[반퇴시대 재산리모델링] 반포 아파트 팔고, 여윳돈은 상가 투자를

Q 서울 서초구에 사는 조모(62)씨. 자녀들은 결혼 후 분가해 배우자와 둘이 반포동 아파트에 거주하고 있다. 직장생활을 하다 은퇴해 예전 직장 관련 사업분야 개인사업체를 내 운영하고 있다. 현재는 매달 소득이 들어오고 있지만 앞으로도 그럴지 장담하기 어렵다. 보유하고 있는 부동산은 거주 중인 아파트 1채가 전부다. 거주하고 있는 아파트에서 20년 넘게 실거주했고 그동안 가격이 많이 올라 30억원을 호가해 매년 내야 하는 종합부동산세와 보유세가 큰 부담이다. 앞으로 사업소득이 끊어질 경우 현금흐름을 창출하려면 어떻게 자산을 정리하는 것이 좋을지 모르겠다.
  A 조씨 전체자산의 85%는 반포의 시가 30억원 수준의 거주 아파트다. 해마다 늘어나는 종합부동산세와 보유세 부담을 허리가 휜다. 아파트는 앞으로도 추가적인 가격 상승이 기대되지만 앞으로는 현금흐름이 여의치 않을 전망이므로 처분하기를 추천한다. 매도 후 적당한 가격의 아파트를 부부 공동명의로 산 뒤 나머지는 상가투자와 리츠 등의 금융상품을 통해 월 현금흐름을 창출하는 전략이 필요해 보인다.
 
◆아파트 양도 후 부부공동 명의로 매입=거주아파트는 앞으로도 하락보다는 추가적인 상승 여력이 있을 것으로 판단된다. 다만 하는 사업은 1~2년 내 접어야 할 것 같아 아파트가 재산의 전부인 조씨 입장에서 생활비 확보와 보유세 마련이 발등의 불이다. 거주 아파트를 양도하고 가격이 조금 싼 인근 지역으로 이사를 권유한다. 조씨의 아파트 실제 거주 기간이 10년을 넘어서고, 1세대1주택 비과세 요건을 충족해 양도소득세 부담은 크지 않다. 거주 아파트 양도 후 현 주택가격의 절반 정도 수준의 아파트를 구매하자. 이때 아파트 등기를 부부 공동명의로 하는 것을 추천한다. 배우자와 재산을 공동으로 보유하면 향후 상속할 때 자녀에게 상속세 납부 부담을 줄일 수 있다. 재산을 부부공동으로 보유할 때 최소 5억원의 배우자상속공제를 적용받을 수 있기 때문이다. 나머지 잔여 자산 중 5억원 정도는 월세가 나올 수 있는 상가를 사는 것을 고려해보자. 월세 100만원 이상을 확보할 수 있는 상가를 찾아보기 바란다. 나머지 8억~9억원 정도는 위험도가 높지 않은 금융상품으로 운용하는 것이 바람직해 보인다.
 
◆공모 리츠 수익률 연 6%=조씨는 부동산 자산을 선호하므로 부동산 시장의 간접투자상품인 리츠(REITs)를 고려해 볼 수도 있다. 기초자산이 부동산이기 때문에 매출 변동이 적고, 임대를 통해 발생하는 이익의 90%를 배당해 안정적인 현금흐름을 창출하는 이점이 있다. 국내 공모 리츠의 경우 내년까지 한시적으로 투자금액 5000만원까지 배당소득에 대해 9%로 분리과세 혜택을 준다. 조씨 부부명의로 배당수익률 6% 수준의 공모 리츠에 투자하면 세후 월 45만원가량 받을 수 있다. 적금으로 납입하고 있는 자금 중 일부는 ISA(개인종합자산관리계좌)를 활용하자. 내년도 말까지만 가입이 가능하다.
 
 
서지명 기자 seo.jimyeong@joongang.co.kr