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[더오래]집 지을 땅 살 때 계약금 날리는 사기 안 당하려면

중앙일보 2020.12.21 14:00

[더,오래] 손유정의 알면 보이는 건설분쟁(14)

이씨는 김씨에게서 매수한 토지가 건축을 할 수 없는 토지라는 사실을 알게 됐습니다. 김씨에게 계약금을 돌려달라고 했지만 연락을 계속 회피했고 결국 김씨를 사기죄로 고소했습니다. [사진 pixabay]

이씨는 김씨에게서 매수한 토지가 건축을 할 수 없는 토지라는 사실을 알게 됐습니다. 김씨에게 계약금을 돌려달라고 했지만 연락을 계속 회피했고 결국 김씨를 사기죄로 고소했습니다. [사진 pixabay]

 
이만옥 씨는 오래전부터 서울 근교에 실내 층고가 높은 주택을 지어 거주하고 싶은 꿈이 있었습니다. 이 씨는 경기, 강원 등 여러 지역의 매물을 소개받기도 했지만, 그때마다 조건이 맞지 않아 계약을 체결하지 못했습니다. 이 씨는 지인의 소개로 광진구 부근의 토지를 팔겠다는 김송오 씨를 만나게 됐습니다.
 
김 씨는 경기도 화성 부근에서 부동산 개발업을 하고 있는데, 급하게 자금이 필요해 토지를 팔게 됐다고 했습니다. 김 씨는 여러 개발사업을 했다며 해당 토지에 이 씨가 원하는 용적률의 주택을 지을 수 있고, 토지를 급매하는 것이기에 시세보다 저렴하다고 했습니다. 급한 마음에 이 씨는 매수계약을 체결하고, 계약금을 지급했습니다.
 
이 씨는 이후 매수한 토지에 건축할 수 없다는 사실을 알게 됐습니다. 이 씨는 다급하게 김 씨에게 전화해 계약금을 돌려달라고 했지만, 김 씨는 이 씨의 연락을 회피했습니다. 이 씨는 법무법인의 도움을 받아 여러 차례 내용증명을 보냈고, 결국 이 씨는 김 씨를 사기죄로 고소하기에 이릅니다.
 
건물을 건축하기 위해서는 토지가 필요합니다. 토지의 소유자는 자신의 의사대로 토지를 사용, 수익, 처분할 수 있지만, 모든 토지에 건축을 할 수 있는 것은 아닙니다. 소유자는 토지를 사용하면서 공법상의 제한을 받습니다.  
 
건축 가능한 것처럼 속인 계약은 사기
매도인에 대하여 사기의 범죄가 인정되기 위하여서는 매도인이 매수인의 건축 목적을 잘 알고, 건축이 가능하다고 기망하였다는 사실을 입증하여야 합니다. [사진 pixabay]

매도인에 대하여 사기의 범죄가 인정되기 위하여서는 매도인이 매수인의 건축 목적을 잘 알고, 건축이 가능하다고 기망하였다는 사실을 입증하여야 합니다. [사진 pixabay]

 
토지의 매수인이 건물건축의 목적으로 토지를 매수한다는 것을 표시하여 매도인이 이를 잘 알고 있었음에도, 건축이 가능하지 않은 토지를 건축이 가능한 것처럼 기망하여 매매계약을 체결하고 매매대금을 받았다면 이는 사기에 해당합니다.
 
위 사안에서 김씨가 위법한 행위를 하였기에 이에 대하여 비난을 받아야 한다는 점은 분명합니다. 그렇지만 이로 인한 비용, 시간, 위험은 결국 이씨가 부담하게 됩니다. 그렇기에 건축을 목적으로 토지를 매수할 시에는 돌다리도 두들겨보고 건넌다는 심정으로 매우 높은 정도의 주의를 기울일 필요가 있습니다.
 
이씨는 토지매매계약서에 건축목적이 조건, 동기라는 점을 기재하지 아니하였습니다. 매도인에 대하여 사기의 범죄가 인정되기 위하여서는 매도인이 매수인의 건축 목적을 잘 알고, 건축이 가능하다고 기망하였다는 사실을 입증하여야 합니다.
 
