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종부세 2배, 양도세 최고 70%…새해 달라지는 부동산 제도

중앙일보 2020.12.27 08:00
올해 7번의 크고 작은 부동산 대책이 나왔다. 특히 부동산 관련 세금은 여러 번에 걸쳐 세율이나 공제 조건이 달라져 복잡하기 짝이 없다. 올해 발표했지만, 실제 시행은 내년인 규제도 많다. 항목별로 정리해봤다.
  
서울시내 아파트. [연합뉴스]

서울시내 아파트. [연합뉴스]

 

#종합부동산세

 
▶세율 및 상한 변경=내년 1월부터 종합부동산세 세율이 오른다. 2주택 이하 보유자의 경우 세율이 과세표준 구간별로 0.1~0.3%포인트 인상된다. 3주택 이상이나 조정대상지역 2주택자는 과세표준 구간별로 0.6~2.8%포인트 오른다.  
 
기숙사 등을 제외한 법인 보유주택에는 개인 최고세율을 적용한다. 2주택 이하는 3%, 3주택 이상은 6% 일괄 적용이다. 과세표준을 정할 때 주택공시가격에 적용하는 공정시장가액 적용비율도 올해 90%에서 내년 95%로 인상된다.  
 
세 부담 상한도 높아진다. 조정대상지역 2주택자의 세 부담 상한이 현재 200%에서 300%로 인상된다. 법인 보유주택은 세 부담 상한을 없애고 6억원 기본공제액도 폐지한다.
 
 
▶공제율 및 공제방식 변경=내년 1월부터 고령자 공제율이 높아진다. 1주택자(실수요)인 고령자 세액 공제율이 구간별로 10%포인트 오른다. 장기보유 공제와 합산한 합산 공제율의 한도도 10%포인트 올라 최대 80%가 된다. 역시 1월부터 부부 공동명의 공제 방식을 선택할 수 있다. 1주택을 공동 보유하고 있는 부부는 종부세 산정 시 원하는 공제 방식을 선택할 수 있다.  
 
공동명의로 부부가 각 6억원씩 총 12억원까지 공제받아도 되고 부부 중 한명의 명의로 공제받아도 된다. 이런 경우 1가구 1주택자는 9억원을 공제받은 후 고령자 공제와 장기보유 공제를 적용받을 수 있다. 1가구 1주택자의 방식을 적용하려면 9월 16일부터 30일까지 관할 세무서에 신청해야 한다.  
 
함영진 직방 빅데이터랩장은 “부부 공동명의 1주택자는 공시가격 12억까진 공동명의가 유리하고 12억원이 넘는다면 보유 기간이 길고 연령이 높아질수록 1가구 1주택자 공제가 유리하다”고 말했다.  
 

#양도소득세  

 
양도세 세율

양도세 세율



▶최고세율 인상=내년 1월부터 소득세 최고세율이 현재 42%에서 45%로 오른다. 현재는 과세표준 5억원 초과 시 최고 42%지만, 내년엔 10억원을 초과하면 최고세율이 45%까지 높아진다.  
 
주택을 2년 미만 보유했거나 조정대상지역 내 다주택자에 대한 세율은 내년 6월부터 높아진다. 현재 1년 미만 보유 주택은 40%, 2년 미만 보유 주택은 기본세율을 적용한다. 하지만 내년 6월 이후부터는 1년 미만 보유 주택은 세율이 30% 높아져 70%가 된다. 2년 미만 보유 주택은 60% 단일세율이다.  
 
분양권도 마찬가지다. 현재 조정대상지역 내 분양권에 대해 보유 기간과 상관없이 50% 세율을 적용하고 있다. 내년 6월부터는 지역에 상관없이 1년 미만 보유 시 70%, 그 외의 경우에는 60% 세율을 적용한다.  
 
다주택자에 대한 양도세 중과세율도 10%포인트 오른다. 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 팔 때 현재 2주택자는 10%, 3주택 이상 소유자는 20%를 중과한다. 앞으로는 각각 20%, 30%로 인상된다.  
 
▶비과세 산정방식, 분양권 주택 수 포함=1월부터 1가구 1주택자에 대한 양도세 비과세 조건이 달라진다. 현재는 해당 주택을 2년 이상 보유하면 된다. 내년 1월부터는 보유 기간 산정방식이 조금 달라진다. 2주택 이상 보유했다가 1주택을 제외하고 모두 팔아 1주택자가 된 경우 남은 1주택에 대해서 비과세를 하려면 보유 기간 산정이 까다로워진다.  
 
