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안장원의 부동산 노트

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안장원 중앙일보 부동산선임기자 ahnjw@joongang.co.kr

'과천 로또' 공동명의가 유리? 저울질만 잘해도 1억 번다

중앙일보 2020.11.28 05:08
과천지식정보타운 조감도. 아래 왼쪽이 행정상업지구, 오른쪽이 하천.

과천지식정보타운 조감도. 아래 왼쪽이 행정상업지구, 오른쪽이 하천.

10억원의 시세차익을 기대할 수 있는 경기도 과천시 과천지식정보타운 ‘로또’ 당첨자들이 ‘부부의 시간’을 맞았다. 분양권을 부부간 나눌지, 말지다. 다음 달 청약과 당첨자 발표를 하는 ‘8억 로또’ 위례신도시 공공분양 당첨자들을 비롯해 로또 당첨자도 고민하게 될 문제다.   
 

[안장원의 부동산노트]
과천지식정보타운·위례신도시 분양권
전매제한 기간에도 부부 공동명의 가능
종부세 단독명의 장기보유·고령자 공제 변수

세대주 한 명이 당첨됐지만 공동명의로 바꾸면 절세에 도움이 될 수 있다. 로또 분양권은 시세차익이 많아 양도소득세(양도세)가 만만찮고 보유세(재산세+종합부동산세) 부담도 클 것으로 예상된다. 
 
공동명의면 세금을 계산할 때 공제를 이중으로 받기 때문에 단독명의보다 양도세가 유리하다. 문제는 종부세다. 종부세도 단독명의보다 공동명의의 세금 계산 기준금액(과세표준)이 적지만 단독명의에만 주어지는 세액공제 혜택이 없어 저울질이 필요하다.     
 

분양권 증여하면 증여세·취득세 없어 

 
세대주가 당첨돼 계약한 분양권을 전매제한 기간에 팔지 못해도 부부 간 증여에 한해 명의변경이 가능하다. 입주 후보다 분양권 상태에서 증여하는 게 낫다. 입주 후엔 시세를 기준으로 증여 금액을 매긴다. 과천·위례 등에서 84㎡ 기준으로 12억원을 넘을 것으로 예상되는 만큼 절반을 증여하면 증여세를 내야 한다. 부부 간 증여 공제금액은 6억원이다. 취득세도 있다.  
 
분양권을 증여하면 납부한 분양대금으로 증여 금액을 산정한다. 분양권 증여엔 취득세가 없다.  
 
집값이 급등하면서 분양권의 공동명의 변경이 많이 늘었다. 지난해 6월 입주한 서초구 잠원동 래미안신반포리오센트(2016년 12월 분양)의 공동명의 비율은 36%였다.
 
하지만 2017년 9월 분양해 지난 8월 입주한 서울 서초구 서초동 서초센트럴아이파크의 경우 부부 공동명의가 두 가구 중 하나인 50%다. 이 아파트 80㎡(이하 전용면적) 분양가가 6억5500만원이었고 입주 후 실거래가가 12억6000만원이다. 분양가의 2배로 올랐다. 집값 급등의 영향으로 1년 새 공동명의가 14%포인트 늘어난 셈이다.
 
이우진 세무사는 "1세대 1주택도 9억원 초과분에 양도세를 내는데 공동명의면 기본공제를 2번 받고 양도차익이 나눠지기 때문에 세금이 줄어든다"며 "양도세만 보면 부부 공동명의가 절대적으로 낫다"고 말했다. 
 
종부세는 꼭 그렇지 않다. 보유 기간이 길고 나이가 많을수록 단독명의가 공동명의보다 유리할 수 있기 때문이다. 보유 기간 5년 이상, 60세 이상에 장기보유·고령자 공제가 주어진다. 이는 1세대 1인 1주택만 해당한다. 1세대 1주택이더라도 공동명의로 2명이 한 채를 소유하면 공제 혜택을 받지 못한다.  
  
