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[반퇴시대 재산리모델링] 강남 아파트, 8년 임대 후 5년내 팔면 비과세

중앙일보 2021.05.18 00:03 경제 5면 지면보기
Q 서울 서초구에 사는 박모(59)씨. 5년 이내에 정년퇴직을 하려고 한다. 외벌이로 현재 대학 졸업을 앞둔 자녀가 1명 있다. 교직원으로 근무하고 있어 교원공제회에 저축하는 것 외에 특별한 투자 경험이 없다. 2018년에 임대소득을 얻기 위해 아파트를 구입해 현재 1가구 2주택으로 임대사업자등록을 했다. 이중 한 채를 처분하려고 하는데, 양도소득세가 중과되는 것은 아닌지 걱정이다. 좀 더 여유로운 은퇴생활을 위해 정년퇴직 전 전반적으로 자산을 재정비하고 싶다며 상담을 요청했다.
 

1가구2주택 자산 20억원 직장인
5년 후 정년…한 채 처분하려는데

A 박씨는 정년퇴직을 5년 정도 앞두고 은퇴 이후 노후소득을 보강하려고 한다. 현재 급여소득 이외 임대소득이 발생하고 있다. 퇴직 후에도 사학연금과 임대소득을 합산하면 월 400만원 정도 현금흐름이 발생한다. 하지만 지금의 소비수준을 유지하려면 금융자산을 활용해 추가적인 소득을 올려야 좀 더 여유로운 은퇴생활이 가능하다.
 
재산리모델링 5/18

재산리모델링 5/18

◆강남 아파트, 종부세 대상 아냐=박씨는 서초구 소재 아파트에 거주하면서 강남구 소재 소형아파트는 임대를 주고 있다. 1가구 2주택자는 종부세와 양도세를 잘 살펴봐야 한다. 서초구 아파트는 박씨 명의, 강남구 아파트는 부인 명의로 되어 있다. 종부세는 인별 과세로 남편 소유의 서초구 아파트는 지난해 공시가격이 10억원이 넘어 6억 초과 부분에 대해서는 종부세를 납부해야 한다. 부인은 종부세 대상이 아니다.
 
양도소득세 중과문제는 크게 걱정할 필요는 없어 보인다. 부인 명의 아파트는 2018년 4월 장기일반민간임대주택으로 구청에 등록해 둔 상태다. 2018년 9월 13일 이전 조정대상지역 내 취득한 수도권 공시지가 6억원 이하 아파트는 다주택자 양도세 중과 배제, 종합부동산세 합산 배제, 거주용 자가주택 비과세 특례, 장기보유특별공제(8년 50%, 10년 70%)의 세제 혜택을 받을 수 있다. 부인 명의 아파트의 장기임대 8년을 모두 채우면 서초구 주택은 2년 이상 거주 요건을 갖췄으므로 임대주택 등록 말소 후 5년 이내 양도 시 비과세 혜택을 받을 수 있다. 부인 명의 아파트는 양도 시기와 무관하게 중과되지 않으며 말소 후 임대주택 장기보유특별공제 50%를 받을 수 있다.
 
◆연금저축·IRP·ISA로 절세=박씨는 현재 세액공제 받는 상품이 전무해 연금저축과 IRP(개인형퇴직연금) 가입을 권한다. IRP를 포함해 연금저축에 연간 700만원 13.2% 세액공제돼(연간 총급여 5500만원 이하면 16.5%) 92만4000만원을 돌려받을 수 있다. 만 50세 이상 가입자의 세액공제 한도는 연간 900만원으로 한시적으로 확대됐다. 적용기한은 내년 말까지다.
 
최근 ISA(개인종합자산관리계좌) 가입조건이 변화되고 상품운용의 폭이 넓어졌다. 비과세로 절세할 수 있고 다양한 자산으로 운용할 수 있으므로 여유자금으로 목돈을 만들고자 한다면 관심이 필요하다. 전 금융기관 1인 1계좌 가입할 수 있다. 일반형은 200만원, 서민형과 농어민형은 400만원까지 비과세된다. 한도 초과분은 지방소득세 포함 9.9% 분리과세 적용된다. 의무가입기간은 3년이다.
  
◆  지면 상담=재산리모델링센터(02-751-5688, asset@joongang.co.kr)로 상담을 위한 전화번호, 자산·수입·지출 현황 등을 알려 주세요. 가명으로 처리되고 무료입니다.
 
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양해근, 조현수, 김지훈, 김동원(왼쪽부터)

양해근, 조현수, 김지훈, 김동원(왼쪽부터)

◆  재무설계 도움말=양해근 삼성증권 부동산 팀장, 조현수 우리은행 양재남금융센터, 김지훈 온에셋 팀장, 김동원 푸르덴셜생명보험 열린지점 Executive LP
 
◆  후원=미래에셋대우·하나은행
 
서지명 기자 seo.jimyeong@joongang.co.kr
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