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[더오래]요즘 강원도 강릉의 소형 아파트가 인기 있는 이유는

중앙일보 2021.06.15 14:00

[더,오래] 조현진의 세금 읽어주는 여자(9) 

주택을 소유한 자가 조합원입주권·분양권을 소유해 다주택자로 판정되더라도, 주택이 아닌 조합원입주권이나 분양권을 매각하는 경우 중과세되지는 않는다. [사진 pixabay]

주택을 소유한 자가 조합원입주권·분양권을 소유해 다주택자로 판정되더라도, 주택이 아닌 조합원입주권이나 분양권을 매각하는 경우 중과세되지는 않는다. [사진 pixabay]

 
6월이다. 날씨는 예전보다 빨리 여름이 되었다. 밖에 다니는 사람들의 옷차림만큼이나 달라진 것이 있다. 2021년 6월 1일부터 늘어난 양도소득세 부담이다. 기존 기본세율 및 비사업용토지 세율은 아래와 같다. 양도소득세율의 최고 세율이 75%로 높아졌다.

 
 
조정대상지역의 다주택자가 주택을 양도하는 경우 부담해야 하는 세율은 아래와 같다. 올해 1월 1일 이후 취득한 분양권부터는 주택 수 산정에 포함되게끔 개정되었다.
 
 
부동산 세금을 계산할 때 조정대상지역 여부를 따지는 것이 무엇보다 중요하다. 서울 전역, 과천, 성남, 하남, 동탄2, 광명, 구리, 안양동안, 광교지구, 수원팔달, 용인수지·기흥, 수원영통·권선·장안, 안양만안, 의왕, 고양, 남양주, 화성, 군포, 부천, 안산, 시흥, 용인처인, 김포, 파주, 인천 미추홀, 인천 남동, 인천 부평, 인천 계양, 해운대, 수영 등이 조정대상지역으로 위의 세율을 적용받는다.(일부 규제 제외지역으로 제외)
 
예를 들어 노원 상계주 공1단지 23평형을 2019년 11월 4억원에 거래한 2주택자가 2020년 12월 최고 실거래가 6억 5000만원에 매각했다면 세금은 약 9500만원이다(취등록세 등 기타 수수료 1000만원 가정).만약 6월 1일 이후에 거래했다면 나오는 세금은 약 1억4200만원이다. 똑같은 가격에 매매하였더라도 6월 1일 이후가 됨으로써 세금 부담이 약 5000만원 증가한 것이다. 
 
얼마 전 지인에게 질문을 받았다. 자기가 아는 사람이 강릉에 내려가 작은 아파트를 구매하데 이유를 모르겠다는 것이다. 개인적으로 알아본 결과 충남 아산, 강릉 등이 주목받는 이유는 ‘비규제 프리미엄’ 때문이었다. 국내에 주택을 3개 이상 소유하고 있는 가구는 기본세율에 추가세율을 덧붙여 적용하고, 장기보유특별공제를 배제한다. 수도권, 광역시, 특별자치시 외의 지역에서 양도 당시 기준시가 3억원 이하 주택 및 장기임대주택은 양도소득세 중과에서 배제된다. 기준시가 1억원 미만의 주택은 취득세 중과에서도 제외된다. 다주택자가 세금을 신경 안 쓰는 아비투스를 가지고 있을 리 없다.
 
유념해야 할 점은 주택을 소유한 자가 조합원입주권·분양권을 소유해 다주택자로 판정되더라도, 주택이 아닌 조합원입주권이나 분양권을 매각하는 경우 중과세되지는 않는다. 양도소득세 다주택자 중과세 적용 범위를 정리하면 아래와 같다.
 
 
주택을 소유하지 않으면서 조합원입주권, 분양권만 여러 개 소유하다가 조합원입주권, 분양권을 양도하는 경우는 어떻게 적용될까? 이때도 중과대상에 해당하지 않는다.
 
회계사 theore_creator@joongang.co.kr
 

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조현진 조현진 회계사 필진

[조현진의 세금 읽어주는 여자] 서울 지역 아파트 1채의 중위가격이 9억원을 돌파한 지금, 상속·증여세는 과연 부자들만의 세금일까? 잘 주는 것도, 잘 받는 것도 재테크가 된 시대! 리처드 도킨스는 말했다. 유전자를 미래로 이전하는 것은 인간의 생물학적 본능이라고. 저자는 말한다. 부를 무사히 다음 세대로 전달하는 것은 인간의 사회학적 본능이라고. 상속·증여세는 더 이상 부자들만의 전유물이 아니다. 세전 수익률이 아닌, 세후 수익률을 계산해야 하며, 내 자녀에게 무사히 재산을 전달하는 것을 목표로 삼아야 한다. 중장기적 자산 이전 계획을 컨설팅 해드리겠다.

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