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[더오래]내년부터 1주택자도 자칫하면 양도세 폭탄

중앙일보 2020.12.12 07:00

[더,오래] 최용준의 절세의 기술(73) 

내년부터는 1주택자도 자칫하면 양도세 폭탄을 맞을 수 있기 때문에 긴장해야 한다. [사진 pxhere]

내년부터는 1주택자도 자칫하면 양도세 폭탄을 맞을 수 있기 때문에 긴장해야 한다. [사진 pxhere]



Q 1주택자인 박 씨는 당초 내년쯤 집을 처분할 계획이었는데 내년에는 양도세 부담이 훨씬 더 커진다는 이야기를 듣고 서둘러 집을 팔았다. 박씨가 이렇게 급히 집을 처분한 이유는 무엇일까? 1주택자임에도 불구하고 왜 내년에는 양도세 부담이 더 커진다는 것일까?
 
A 1세대 1주택자는 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있기 때문에 다주택자보다 양도세 부담이 크지 않은 것이 사실이다. 그러다 보니 평소 양도세 문제에는 큰 관심이 없기 마련이고 양도세 부담이 커진다는 수많은 기사가 나와도 주의 깊게 살펴보지 않는 경우가 많다. 그러나 내년부터는 1주택자도 긴장해야 한다. 1주택자도 자칫하면 양도세 폭탄을 맞을 수 있기 때문이다.
 

‘순수’1주택 보유 기간 2년 이상 돼야 

1주택자인 박 씨의 경우 올해와 달리 내년에 양도세 부담이 커진다는 것은 왜 그런 걸까? 그건 바로 1주택 비과세를 위한 보유 기간 요건이 내년부터 달라지기 때문이다.
 
1세대 1주택자로서 양도세 비과세 혜택을 받으려면 최소 2년 이상을 보유해야 한다. 그런데 내년부터는 보유 기간 계산이 달라진다. 지금은 1주택자이지만 그 직전에 2주택 이상의 다주택자였다면 다른 주택들을 모두 양도해 1주택자가 된 날부터 새로 보유 기간을 계산해 2년을 더 채워야만 비로소 비과세를 위한 거주요건을 갖춘 것으로 개정된다(단, 일시적 2주택자인 경우 등은 제외).
 
내년부터는 1주택자도 그 직전에 다주택자였다면 각별한 주의가 필요하다. 앞으로는 다주택자에서 1주택자로 바뀌려면 최소 ‘2년’의 시간이 필요하다는 점을 명심해야 한다. [사진 pxhere]

내년부터는 1주택자도 그 직전에 다주택자였다면 각별한 주의가 필요하다. 앞으로는 다주택자에서 1주택자로 바뀌려면 최소 ‘2년’의 시간이 필요하다는 점을 명심해야 한다. [사진 pxhere]

 
박 씨의 경우를 예로 들어보자. 박씨가 지금 보유한 1주택(이하 B 주택)은 이미 10년 넘게 보유하고 있다. 박 씨는 2년 보유 기간을 갖춘 것일까? 내년부터는 B 주택만 보고 판단하면 안 된다. B 주택뿐 아니라 그 전에 다른 주택을 보유했던 적이 있었는지 반드시 살펴보아야 한다.
 
박 씨는 지금으로부터 1년 전에는 A 주택과 B 주택을 가진 2주택자였다. 그러다가 1년 전에 A 주택을 팔았고 지금은 B 주택만 보유한 1주택자이다. 내년에 바뀌는 세법에 의하면 A주택을 매도해 최종적으로 B 주택 1채만 보유한 지 1년밖에 되지 않았기 때문에 B주택의 보유 기간은 아직 ‘1년’에 불과하다. 비과세 요건인 2년을 채우지 못했기에 아직은 1주택 비과세 혜택을 받을 수 없는 셈이다. 이때 B주택을 보유한 지 10년이 넘었다는 사실은 중요하지 않다. 오직 A주택을 매도해 다주택자(A+B)에서 1주택자(B)가 된 기간이 2년이 넘었는지로 비과세 여부를 판단한다.
 
그래서 박 씨는 내년에 B주택을 팔려던 계획을 바꿔 올해 급하게 팔게 된 것이다. 박씨가 과거에 아무리 다주택자였다 해도 이미 A주택은 팔아서 없고, B주택 양도 시점 현재는 1주택자로서 10년간 보유했으므로 올해까지만 양도한다면 충분히 양도세 비과세를 위한 거주요건은 갖춘 것이기 때문이다.
 
이처럼 내년부터는 1주택자도 그 직전에 다주택자였다면 각별한 주의가 필요하다. 앞으로는 다주택자에서 1주택자로 바뀌려면 최소 ‘2년’의 시간이 필요하다는 점을 명심해야 한다.
 
다만 이 세법규정은 2021년 1월 1일 현재 다주택자에게만 해당하고, 그 전에 다른 주택을 팔아 2021년 1월 1일 현재 1주택자라면 종전 주택 양도 시기를 고려할 필요가 없다는 견해도 있어 혼란스러워하는 경우가 많다. 이에 대해 명확한 기획재정부의 답변이 필요하다.
 

