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재개발 부담금 5000만~8000만원 줄 듯

중앙일보 2010.09.06 00:14 경제 14면 지면보기
지난 3월 서울 재개발구역의 용적률(땅 면적 대비 지상건축물 연면적 비율)이 오른 이후 재개발사업 여건이 부쩍 좋아졌다. 지을 수 있는 집이 많이 늘어나면서 조합원들의 분양 수입이 증가한 것이다. 구역마다 다르지만 대체로 조합원당 5000만~8000만원가량 부담금이 줄어들 것으로 예상된다. 재개발 사업환경이 이렇게 바뀌자 서울의 재개발 조합들은 완화된 용적률 기준에 따라 사업계획을 잇따라 바꾸고 있다.


서울지역 360여 조합, 용적률 20%P 상향에 사업계획 잇따라 바꿔

◆용적률 올려 사업 재조정=서울시내 재개발구역들 가운데 착공하지 않았다면 정비계획을 바꿔 용적률을 높일 수 있다. 대상 지역은 360여 곳이다. 지난 6월 동대문구 전농·답십리뉴타운 16구역의 용적률을 올린 정비계획안이 처음으로 서울시 심의를 통과했고 은평구 수색·증산뉴타운 5구역도 용적률 상향으로 143가구를 더 짓는 계획을 확정했다. 성동구 행당6구역과 용산구 효창 4·5구역, 동작구 흑석 7·8구역 등도 계획을 변경 중이다.



기준 용적률을 20%포인트 올릴 수 있게 되자 서울 재개발구역 조합들이 사업계획을 바꾸느라 분주하다. 사진은 창신·숭인뉴타운. [중앙포토]
서울 강북구의 한 재개발구역 조합장은 “용적률을 높이기 위해 재개발 계획을 바꾸고 있다”고 전했다. 하지만 모든 곳이 용적률을 올릴 수 있는 것은 아니다. 재개발구역은 착공 이전이라면 모두 가능하지만 뉴타운은 재정비촉진지구로 바뀐 곳에서만 할 수 있다. 마포구 아현뉴타운이 최근 재정비촉진지구로 정해진 것은 용적률 상향 혜택을 보기 위해서다. 왕십리·돈의문·천호뉴타운 등은 아직 재정비촉진지구가 아니다.



◆조합원 부담금 많이 줄어=최근 계획을 변경한 구역들의 조합원 부담금이 많이 줄어드는 것으로 분석됐다. 재개발정비업체인 J&K도시정비가 서울 행당동의 한 재개발구역의 사업성을 시뮬레이션한 결과 기준 용적률이 190%에서 210%로 오르면서 일반분양분이 143가구 늘어나는 것으로 나타났다. 이에 따라 증가하는 분양 수입금은 605억원이다. 건물을 더 짓는 데 따른 비용(설계·공사·금융비 등)을 빼면 조합원당 5800여만원의 부담금이 줄어드는 것으로 추정된다. 이 조합 관계자는 “사업성이 좋아져 조합원들의 사업 추진 의지가 강해졌다”고 설명했다.




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흑석동의 한 재개발 구역은 일반가구수가 기존의 143가구에서 248가구로 늘어 일반분양분 수입이 592억원 정도 더 생긴다고 조합 측은 밝혔다. 효창·장위뉴타운 등에서도 구역 크기에 따라 일반분양분이 100~200가구 늘어나는 것으로 예상된다. 주변 아파트값이 비쌀수록 조합원 분담금이 줄어들어 많게는 8000만원가량 절감되는 것으로 추정된다.



하지만 기준 용적률이 오르더라도 실제로 높일 수 있는 용적률에는 한계가 있다. J&K도시정비 백준 대표는 “용적률 이외 높이제한 등 다른 건축규제는 그대로이기 때문에 다른 건축기준(고도제한 등)에 걸려 용적률을 모두 올리지 못할 수도 있다”고 말했다. 실제 신정뉴타운 내 한 구역은 김포공항 고도제한으로 기준용적률이 187%에서 197%로 오르는 데 그쳤다. 조합들의 분주함과 달리 재개발 시장 움직임은 별로 없다. 사업성이 크게 좋아지는 데도 투자수요는 많이 늘지 않는다.



성북구 장위동 세계공인 김규연 사장은 “부동산 시장 전망이 불투명해 사업성이 좋아지는 만큼 시세차익이 많아질지 확신하지 못해 투자자들이 선뜻 나서지 않는 것”이라고 전했다.



임정옥 기자
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