주식투자로 손실을 입다 보니 체계적인 노후준비를 해오지 못했다. 노후 준비에 들어갈 때 잊지 말아야 할 것은 따로 기획하고 관리하라는 점이다. 그렇지 않으면 갑자기 돈이 필요한 상황이 생길 경우 노후자금을 헐게 마련이다. 노후설계의 큰 틀이 무너지면 죽도 밥도 안 된다. 은퇴 시점까지 관리할 노후준비용 계좌를 하나 만드는 게 그래서 중요하다. 매달 정기적금에 들어가는 150만원 가운데 50만원을 떼어내 변액연금에 가입하자. 변액연금 가입 후 남게 되는 50만원은 그냥 예금이나 적금으로 넣어두는데, 과거와는 다른 탄력적 운용이 필요해 보인다. 금리가 상승할 것으로 예상되는 상황이어서 적금 만기구조를 짧게 가져가는 게 유리하다는 이야기다. 그래야만 나중에 금리가 올랐을 때 고금리 상품으로 가볍게 갈아탈 수 있다.



◆실손보험을 추가하라=김씨네는 종신보험· 암보험 등 네 종류의 보험에 가입하고 있다. 김씨 본인의 보험은 종신보장이 됨과 동시에 건강 관련 특약이 잘 구비돼 있다. 다만 가입한 시점이 오래됐으므로 지출된 의료비를 정산해 주는 실손보험을 추가로 들어두는 게 좋겠다. 실손보험은 통원실손보장을 위주로 설계하면 월 3만6000원이면 된다.



서명수 기자



◆이번 주 자문단=이재호 미래에셋증권 자산운용컨설팅 본부장, 곽창석 나비에셋 대표이사, 백찬현 푸르덴셜생명 시니어컨설팅 라이프플래너, 박현식 삼성생명 투자자문역(왼쪽부터)



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