강남 재건축 단지 등은 입주 후 전매할 수 있어 장기보유할 계획이 없다면 종부세 장기보유·고령자 공제를 신경 쓰지 않고 쉽게 공동명의로 할 수 있다.   
 
과천지식정보타운·위례신도시는 전매제한 기간이 10년(입주 후 7년)이어서 장기보유·고령자공제를 무시할 수 없다. 50대 초반에 분양받았다면 전매제한 기간 내에 장기보유·고령자 공제 모두 혜택을 볼 수 있다. 나이 60~65세, 보유 기간 5~10년에 해당하면 각 20%씩 총 40%의 공제를 받는다. 세액 공제여서 세금을 그만큼 깎아준다. 100만원 낼 세금을 60만원만 내는 것이다.  
자료: 국세청

자료: 국세청

종부세 장기보유·고령자 공제 최대 80%

 
단독명의와 공동명의의 유불리를 따져보기 위해 과천지식정보타운과 위례신도시 84㎡를 기준으로 양도세와 종부세를 모의 계산했다. 2022년 준공해 2029년 전매제한 기간이 끝난 뒤 매도하는 조건이다. 보유세를 2022년부터 2028년까지 7번 낸다. 종부세 공제에서 고령자 공제는 적용하지 않았다.  
 
김종필 세무사에 따르면 과천지식정보타운 84㎡에서 부부 공동명의일 때 단독명의보다 세금을 6300만~9300만원 정도 줄이는 것으로 나타났다. 양도세와 보유세 모두 공동명의 세금이 적다. 분양가가 8억3000만원이고 양도가격을 26억원으로 예상했다. 단독명의·공동명의 외에 거주기간에 따라 양도세가 달라 단독명의·공동명의 간 세금 차이가 벌어진다.
 

위례신도시 공공분양은 준공 후 5년 거주의무 조건이 있어 9억원 이하에 양도세 비과세다. 6억8000만원에 분양받아 21억원에 판다고 가정하면 7년 거주 시 양도세가 단독명의 1억2800만원, 공동명의 1억500만원으로 공동명의가 2000여만원 적다. 7년간 보유세도 공동명의가 1800만원 적다.
※ 2029년 매도 기준, 보유세는 2022~28년 7년치. 자료: 김종필 세무사

※ 2029년 매도 기준, 보유세는 2022~28년 7년치. 자료: 김종필 세무사

보유 기간이 5년이 지난 2027년부터 단독명의가 종부세 장기보유공제를 받지만 공제금액이 많지 않아 공동명의보다 세금이 더 많은 것으로 나타났다. 
 
김종필 세무사는 "보유 기간 5~10년의 장기보유 공제(20%)에 해당하는 감면 금액보다 공동명의로 과세표준이 낮아지면서 줄어드는 세금 액수가 더 크다"고 말했다. 그는 “나이가 많을수록, 보유 기간이 길수록 장기보유·고령자 공제가 대폭 늘기 때문에 이를 고려해 공동명의 여부를 판단해야 한다”고 덧붙였다.  
 
보유 기간 15년 이상, 70세 이상이면 세액 공제가 최대 80%다. 오래 거주할수록 공제 효과가 커진다. 과천지식정보타운·위례신도시 아파트에 평생 산다고 생각하면 장기보유·고령자 공제를 받는 단독명의가 유리할 수 있다. 
 
한편 부부 공동명의도 장기보유·고령자 공제 혜택을 받을 수 있는 종합부동산세법 개정안이 국회에 올라가 있는 만큼 통과 여부가 주목된다. 윤희숙 의원(국민의힘)은 지난 8월 국회 기획재정위원회 전체회의에서 공동명의의 장기보유·고령자 공제 제외에 대해 “조선 시대도 아니고 굉장히 시대에 역행한다”고 비판한 바 있다. 개정안이 통과하면 종부세도 고민할 필요 없이 공동명의가 유리하다. 
 
안장원 기자 ahnjw@joongang.co.kr
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