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안장원의 부동산 노트

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안장원 중앙일보 부동산선임기자 ahnjw@joongang.co.kr

10억 땅이 7년새 24억…투기 부추기는 신도시 '보상 로또'

중앙일보 2021.03.11 05:06 종합 3면 지면보기
신도시 발표 전부터 개발 예정지 내에 땅을 갖고 있으면 보상금과 함께 저렴한 가격에 주택 용지나 아파트 분양권 등을 받을 수 있는 권리도 주어진다. 사진은 지난달 24일 6번째 3기 신도시로 발표된 광명시흥 신도시 예정지. 연합뉴스

신도시 발표 전부터 개발 예정지 내에 땅을 갖고 있으면 보상금과 함께 저렴한 가격에 주택 용지나 아파트 분양권 등을 받을 수 있는 권리도 주어진다. 사진은 지난달 24일 6번째 3기 신도시로 발표된 광명시흥 신도시 예정지. 연합뉴스

경기도 성남시 위례신도시 개발지 내 땅을 소유한 사람이 보상 차원에서 2013년 10억원에 받은 단독주택용지 294㎡가 지난해 10월 매입가격보다 14억원 오른 24억5000만원에 팔렸다. 앞서 3개월 전엔 비슷한 크기의 땅이 23억8000만원에 거래됐다. 
   

[안장원의 부동산노트]
신도시 예정지1000㎡ 이상 토지 소유
협의양도인택지 보상, 외지인도 대상
전매·시세차익 등 기대하는 '로또'
"수용 방식 택지 개발 재검토해야"

투기 의혹을 받는 한국토지주택공사(LH) 직원들이 광명시흥 신도시 예정지 내 땅에 눈독을 들인 이유를 짐작할 수 있는 사례다. 1000㎡(수도권 기준, 지방 400㎡) 이상 소유자에게 보상금과 함께 추가로 협의양도인택지를 받을 권리를 주는데 이번 투기 의혹을 풀 실마리 중 하나로 떠올랐다. 
 
협의양도인택지는 요즘 분양시장을 달군 '로또 분양' 못지않은 '대박'으로 꼽힌다. 저렴하게 공급돼 막대한 시세차익을 기대할 수 있다. 전매 제한 규제가 덜해 계약금만 내고 팔아도 된다. 집을 지어 퇴직 후 든든한 노후 대책으로 활용할 수 있다. 택지 대신 아파트 분양권을 선택할 수도 있다. 
 
신도시 개발 보상 방법으로 1000㎡ 미만도 현금 대신 아파트·상가 등을 공동으로 지을 수 있는 땅을 받을 수 있지만(대토) 사업 기간이 길고 수익률이 높지 않아 선호도가 떨어진다.  
 

1000㎡ 이상 지분도 자격

 
혐의양도인택지를 받는 자격도 느슨하다. 대상자 기준 시점이 공람공고일이어서 하루 전에 땅을 사도 된다. 공람공고일이 대개 정부 발표일(광명시흥 지난달 24일)이다.  
  
1000㎡는 개인별 면적 기준이다. 1000㎡보다 작은 땅을 여러 필지 소유해 모두 합친 면적이 1000㎡ 이상이면 된다. 공동소유하더라도 1000㎡ 이상 지분도 마찬가지다. 2200㎡를 2명이 절반씩 공유하면 2명 모두 1필지씩 받는다. LH 직원이 1000㎡ 이상으로 지분을 쪼갠 이유다. 땅 종류는 임야든 전·답이든 상관없다.
  
신도시개발수용보상종류. 그래픽=김경진 기자 capkim@joongang.co.kr

신도시개발수용보상종류. 그래픽=김경진 기자 capkim@joongang.co.kr

협의양도인택지는 3~4층 규모로 3~4가구를 들인 다가구주택이나 1층에 음식점 등을 만드는 상가주택을 지을 수 있는 단독주택용지다. 분양가가 시세보다 10~20% 저렴한 감정가격이다.   
 
혐의양도인택지와 같은 단독주택용지가 감정가로 일반인에게도 공급되지만 물량이 아주 적어 분양 경쟁이 치열하다. 협의양도인택지를 제외하고 남는 물량을 일반에 분양한다.   
 
박원갑 국민은행 수석부동산전문위원은 “협의양도인택지는 저렴하게 새 아파트를 보장받는 재건축·재개발 조합원 입주권과 비슷한 셈”이라고 말했다.  
 
협의양도인택지는 계약 후 한 차례 가격 제한 없이 전매할 수 있다. 일반인이 받는 용지는 잔금 납부 이후에, 분양가격 이하로 전매가 가능하다.  
 
다가구 등을 지어 짭짤한 임대수입을 올릴 수 있다. 경기도 하남시 미사지구 협의양도인택지에 지은 다가구주택의 월세가 가구당 110만원 정도다. 4가구면 400만~500만원이다.   
 
택지가 싫으면 특별분양을 통해 아파트를 받아도 된다. 다만 땅 보유자가 무주택일 경우다.    
 

2기 신도시 때보다 혜택 대폭 늘어 

 
이같은 협의양도인택지 혜택이 2기 신도시보다 훨씬 커졌다. 정부가 주민 반발을 줄이기 위해 보상 수준을 높인 것이다. 가격 제한 없는 한 차례 전매가 2015년, 무주택자 아파트 특별분양을 지난해 도입했다. 지난 1월 수도권 1000㎡의 협의양도인택지 분양 자격을 지방과 같은 400㎡로 완화하는 관련 법령 개정안을 입법예고했다. 
 
권대중 명지대 교수는 “정부가 수용을 원활하게 하기 위해 ‘보상 파이’를 키우면서 투기도 자극한 것”이라고 말했다. 전문가들은 신도시 개발 투기를 차단하기 위한 대책으로 제도 개선이 필요하다고 말한다. LH 등 개발 관련 기관 관계자의 거래를 원천적으로 막는 데서 나아가 외지인 투기수요의 거래를 규제하고 토지 이용 감독을 강화해야 한다.
  

신도시택지개발위한택지지정. 그래픽=김경진 기자 capkim@joongang.co.kr

신도시택지개발위한택지지정. 그래픽=김경진 기자 capkim@joongang.co.kr

현재 1000㎡가 넘는 농지(전·답,과수원 등) 취득에만 농업경영계획서 제출과 농지취득자격증명이 의무화돼 있다. 계획서대로 하는지 농지 이용실태를 조사한다. 하지만 형식적이고 허술해 실효성이 있는 운영이 필요하다.
 
그나마 실수요만 거래를 허용하는 장치로 토지거래허가구역 제도가 있지만 신도시 예정지 발표와 동시에 적용돼 '뒷북'이라는 지적을 받고 있다. 
 
서진형 경인여대 교수는 “신도시를 집값 잡기 대책으로 주먹구구식으로 발표하지 말고 미리 체계적인 계획을 세워 추진하면서 후보 단계부터 토지거래허가구역으로 규제하면 된다”고 말했다. 
  
신도시 개발 이야기가 나올 때는 이미 늦은 셈이어서 보상 대상자 기준 시점을 현재 공람일에서 훨씬 앞당길 필요성도 있다. 현재 주택 소유자의 보상 기준 시점은 공람일 기준 1년 전이다. 
  
이현석 건국대 교수는 "택지 개발에 의존한 주택공급 정책을 유지하면 투기 논란이 끊이지 않을 것"이라며 “수용 중심의 개발을 재검토하고 도심 고밀개발로 주택공급 방식을 전환해야 한다”고 말했다. 안장원 기자 ahnjw@joongang.co.kr
 
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