[반퇴시대 재산리모델링] 송파 아파트 입주해 거주요건 채우고 상가는 팔아라

Q 서울시 송파구에 사는 최모(58)씨. 국내 사립대학 교원으로 재직 중으로 7년 후 정년 퇴직할 예정이다. 1남 1녀 중 아들은 현재 미국에서 근무 중이고, 딸은 독립해 따로 살고 있다. 학교와 인접한 단독주택에 전세로 거주하며 송파구에 아파트와 오피스텔, 상가 등을 보유하고 있다. 퇴직하면 서울에서 거주할 이유가 없어 서울에서 가까운 경기도 전원주택으로 거주지를 옮기려 한다. 자산이 부동산에 집중돼 있어 퇴직하기 전 이를 정리하고 싶은데 절세하면서 부동산을 리모델링하는 방법이 궁금하다. 금융투자 경험이 거의 없어 대부분 예·적금에 저축하고 있는데 지금이라도 조금 더 적극적인 투자처로 옮기고 싶어 상담을 요청했다.
  A 최씨는 7년 뒤 은퇴해 전원생활을 즐길 예정이므로 부동산 위주의 자산을 리모델링할 필요가 있다. 보유 중인 상가는 처분하길 권하며, 처분 후 손에 쥐게 되는 목돈은 일부 증여하고 나머지는 ELT(주가지수연계증권)와 A등급 이상의 회사채에 투자하길 권한다.
 
◆2년 거주·10년 보유해야 양도세 절세=현재 보유 중인 아파트는 서울시 송파구에 있어 주거지역으로 좋은 입지다. 최초 취득 시점이 2016년 12월이므로 2년 거주요건을 충족하면 대부분의 양도세를 절세할 수 있다. 보유한 부동산 중 가장 양도차익이 크고 입지가 좋으며 미래 가치도 클 것이라 예상한다. 현재는 전세로 거주하며 송파구 아파트는 전세를 줬지만, 2년 거주요건을 충족하고 10년간 보유하면 장기보유특별공제를 받을 수 있다. 양도차익이 상당하므로 이점을 반드시 염두에 두자.
 
비슷한 시기에 사들인 오피스텔에서 현재 월세 90만원을 받고 있다. 오피스텔은 송파구 문정동 일대에 법조단지가 있는 데다 지식산업센터에 많은 기업이 입점해 임대수요가 꾸준하고, 수익률도 높은 편이다. 다만 구로구에 보유 중인 상가는 적극적으로 매도를 검토하자. 단순 입지만 보면 재개발 등 호재가 생길 수 있지만, 워낙 소유자와 세입자의 이해관계가 많고 복잡하다. 일부 손실을 감수하더라도 상가는 매도할 것을 적극적으로 검토하기 바란다.
 
◆여윳돈은 A등급 회사채 투자를=현재 상가를 매매하면 현금 4억원이 생긴다. 절세를 위해 배우자나 자녀에게 증여를 검토해보자. 상가 매각 대금을 그냥 최씨가 소유하면 금융소득종합과세(금융소득 2000만원) 될 수 있기 때문이다. 먼저 배우자에게 비과세로 3억원을 증여하고, 1억원 이내에서 저축성 비과세보험을 들기 바란다. 자녀 한 사람당 5000만원까지 증여세가 면제되므로 활용해 볼 만하다.
 
부동산 매각자금을 A등급 이상 우량 금융채와 ELT에 가입해 보자. ELT는 기초자산이 주가지수(KOSPI200 등)를 바탕으로 만들어진 상품으로 일정수준 하락하지 않으면 조기 상환되는 구조다. ‘리자드(lizard, 도마뱀)’형 수익성과 안정성을 겸했다. 국내 우량 채권 매입에도 관심을 두자. A등급 이상인 회사채 만기 1년 이내인 경우 정기예금 대비 0.5%포인트를 덤으로 이자수익이 가능하다.
 
 
서지명 기자 seo.jimyeong@joongang.co.kr