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초기자금 적고 세금도 없고 ‘10년 임대’로 내집 마련

중앙일보 2010.03.15 03:30 경제 14면 지면보기
주택시장 전망이 불투명해지면서 일정 기간 임대로 살다 분양전환(소유권 이전) 받는 10년 임대주택이 주택수요자들의 관심을 끈다. 분양주택에 비해 초기 자금 부담이 적고 보유세 없이 살다 내 집을 마련할 수 있기 때문이다. 실제로 지난해 경기도 오산시 세교지구와 파주시 운정신도시에서 분양주택의 인기는 시들했지만 임대주택의 청약경쟁률은 높았다.


성남 여수, 남양주 별내지구 등 올 전국에 1만 가구 이상 분양

한국토지주택공사(LH) 등에 따르면 올해 전국에서 분양 예정인 10년 임대는 1만 가구가 넘을 것으로 추산된다. 광교신도시 등 2기 신도시 개발이 본격화하면서 물량이 크게 늘어난다. 광교신도시를 비롯해 성남 여수지구, 남양주 별내지구 등 인기지역 물량도 많다.



전용 85㎡가 넘는 중대형 임대 물량이 적지 않다는 것도 올해 임대시장의 특징이다. LH 주택공급팀 이상기 차장은 “올해 분양주택의 양도세 혜택이 없어지고 보금자리지구 등의 전매제한 기간이 늘어난 점도 10년 임대주택에 대한 관심을 키울 것으로 예상된다”고 말했다.



◆10년 임대 ‘3색 매력’=분양전환되는 10년 임대주택의 가장 큰 매력은 초기 자금 부담이 적다는 것이다. 입주 때까지 내야 하는 임대보증금이 분양주택의 분양가보다 저렴하다. 특히 LH 등이 공급하는 공공임대의 경우 보증금을 산정할 때 정부에서 지원받는 국민주택기금만큼 빠지기 때문에 훨씬 싸다. 오산 세교지구에 앞서 분양된 단지들의 경우 전용 84㎡를 기준으로 분양가는 2억원이 넘는데 보증금은 5500만원 선이었다.



대개 국민주택기금을 받지 않는 민간임대는 공공임대보다는 임대료 부담이 크더라도 분양주택에 비하면 가볍다. 한강신도시에서 지난해 전용 84㎡ 분양 아파트의 분양가는 3억원이 넘었지만 민간임대 보증금은 2억2000여만원이었다.



임대주택의 임대보증금 산정 기준이 되는 주택가격은 분양 아파트 가격보다 10% 이상 싸고 임대료 상한 규제도 있어 임대보증금이 일반 분양가보다 저렴한 것이다. 임대기간 동안 세금 부담이 가볍다. 입주 때 취득·등록세가 없고 입주 후 5년 지나서부터 가능한 분양전환 때까지 재산세 등 보유세가 나오지 않는다. 분양전환 후 바로 팔더라도 1주택 1가구의 경우 양도세도 없다. 임대기간이 비과세 요건인 3년 보유, 2년 거주(서울 등 일부 지역)를 따질 때 포함되기 때문이다.



분양전환 때까지 공사기간을 포함해 전매할 수 없는 7~8년이 분양주택에 비해 그렇게 긴 게 아니다. 보금자리지구나 그린벨트를 해제한 지역에 들어서는 전용 85㎡ 이하의 중소형 전매제한 기간이 7~10년이어서다. 중대형 임대는 임대료 등이 중소형보다 다소 비싸기는 하지만 그래도 분양주택보다는 부담이 가볍다. 중흥건설 박수영 개발사업팀장은 “주택시장 침체로 집값 상승 기대감이 떨어진 대신 임대주택 매력은 커지고 있다”고 말했다.




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◆실수요 청약 바람직=10년 임대주택에도 투자성이 있다. 분양전환 가격이 대개 분양 당시 시세보다 10% 남짓 저렴한 감정가격이기 때문이다. 감정가격과 분양전환 가격 차액을 남길 수 있는 것이다. 보증금에 대한 대출이자 부담이 분양주택보다 적어 실제로는 그 이상의 차익을 볼 수 있다.



유엔알컨설팅 박상언 사장은 “집값 상승폭이 크지 않으면 분양전환가격과 감정가격 간 차이가 별로 나지 않을 수 있다”며 “먼 장래의 불확실한 전매차익보다는 내 집 마련 차원에서 생각하는 게 안전하다”고 말했다. 10년 임대의 청약자격은 주택 크기에 따라 다르다. 전용 85㎡ 이하의 경우 공공·민간 모두 청약저축이고 85㎡ 초과는 청약예금이다. 85㎡ 초과도 모두 청약가점제로 당첨자를 선정하기 때문에 무주택 기간이 긴 청약자가 유리하다.



박일한 기자
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