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안장원의 부동산 노트

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안장원 중앙일보 부동산선임기자 ahnjw@joongang.co.kr

30평대 10억…6년전 가격으로 뜬 강남 상한제 아파트

중앙일보 2020.10.07 10:00
서울 강남의 첫 상한제 분양가가 6년 전 수준에서 결정됐다. 앞으로 나올 한강변 인기 지역 단지 분양가가 어떻게 책정될지 주목된다.

서울 강남의 첫 상한제 분양가가 6년 전 수준에서 결정됐다. 앞으로 나올 한강변 인기 지역 단지 분양가가 어떻게 책정될지 주목된다.

서울 강남 도심에 분양가상한제 아파트가 6년 만에 다시 나온다. 베일을 벗은 분양가는 6년 전 가격이다. 
 

[안장원의 부동산노트]
서초 낙원·청광연립조합 첫 상한제 분양가 확정
3.3㎡당 3200만원대, 6년 전 분양가와 비슷
관심 끈 택지비 감정평가액은 공시지가의 1.3배

서초구청 등에 따르면 서초동 낙원·청광연립정비사업조합이 짓는 재건축 아파트 분양가가 3.3㎡당 3252만원으로 구청 분양가심사위원회에서 확정됐다. 30평대인 전용 84㎡ 분양가가 10억원 선이다. 조합은 주택도시보증공사(HUG)의 분양보증을 받은 뒤 구청 분양승인을 거쳐 조만간 분양에 들어갈 계획이다. 
 
HUG 관계자는 “분양가 심사를 통과한 상한제 단지는 별도의 분양가 검토를 하지 않고 보증서를 발급한다”고 말했다. HUG는 고분양 관리지역으로 정한 서울 등에서 분양가를 제한하고 있다.
 
강동구 상일동 벽산빌라정비사업조합도 분양가 심사를 통해 상한제 분양가를 3.3㎡당 2569만원에 확정하고 입주자모집공고를 준비하고 있다. 
 

6년 만에 강남 상한제 분양 

 
이들 단지는 재건축 등 도심 민간택지 분양가상한제가 지난해 11월 부활한 이후 첫 상한제 분양이다. 2015년 민간택지 상한제가 유명무실화한 이후로는 6년만이다. 강남에서 서초동 래미안서초에스티지(옛 우성3차)가 2014년 10월, 강동구에선 명일동 성내올림픽파크한양수자인(옛 성내미주)이같은 해 11월 각각 마지막으로 나왔다. 분양가가 3.3㎡당 래미안서초에스티지 3114만원, 성내올림픽파크한양수자인 1577만원이었다. 
 
상한제 적용 전 최근 분양가가 3.3㎡당 서초구에서 4892만원, 강동구에선 2700만원대까지 올라갔다.
 
낙원·청광연립과벽산빌라 분양가가 HUG 분양가보다 내려갔지만 입지여건·단지규모를 고려해야 한다. 이들 단지는 일반 재건축이 아니고 연립주택 등의 소규모 재건축인 가로주택정비사업이다. 건립가구수가 각각 67가구(전용 50~84㎡, 일반분양 35가구), 100가구(전용 59~128㎡, 일반분양 37가구)다.  
 
이들 조합이 HUG와 분양가를 협의하지 않아 상한제 전에 분양했다면 적용받았을 분양가보다 저렴한지 비교하기 어렵다. 
 
하지만 주변 시세보다는 확실히 싸다. 낙원·청광연립 인근 준공 15~20년차 아파트 시세가 3.3㎡당 4200만~4600만원 선이다. 벽산빌라 인근 지은 지 30년 가까운 아파트 시세가 3.3㎡당 2800만원 정도이고 2018년 준공한 700가구 정도 아파트가 3.3㎡당 4000만원 이상이다.
 

전매제한 기간 8년 예상 

 
둘 다 전매제한 기간을 8년으로 예상한다. 주변 시세 대비 상한제 분양가 수준에 따라 전매제한 기간을 정하는데 80% 미만 10년, 80~100% 8년, 100% 이상 5년이다. HUG 분양가 규제 단지의 전매제한 기간은 3년이었다.  
 
구청 관계자는 “주변 시세 기준이 인근 비슷한 규모 단지의 최근 1년간 실거래가격이어서 주변 시세는 현 시세와 다르다”고 말했다.
 
민간택지 상한제 단지가 첫선을 보이면서 앞으로 나올 다른 단지들의 분양가가 어떻게 될까. 상한제 분양가는 감정평가한 택지비와 건축비를 합쳐 정한다. 건축비가 비슷해 분양가의 대부분을 차지하는 택지비가 관건이다. 택지비는 표준지 공시지가를 기준으로 감정평가를 통해 결정한다. 낙원·청광연립과 벽산빌라 택지비 감정평가금액이 잣대가 될 수 있다. 
 
낙원·청광연립과벽산빌라 택지비 감정평가금액을 분석한 결과 인근 아파트 공시지가의 1.3배 정도다. 2010년대 초반 상한제 때보다 많이 낮아졌다. 당시엔 감정평가금액이 공시지가의 1.8~2.5배가량이었다. 2014년 래미안서초에스티지 택지비 감정평가액이 인근 아파트 표준지 공시지가의 2.5배였다.
 
정부는 민간택지 상한제를 부활하면서 택지비 감정평가 방식을 과거 상한제 때보다 엄격하게 했고 한국감정원이 감정평가금액을 검증하게 했다. 실제로 한국감정원은 상한제 시행 후 들어온 7개 단지의 택지비 감정평가금액에 대해 재평가하도록 했다. 낙원·청광연립과 벽산빌라도 재평가를 거쳐 금액을 정했다. 

 

표준지 공시지가 천양지차 

 
업계는 표준지 공시지가가 입지여건에 따라 다르기 때문에 단지별 분양가 차이가 클 것으로 예상한다. 아파트값이 비싼 서초구 반포 일대에서 아파트 표준지 최고 공시지가가 3.3㎡당 7040만원으로 낙원·청광연립 인근 3273만원의 2배가 넘는다.
상한제 분양가를 산정하기 위해 택비비 감정평가를 진행하고 있는 서울 서초구 반포동 신반포3차,경남 재건축 단지 공사 현장.

상한제 분양가를 산정하기 위해 택비비 감정평가를 진행하고 있는 서울 서초구 반포동 신반포3차,경남 재건축 단지 공사 현장.

김순구 한국감정평가사협회 회장은 “감정평가는 땅 용도, 건축 제한, 대지 규모 등 다양하고 복잡한 요인을 반영하기 때문에 일률적으로 예상할 수 없다"며 “입지여건 등이 뛰어난 단지의 감정평가금액은 예상보다 높게 나올 수 있다”고 말했다.
 
현재 진행 중인 서초구 반포동 신반포3차·경남아파트 재건축 단지의 택지비 감정평가 결과가 향후 강남 인기 지역 상한제 분양가의 가늠자가 될 전망이다. 이 단지는 국내 최고가 단지인 아크로리버파크 옆 한강 변에 위치해 강남에서도 가장 비싼 상한제 분양가를 예상한다. 
 
박원갑 국민은행 부동산수석전문위원은 "상한제 분양가가 주변 시세보다 상당히 저렴하다는 것은 확인되지만 단지 규모가 작아 한계가 있다"며 "인기 지역 대단지 가격이 나와봐야 상한제 효과를 알 수 있을 것"이라고 말했다. 안장원 기자 ahnjw@joongang.co.kr   
 
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