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84㎡에 10억, 강남서 6년 만에 분양가상한제 아파트

중앙일보 2020.10.08 00:04 경제 3면 지면보기
서울 강남권에서 6년 만에 분양가 상한제를 적용한 아파트가 나온다. 서초구 서초동의 낙원·청광연립 정비사업조합이 짓는 재건축 아파트다.
 

서초동 낙원·청광연립 분양가 확정
상일동 벽산빌라 3.3㎡당 2569만원
인근 시세보다 1억~4억이상 저렴

7일 서초구에 따르면 최근 서초구 분양가심사위원회는 이 아파트의 분양가를 3.3㎡당 3252만원으로 확정했다. 전용면적 84㎡의 분양가는 10억원 선이다. 조합은 조만간 주택도시보증공사(HUG)의 분양보증을 받은 뒤 분양에 들어갈 계획이다.  
 
강동구 상일동의 벽산빌라 정비사업조합도 분양가 심사를 거쳐 입주자 모집공고를 준비하고 있다. 분양가 상한제를 적용한 이 아파트 단지는 분양가를 3.3㎡당 2569만원으로 확정했다.
 
서초동 낙원·청광연립 조합은 일반분양(35가구)을 포함한 67가구(전용면적 50~84㎡)를 짓는다. 상일동 벽산빌라 조합은 일반분양(37가구)을 합쳐 100가구(전용면적 59~128㎡)를 건립할 계획이다. 둘 다 소규모 재건축인 가로주택정비사업이다.
 
주변 시세와 비교하면 분양가가 저렴하다. 서초동 낙원·청광연립 정비구역에서 가까운 위치의 준공 15~20년 아파트 시세는 3.3㎡당 4200만~4600만원이다. 상일동 벽산빌라 인근에서 지은 지 30년 가까운 아파트의 시세는 3.3㎡당 2800만원 정도다. 벽산빌라와 가까운 곳에서 2018년 준공한 아파트 단지(약 700가구)의 시세는 3.3㎡당 4000만원 이상이다.
 
다만 분양가 상한제로 인해 분양가가 얼마나 싸졌는지 따져보기는 어렵다. 박원갑 국민은행 부동산수석전문위원은 “분양가 상한제를 적용하면 주변 시세보다 상당히 저렴하다는 것은 확인된다”면서도 “(낙원·청광연립과 벽산빌라는) 단지 규모가 작아 한계가 있다”고 말했다. 그는 “인기 지역의 대단지에서 분양가가 나와봐야 분양가 상한제의 효과를 알 수 있을 것”이라고 덧붙였다.
 
낙원·청광연립과 벽산빌라 재건축에서 전매제한 기간은 8년으로 예상된다. 분양가 상한제 단지에 적용하는 전매제한 기간은 주변 시세와 비교한 분양가가 어느 정도냐에 따라 달라진다. 분양가가 주변 시세의 80% 미만이면 전매제한 기간이 10년이고, 주변 시세의 80~100%는 8년, 100% 이상이면 5년이다.
 
정부는 지난해 10월 주택법 시행령을 고쳐 민간택지 분양가 상한제를 시행 중이다. 그 전에 서초구에서 마지막으로 분양가 상한제를 적용했던 단지는 2014년 10월의 서초동 래미안서초에스티지(옛 우성3차)였다. 강동구에선 2014년 11월의 명일동 성내올림픽파크한양수자인(옛 성내미주) 이후 분양가 상한제 단지가 없었다. 분양가는 래미안서초에스티지가 3.3㎡당 3114만원, 성내올림픽파크한양수자인이 1577만원이었다.
 
분양가 상한제를 적용하는 곳에선 땅값(택지비)과 건축비를 합친 금액으로 분양가를 정한다. 건축비는 지역별로 큰 차이가 없기 때문에 땅값이 관건이다. 땅값은 표준지 공시지가를 기준으로 감정평가를 통해 결정한다. 한국감정원은 감정평가 금액이 적정한지 검증한다. 김순구 한국감정평가사협회장은 “감정평가는 땅의 용도, 건축 제한, 대지 규모 등 다양하고 복잡한 요인을 반영하기 때문에 일률적으로 예상할 수 없다”고 말했다.
 
현재 서초구 반포동의 신반포3차와 경남아파트 재건축 단지에서 택지비 감정평가를 진행 중이다. 한강 변에 위치한 강남권 대단지 아파트여서 분양가 상한제를 적용해도 분양가가 상당히 비쌀 것으로 건설업계는 보고 있다.
 
안장원 기자 ahnjw@joongang.co.kr
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