다행히도 이씨는 지인과 여러 차례 문자 메시지를 주고받은 사실, 지인과 함께 김씨를 만난 사실, 김씨에게 문자메세지를 송부한 사실 등을 근거로 김씨의 기망을 입증할 수 있었습니다.
 
문제는 김씨가 돈을 반환할 능력이 있는지 입니다. 급전이 필요하였던 매도인이 편취한 토지대금을 이미 다른 곳에 사용하였을 가능성이 높습니다. 사기 사건의 경우, 이미 채무가 많아 피해자에 대하여 변제능력이 없는 경우가 많습니다. 이러한 경우 가해자가 가족 등으로부터 차용을 하여서라도 피해금원이 변제되면 다행이지만 그렇지 아니한 경우도 상당합니다. 이씨의 경우에는 경찰에서 수사가 개시된 이후 김씨가 합의를 요청하여, 결국 계약금을 돌려받을 수 있었습니다.  
 
건축물에 적합한 토지인지 확인 필요
토지를 매수하는 과정에서 등기부 등본을 발급하여 근저당권, 압류 등 사법상의 권리 제한이 있는지를 확인하는 것도 가장 기본적인 절차입니다. [사진 pxhere]

토지를 매수하는 과정에서 등기부 등본을 발급하여 근저당권, 압류 등 사법상의 권리 제한이 있는지를 확인하는 것도 가장 기본적인 절차입니다. [사진 pxhere]

 
건축목적으로 토지를 매수하는 과정에서는 매수의 목적을 매도인에게 언급하고, 그 목적이 계약의 조건임을 계약서에 명시하는 것이 필요합니다. 즉 해당 토지를 매수하는 것이 특정한 목적의 건물을 건축하기 위한 것으로서, 이에 관한 인·허가가 불가능한 경우에는 계약을 취소할 수 있다는 내용을 기재하여야 합니다.
 
매수인 역시 토지의 공적 제한 여부, 면적, 지반의 강도 등을 확인하여 목적한 건축물에 적합한 토지인지를 상세하게 확인할 필요가 있습니다. 먼저 토지이용계획확인서를 발급하여 해당 토지가 국토이용계획법, 조례 등에 의한 지역, 지구로 지정되었는지를 확인하여야 합니다. 이씨가 위 토지를 매수하기 전에 토지이용계획확인서만 발급받았어도 해당 토지에 개발행위가 제한되었다는 사실을 바로 알 수 있었을 것입니다.
 
등기부 등본을 발급하여 근저당권, 압류 등 사법상의 권리 제한이 있는지를 확인하는 것도 가장 기본적인 절차입니다. 또한 토지의 면적, 현황을 파악하는 것도 중요한데, 담장 등이 설치된 경계와 실제 경계가 불일치하는 경우도 있으므로, 토지를 측량하여 경계, 면적을 확인하여야 합니다.
 
그 외에도 지반공사가 필요한지, 용적률을 얼마로 하여 건축할 수 있는지, 상수도, 오수관과 같은 기반시설이 어디에 있는지 등을 명확하게 확인하여야만 본인이 원하는 건축물을 지을 수 있습니다.
 
변호사 theore_creator@joongang.co.kr
 

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손유정 손유정 변호사 필진

[손유정의 알면 보이는 건설분쟁] 법원과 대형 로펌에서 건설 사건을 수행한 현직 변호사. 집 한 채 지으면 10년을 늙는다고 한다. 은퇴 이후 평생을 모은 자산으로 토지를 매입하고, 상가건물 내지 주택 신축을 계획하는 건축주들이 아무리 눈을 크게 뜨고 있어도, 전문지식과 경험이 없다면 소위 ‘전문가’들에게 코 베이기가 매우 쉬운 현실이다. 직접 수행하였던 건설, 부동산에 관한 민사, 형사, 행정 사건을 소개하여 이에 대한 대응방법을 소개한다.

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