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집주인 동의 없이…변창흠, 2만가구 공공개발 후보지 발표

중앙일보 2021.04.01 00:02 종합 3면 지면보기
윤성원 국토교통부 1차관(왼쪽 셋째)이 31일 정부세종청사에서 제1차 위클리 주택공급 브리핑을 열고 주택공급 방안 1차 선도사업 후보지 등 관련 내용을 발표하고 있다. [연합뉴스]

윤성원 국토교통부 1차관(왼쪽 셋째)이 31일 정부세종청사에서 제1차 위클리 주택공급 브리핑을 열고 주택공급 방안 1차 선도사업 후보지 등 관련 내용을 발표하고 있다. [연합뉴스]

서울 금천구 가산디지털역, 은평구 연신내역, 영등포구 영등포역 일대 등 21곳이 정부의 도심 공공주택 복합개발사업의 후보지로 31일 선정됐다. 금천·도봉·영등포·은평구 등 4개 구에 총 2만5000가구를 공급한다는 계획이다. 사업이 차질 없이 추진될 경우 공급량만 따지고 보면 판교신도시 수준이다.
 

금천·도봉·영등포·은평 21곳 선정
주민 3분의2 동의 못 받으면 무산
사업 주체인 LH 불신도 걸림돌
정부 “용적률 상향, 기부채납 완화”

국토교통부는 이날 정부세종청사에서 ‘제1차 위클리 주택공급 브리핑’을 열고 2·4 공급대책(3080+ 주택공급) 때 밝힌 역세권·준공업지·저층 주거지를 고밀 개발하는 후보 지역을 처음 공개했다. 이른바 변창흠표 ‘도심 고밀 개발사업’의 첫 시동이다. 한국토지주택공사(LH)나 서울주택도시공사(SH) 등의 공공기관 주도로 낙후한 도심의 민간 땅을 수용해 고밀도로 개발하는 사업이다.
 
국토부는 2·4대책 발표 이후 각 지자체와 주민 등으로부터 총 341곳(지자체 288곳, 민간 53곳)의 후보지를 접수했고, 이 중 적극적으로 나선 4개 구가 제안한 후보지(109곳) 중 입지 및 사업 요건을 검토해 21곳을 선정했다고 밝혔다.
 
정부는 역세권 후보지 9곳에 총 7200가구를 공급할 계획이다. 금천구 가산디지털단지역, 도봉구 방학역·쌍문역 동측·서측, 영등포구 영등포역, 은평구 연신내역·녹번역·새절역 동측·서측 등이다. 준공업지역(500가구)은 도봉구 창동 674 일대와 창2동 주민센터 인근이다.
  
민간 개발도 무산된 곳 많아 성사 우려
 
변창흠

변창흠

가장 공급량이 많은 저층 주거지(1만7500가구)는 도봉구 쌍문1동 덕성여대 인근과 방학2동 방학초교 인근, 영등포구 옛 신길2·4·15 뉴타운 구역, 은평구 녹번동 근린공원 인근과 불광근린공원 인근, 옛 수색14 뉴타운 구역, 불광동 329-32 인근, 옛 증산4 뉴타운 구역 등이다. 10곳 중 5곳이 과거 뉴타운 등 정비사업이 추진됐다가 무산된 지역이다.
 
정부는 2종 일반주거지를 준주거 용도로 바꾸는 등 용적률을 1~2단계 종상향하고, 기부채납 비율도 완화하는 등 각종 인센티브를 통해 토지주의 수익성을 보장한다고 강조했다. 대신 전체 주택 물량의 70~80%는 공공분양으로 공급하고 환매조건부·토지임대부 주택 등 공공 자가주택, 공공임대는 20~30% 범위에서 공급해야 한다.
 
윤성원 국토부 1차관은 “토지주에 대한 분양가는 시세의 63.9%로 낮아지고, 토지주 수익률은 (민간 재개발) 대비 최대 30%포인트 올라가는 등 올해 안에 사업에 착수하는 후보지에 대해 최고의 수익률을 보장하겠다”고 말했다.
 
2·4공급대책 1차 후보지 21곳 그래픽=김주원 기자 zoom@joongang.co.kr

2·4공급대책 1차 후보지 21곳 그래픽=김주원 기자 zoom@joongang.co.kr

하지만 이번에 공개한 후보지는 지자체가 추천한 지역이다. 모두 민간 소유 토지다. 토지 등 소유자의 동의를 거치지 않은 ‘깜깜이 선정’ 논란이 인다. 과거 뉴타운 지구였다가 저층 주거 후보지로 들어간 신길 2·4·15 구역(총 4945가구 예상)의 경우 민간 재개발을 추진하고 있어 갈등이 예상된다.
 
윤 차관은 “구청에서 사업을 제안할 때 주민 의사와 전혀 관계없이 제안한 것은 아니다”고 밝혔다. 브리핑에 동석한 이동진 도봉구청장은 “주민에게 (사전에) 질문을 직접 하지 않아도 그동안 개발하고자 하는 의지가 있었던 곳이 대부분이고 참여율이 높겠다고 판단한 곳을 후보지로 추천했다”고 말했다.
 
앞으로 주민 동의를 받아야 실제 사업을 추진할 수 있다. 소유주 동의 10%를 받아야 예정지구로 지정되고, 지정 이후 1년 이내에 토지주 3분의 2 이상의 동의를 받아야 사업이 확정된다. 기간 내 동의율을 확보하지 못하면 사업은 자동으로 취소된다.
 
2·4공급대책 1차 후보지 21곳 그래픽=김주원 기자 zoom@joongang.co.kr

2·4공급대책 1차 후보지 21곳 그래픽=김주원 기자 zoom@joongang.co.kr

사업 주체인 LH의 투기 논란으로 공공에 대한 불신이 큰 점도 사업의 걸림돌이다. LH와 SH가 지역 주민과 직접 만나 7월까지 주민 동의 10% 이상 받아야 7월께 예정지구 지정이 가능하다. 공공기관의 후속 조치가 필수다. 윤 차관은 “LH 사태에 대해서는 합동수사와 처벌 등 정부가 모든 제도와 수사력을 동원하고 있다”며 “LH 사태는 그대로 처리하되 이번 공급은 지역에 돌아가는 혜택이 너무 크고 공급 확대를 통해 집값이 안정될 수 있는 토대가 될 것”이라고 설명했다.
 
재산권 침해 논란도 있다. 정부가 2·4대책 발표 다음 날인 2월 5일 이후 매매한 부동산의 경우 아파트 입주권 대신 돈을 주는 ‘현금청산’을 하겠다고 밝히면서다. 국토부는 법률 검토를 통해 위헌성이 없는 것으로 판단했고, 후보지에서 특이 동향도 발견되지 않아 문제없다는 입장이다.
  
이달 중 2차, 내달 3차 후보지 발표
 
국토부는 4월과 5월에는 2·3차 서울 후보지를 발표하고, 6월에는 경기도와 인천, 지방 5대 광역시 후보지를 공개할 예정이다. 투기과열 방지책도 내놨다. 국토부 부동산거래분석 기획단이 예정 지구 지정 1년 전부터 지구가 지정될 때까지 해당 지구와 인근 지역의 부동산 거래를 정밀 분석한다. 투기성 거래가 포착되면 국세청이나 금융위원, 경찰 등에 넘길 예정이다. 후보지 발표 이후 이상 거래가 포착되거나 시장 과열 시 토지거래허가구역으로 지정하는 방안도 검토한다.
 
한은화 기자 onhwa@joongang.co.kr
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