1주택자의 장기보유 특별공제, 더 까다롭고 어려워진다

박 씨는 B 주택을 보유한 지는 10년이 넘었지만 거주한 기간은 2년에 불과하다. 올해 양도한다면 80%의 장기보유 특별공제율이 적용되지만, 내년부터는 바뀐 세법에 따라 공제율이 크게 낮아진다. [사진 pixabay]

박 씨는 B 주택을 보유한 지는 10년이 넘었지만 거주한 기간은 2년에 불과하다. 올해 양도한다면 80%의 장기보유 특별공제율이 적용되지만, 내년부터는 바뀐 세법에 따라 공제율이 크게 낮아진다. [사진 pixabay]

 
다시 박 씨의 사례로 돌아가 보자. 만일 박씨가 올해 B 주택을 팔지 못했더라도 앞으로 1년 정도만 더 지나서 팔게 되면 A 주택을 양도한 지 2년이 넘기 때문에 보유요건을 갖춘 것으로 보아 비과세가 가능해진다. 그러나 박 씨에게는 그다지 유리하지 않다. 바로 내년부터는 1주택자의 장기보유 특별공제 계산 방법도 바뀌기 때문이다.
 
1주택자인 경우 양도가액이 9억원을 초과하지 않는다면 양도세는 한 푼도 내지 않아도 되지만 양도가액이 9억원을 초과하는 고가주택은 9억원 초과분에 대해 양도세를 내야 한다. 물론 1주택자는 장기보유 특별공제로 양도차익의 최대 80%까지 공제를 받을 수 있어 양도세 부담이 크지 않은 편이다. 그러나 내년부터는 1주택자의 장기보유 특별공제 요건이 더 까다로워진다.
 
올해까지는 2년 이상 거주, 10년 이상 보유했다면 양도차익의 80%(연간 8%)까지 장기보유 특별공제를 받을 수 있었다. 그러나 내년부터는 보유 기간 4%, 거주 기간 4%로 장기보유공제율이 달라지므로 10년 이상 거주 및 보유해야 비로소 80%까지 공제를 받을 수 있게 된다. 즉, 보유 기간뿐 아니라 거주 기간이 짧을수록 양도세 부담 면에서는 불리해지는 셈이다.
 
박 씨의 경우 B 주택을 보유한 지는 10년이 넘었지만 거주한 기간은 2년에 불과하다. 그런데도 올해 양도한다면 80%의 장기보유 특별공제율이 적용되지만, 내년부터는 바뀐 세법에 따라 공제율이 크게 낮아진다. 내년에 양도할 경우 박 씨의 장기보유 특별공제율은 보유 기간 10년, 거주 기간 2년으로 계산되어 총 48%밖에 적용되지 않는다. 따라서 박 씨는 올해 양도해 80%의 장기보유 특별공제를 받는 것이 유리하다고 판단해 급히 B 주택을 처분하게 된 것이다.
 
이제는 1주택자도 신중히 해야 한다. 기존에 알고 있던 내용과 달라지는 점이 많기 때문에 자칫 실수하면 세금 폭탄을 맞을 수도 있다. 내년부터는 1세대 1주택자의 주택 수 판단 시 분양권도 주택 수에 포함된다는 점도 주의해야 한다(단, 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권부터 적용).
 
또한 현재 1주택자의 비과세 요건과 관련해 앞서 설명한 보유 기간 2년 계산 방법, 8·2 대책 이후 조정대상 지역에서 취득한 주택의 거주 기간 계산 방법 등 여러 가지 논란이 있어 매우 혼란스러운 시기이므로 1주택자이더라도 평소 양도세에 관심을 가지고 바뀌는 내용을 수시로 점검해 보는 습관을 지녀야 한다. 
 
세무사 theore_creator@joongang.co.kr
 

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최용준 최용준 세무법인 다솔 WM센터 3본부 대표세무사 필진

[최용준의 절세의 기술] 재산을 불리기 위해선 돈을 이리저리 굴려 수익을 올리는 재테크를 해야 한다. 그러나 저금리·저성장 시대라 재테크가 잘 듣지 않는다. 돈을 굴리다 오히려 재산을 까먹기 일쑤다. 그렇다고 은행에 넣어두고만 있을 수 없는 일. 물가상승을 고려하면 수익은커녕 손실을 볼지 모른다. 방법은 있다. 비용을 줄이면 실질 수익은 올라가게 돼 있다. 세금을 절약하는 절세는 재테크 보릿고개에 실질 이익을 얻는 방법이다. 물론 정부가 세수 확보를 위해 징세를 강화하는 바람에 절세의 여지가 자꾸 좁아지고 있긴 하다. 그래서 더욱더 필요해지는 절세의 기술이다. 돈 많은 부자가 아닌 보통 사람도 있는 재산을 지키려면 보유해야 할 무기다. 국내 최고의 세무전문가가 생생한 사례를 통해 절세의 기술을 전수한다.

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