보유 기간 산정 시 해당 주택 취득일이 아니라 ‘다른 주택을 모두 판 후 1주택자가 된 날’부터 계산해야 한다. 단 일시적 2주택 같은 사유로 1주택 비과세를 하는 주택은 예외다.  
 
1가구 1주택자의 장기보유 특별공제도 달라진다. 현재는 2년 이상 거주한 주택은 보유 기간마다 연 8%씩, 10년 이상일 경우 최대 80%까지 장기보유특별공제를 받을 수 있었다. 내년부터는 보유 기간 외에 거주 기간도 따진다. 기존 연 8%의 공제율이 보유 기간 연 4%, 거주 기간 연 4%로 각각 나뉜다. 예컨대 10년 이상 보유하고 거주도 했어야 각 40%씩 최대 80%의 공제를 받을 수 있다.  
 
1월부터 주택 수에 분양권이 포함된다. 조정대상지역 내 주택을 팔 때 분양권도 주택 수로 포함해서 양도세가 부과된다. 단 1월 1일 이후 취득한 분양권에 대해서만 적용하고 취득한 분양권은 해당하지 않는다. 
 

#청약 제도  

 
▶특별공급 소득 기준 완화=내년 1월부터 신혼부부 특별공급 소득 기준과 생애최초 특별공급 소득 기준이 완화된다. 현재 민영주택의 신혼부부 특별공급 소득 기준은 도시근로자 월평균 소득을 기준으로 120%(맞벌이 130%) 이하다. 내년부터는 140%(맞벌이 160%) 이하로 완화된다.  
 
공공주택의 신혼부부 특별공급 소득 기준도 현재 100%(맞벌이 120%) 이하에서 130%(맞벌이 140%) 이하로 확대된다. 공공주택의 생애최초 특별공급 소득 기준은 100% 이하에서 130% 이하로, 민영주택은 130%에서 160% 이하로 완화된다.  
 
▶분양가 상한제 아파트 거주의무기간=내년 2월 19일부터 분양가 상한제가 적용된 아파트에 당첨됐다면 해당 아파트 완공 후 최소 2년 이상 거주해야 한다. 공공택지에서는 분양가에 따라 최초 입주 가능일로부터 3~5년을 직접 입주해서 살아야 한다. 민간택지에서는 분양가에 따라 2~3년 거주해야 한다.  
 
만약 거주의무기간에 실제 거주하지 않고 속일 경우 1년 이하의 징역 또는 1000만원 이하의 과태료가 부과된다. 단, 거주의무기간 중 해외체류, 근무‧생업‧취학 또는 질병 치료 목적으로 다른 지역에 거주하는 등 부득이한 사정이 있을 때는 한국토지주택공사(LH)의 확인을 거쳐 거주한 것으로 인정받을 수 있다.
  
 

#임대차 제도  

 
▶전‧월세 신고제 시행=내년 6월부터 주택 전‧월세 계약을 하면 해당 계약사항을 임대차계약 당사자가 30일 안에 시‧군‧구청에 공동으로 신고해야 한다. 계약 당사자, 임대 기간, 보증금, 임대료, 계약금‧중도금‧잔금 납부일 등을 기재해야 한다. 신고와 동시에 확정일자가 부여된다.  
 
임대료 등이 변경돼도 30일 이내에 신고해야 한다. 임대차 계약 내용을 신고하지 않거나 거짓으로 신고하면 100만원 이하의 과태료가 부과된다. 오피스텔과 고시원 등은 주택이 아니라 신고 대상이 아니다.  
 
▶조합원 분양신청 자격 강화=정확한 시행 시기는 아직 정해지지 않았지만, 내년부터 수도권 투기과열지구 내 재건축 사업장에선 조합원 분양신청 시까지 2년 이상 거주해야 분양 신청을 할 수 있다.  
 
거주 기간은 연속으로 거주하지 않아도 되고 거주 기간을 합산해 2년 이상이면 된다. 거주요건을 충족하지 못한 조합원은 감정가(또는 시가)로 현금 청산 받는다. 도시 및 주거환경정비법 개정 이후 최초 조합 설립인가 신청 사업부터 적용된다.
 
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최현주 기자 chj80@joongang.co.kr
 
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