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[더오래]국세청은 당신이 월세 얼마 받는지 다 알고 있다

중앙일보 2021.01.09 07:00

[더,오래] 최용준의 절세의 기술(75)



Q 얼마 전 정 씨는 세무서로부터 소득세를 추징하겠다는 연락을 받았다. 정씨가 주택을 임대하고 받은 월세 수입에 대해 그동안 소득세를 신고 납부하지 않은 사실이 이번에 드러난 것이다. 사실 오래전부터 월세를 받아 왔지만, 지금까지 한 번도 문제 된 적이 없었기에 막연히 괜찮을 거라고 생각했다. 그러나 막상 소득세 납부 고지서를 받아드니 세무서가 상당히 자세한 내용을 알고 있구나 싶어 매우 당황스러웠다. 세무서는 정씨가 월세를 받고 있다는 걸 어떻게 알아낸 걸까?


A 지난해 11월 국세청은 주택임대소득 불성실 신고 혐의자 3000명을 선정하고 이들을 대상으로 대대적인 세무검증을 하겠다고 발표했다. 그동안 국세청이 실시해 왔던 주택임대소득에 대한 검증으로는 이번이 역대 최대 규모이다.
 
부부합산 3주택 이상을 보유하고 있다면 월세뿐 아니라 보증금 및 전세금에 대한 간주 임대료도 과세대상(단, 보증금 등 합계가 3억원 초과 시)이 된다. [사진 pixabay]

부부합산 3주택 이상을 보유하고 있다면 월세뿐 아니라 보증금 및 전세금에 대한 간주 임대료도 과세대상(단, 보증금 등 합계가 3억원 초과 시)이 된다. [사진 pixabay]


주택임대소득 과세 대상은

주택 임대소득, 즉 주택을 월세 또는 전세로 임대할 경우 그 임대소득에 대해 과세하는 대상을 명확히 알아둘 필요가 있다. 주택 임대소득 과세대상을 판단할 때 우선 ‘주택 수’를 계산하는 것이 중요한데 주택 수는 본인과 배우자의 주택 수를 합산해 계산한다. 부부합산 1주택자는 주택임대소득에 대해 과세하지 않지만, 기준시가가 9억원을 초과하는 고가주택을 임대해 월세를 받는다면 1주택자라 하더라도 과세 대상이다.
 
부부합산 2주택자라면 월세 수입이 과세 대상이지만 월세 관련 보증금에 대해서는 과세하지 않는다. 그러나 부부합산 3주택 이상을 보유하고 있다면 월세뿐 아니라 보증금 및 전세금에 대한 간주 임대료도 과세대상(단, 보증금 등 합계가 3억원 초과 시)이 된다. 간주임대료 계산 시 소형주택(전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억원 이하인 경우)은 내년 말까지만 보증금 과세대상 주택에서 제외된다.
 
 

미신고 월세 수입 있다면 

그동안 주택 임대소득에 대해 소득세 신고를 하지 않았어도 별다른 추징 없이 지나온 경우도 종종 있었던 것이 사실이다. 그러나 앞으로는 더는 소득세 신고를 누락하기가 쉽지 않아 보인다. 국세청이 다양한 방법으로 임대소득자의 소득 내용을 이미 파악하고 있기 때문이다.
 
정 씨의 경우 이번에 세무서에서 정씨가 그동안 받은 월세 및 전세보증금에 대해 이미 꽤 상세히 파악하고 있다는 사실에 깜짝 놀랐다.
 
국세청은 정씨가 신고하지 않은 월세 및 보증금 액수를 어떻게 알고 있는 것일까? 국세청은 기본적으로 관계기관 등으로부터 임대차 계약 신고내용(임대주택), 전세권·임차권 등기 내용 등 주택 임대 자료를 수집해 활용한다. 또한 임차인이 연말정산 시 신청한 월세 세액공제 또는 월세 현금영수증 등의 자료도 참고한다. 그뿐만 아니라 임차인이 임대차 계약 후 동사무소에 신고한 전·월세 확정일자 자료까지 건네받아 정확한 월세 및 보증금 액수를 파악해 낸다.
 
국세청은 이처럼 주택 임대 자료가 없는 경우를 대비해 주변 시세 등을 활용한 빅데이터 분석자료를 구축해 놓았고, 이를 통해 최대한 실제와 가까운 주택 임대소득 규모를 파악하고 있다. [사진 pixabay]

국세청은 이처럼 주택 임대 자료가 없는 경우를 대비해 주변 시세 등을 활용한 빅데이터 분석자료를 구축해 놓았고, 이를 통해 최대한 실제와 가까운 주택 임대소득 규모를 파악하고 있다. [사진 pixabay]

 
그럼 소규모 원룸이나 다세대주택 등과 같이 보증금이 비교적 소액이라면 임차인이 확정일자 및 임차권 등기 등을 하지 않는 경우가 많은데, 국세청이 파악할 수 없는 사각지대에 있다고 봐도 될까? 그렇지 않다. 국세청은 이처럼 주택 임대 자료가 없는 경우를 대비해 주변 시세 등을 활용한 빅데이터 분석자료를 구축해 놓았고, 이를 통해 최대한 실제와 가까운 주택 임대소득 규모를 파악하고 있기 때문이다.
 
또한 임차인이 외국인인 경우 대개 확정일자를 받지 않는다는 점을 이용해 주택임대소득 신고를 누락했더라도 그 외국인이 근무하는 회사로부터 주거비 지원 증빙자료 등을 수집하는 방법으로 임대수입을 파악해 낸다.
 

주택 임대하면 사업자 등록은 필수

주택임대소득 과세 대상자는 임대사업 시작일로부터 20일 이내에 사업장 관할 세무서에 사업자등록을 해야 한다. 만일 사업자등록을 하지 않는다면 주택임대수입금액의 0.2%에 해당하는 미등록 가산세가 부과되니 주의가 필요하다. 그뿐만 아니라 사업자등록을 하지 않을 경우 소득세 계산 시 필요경비나 기본공제 등에서 불이익이 주어지기 때문에 그만큼 세 부담도 더 커지게 된다.
 
또한 주택임대소득 과세 대상자라면 오는 2월 10일까지 임대사업장현황신고를 하는 것이 좋다. 사업장현황신고를 해 두면 5월 종합소득세 신고 시 국세청으로부터 간편 신고 서비스를 받을 수 있어 편리하게 소득세 신고를 할 수 있다.
 
세무사 theore_creator@joongang.co.kr
 

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최용준 최용준 세무법인 다솔 WM센터 3본부 대표세무사 필진

[최용준의 절세의 기술] 재산을 불리기 위해선 돈을 이리저리 굴려 수익을 올리는 재테크를 해야 한다. 그러나 저금리·저성장 시대라 재테크가 잘 듣지 않는다. 돈을 굴리다 오히려 재산을 까먹기 일쑤다. 그렇다고 은행에 넣어두고만 있을 수 없는 일. 물가상승을 고려하면 수익은커녕 손실을 볼지 모른다. 방법은 있다. 비용을 줄이면 실질 수익은 올라가게 돼 있다. 세금을 절약하는 절세는 재테크 보릿고개에 실질 이익을 얻는 방법이다. 물론 정부가 세수 확보를 위해 징세를 강화하는 바람에 절세의 여지가 자꾸 좁아지고 있긴 하다. 그래서 더욱더 필요해지는 절세의 기술이다. 돈 많은 부자가 아닌 보통 사람도 있는 재산을 지키려면 보유해야 할 무기다. 국내 최고의 세무전문가가 생생한 사례를 통해 절세의 기술을 전수한다.

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