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안장원의 부동산 노트

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안장원 중앙일보 부동산선임기자 ahnjw@joongang.co.kr

위례·과천·하남 ”강남 안부럽다“ 최대 10억 ‘로또분양’ 큰장

중앙일보 2020.09.19 05:10
앞서 평균 151대 1의 청약경쟁률을 보인 과천지식정보타운에서 추석 이후 민영주택 3개 단지가 동시에 분양할 예정이다. 사진은 이미 골조공사가 끝나 후분양하는 S4블록 아파트. [사진 대우건설]

앞서 평균 151대 1의 청약경쟁률을 보인 과천지식정보타운에서 추석 이후 민영주택 3개 단지가 동시에 분양할 예정이다. 사진은 이미 골조공사가 끝나 후분양하는 S4블록 아파트. [사진 대우건설]

분양가상한제 확대 시행으로 도심 분양이 주춤하는 사이 신도시 등 수도권 공공택지에 최고 10억원 ‘로또’ 아파트 분양이 줄을 잇는다. 3기 신도시가 내년부터 사전청약으로 본격적인 분양에 들어가기 전에 기존 공공택지에서 막바지 물량을 쏟아내고 있기 때문이다. 
 

[안장원의 부동산노트]
연말 수도권 인기 공공택지에 분양 큰 장
공공분양·민영주택에 중소형부터 대형까지
청약가점·청약저축액 커트라인 하늘 찌를듯

본지가 17일 업계 분양계획을 집계한 결과, 연말까지 서울을 비롯한 수도권 내 주요 공공택지에서 6000가구가량이 분양할 예정이다. 공공택지마다 분양을 마무리하면서 로또가 한꺼번에 쏟아지는 셈이다.  
 
대부분 3기 신도시를 능가하는 입지여건이고 주변 시세의 반값에 가까울 정도로 가격이 저렴해 청약 돌풍이 예상된다. 공공택지이지만 한국토지주택공사(LH) 등이 내놓는 전용면적 85㎡이하 중소형 공공분양만이 아니라 중대형까지 아우르는 민영주택도 나온다. 일부는 후분양이어서 내년 입주한다.
 

공공택지마다 분양 끝물 

 
연말 분양시장을 달굴 공공택지는 위례신도시, 서울 강동구 고덕강일지구, 경기도 과천시 과천지식정보타운, 하남시 감일지구다. 강남권 신도시인 위례신도시에서 9년 만에 공공분양이 나온다. 서울주택도시공사(SH)와 한국토지주택공사(LH)가 경기도 하남과 서울 송파구에서 총 3개 단지 1900여가구를 분양한다. 송파구 물량이 2개 단지 1600여가구다. 모두 85㎡ 이하다.
 
송파구 위례에서 공공분양은 2011년 말이 마지막이었다. SH 관계자는 “사업부지 내 군부대 이전 문제로 분양이 늦어졌다”며 “후분양이어서 내년 8월 입주할 예정”이라고 말했다.  
 
2011년 분양가가 3.3㎡당 1200만원선이었다. 이때 분양한 단지들의 현 시세가 3.3㎡당 4000만원이 넘는다. 당시 분양가 3억원이던 59㎡가 현재 시세 12억원선, 4억5000만원이던 84㎡가 14억원 정도다. 84㎡ 최고 실거래가가 지난 7월 말 14억5000만원이다. 
 
위례 분양가는 3.3㎡당 2000만원 안팎으로 예상한다. 지난해 말과 올해 초 분양한 85㎡ 초과 중대형 분양가가 3.3㎡당 2000만원(최고 2200만원) 정도였다. 앞으로 나올 공공분양 분양가가 주변 시세의 반값 정도여서 84㎡ 기준으로 시세보다 분양가가 7억원 가량 저렴하다.
자료: 업계 종합

자료: 업계 종합

 
준강남권인 과천지식정보타운에서 대우건설이 분양하는 민영주택 3개 단지가 동시에 나온다. 총 1700가구다. 주택형이 60㎡ 이하 소형에서 최고 120㎡ 대형까지 다양하다. 중대형이 540여가구다. 한 개 블록은 이미 골조공사가 끝나 내년 말 준공할 수 있다. 대우건설은 “과천지식정보타운 청약 대기수요가 많아 3개 단지를 같이 분양할 계획”이라고 말했다.  
 
지난 6월 첫 분양가가 3.3㎡당 2371만원이었다. 이번 분양가는 3.3㎡당 2400만원 정도로 예상한다. 84㎡가 8억원 선이다.
 

주변 시세와 10억원 차이 

과천 도심 새 아파트 시세가 3.3㎡당 최고 5000만원 정도다. 2018년 입주한 래미안과천센트럴스위트 84㎡가 17억5000만원까지 거래됐다. 이 단지와 비교하면 분양가가 10억원가량 저렴한 셈이다. 과천지식정보타운에선 내년 봄 우미건설과 신동아건설이 짓는 600여가구가 마지막 민영주택으로 추가로 나올 예정이다.  
 
서울 동쪽 끝자락으로 경기도 하남과 붙은 고덕강일지구에서 브랜드 인지도가 높은 대형건설사가 참여하는 민영주택들이 나온다. 이곳에선 SH의 60㎡ 이하 공공분양만 있었다. 현대건설과 제일건설이 각각 84, 101㎡ 800가구씩을 올 연말에 선보일 계획이다. 민영주택 단지가 하나 더 있는데 내년 대림산업이 같은 주택형 600가구를 내놓을 예정이다. 지난 6월 공공분양 분양가가 3.3㎡당 1900만원 정도였다. 59㎡가 4억6000만~4억7000만원이었다.   
위례신도시 마지막 분양물량으로 송파구와 하남에서 공공분양 3개 단지가 나온다. 사진은 위례신도시 전경.[사진 한국토지주택공사]

위례신도시 마지막 분양물량으로 송파구와 하남에서 공공분양 3개 단지가 나온다. 사진은 위례신도시 전경.[사진 한국토지주택공사]

 
고덕강일지구엔 아직 입주한 아파트가 없다. 인근 공공택지에 2011년 입주한 공공분양 59㎡ 시세가 3.3㎡당 3000만원 정도인 7억8000만~8억원이다. 현대건설 등의 민영주택 분양가가 3.3㎡당 2000만원 정도로 예상된다.  
 
하남시 감일지구에서 마지막 분양물량인 대우건설 주상복합아파트가 나온다. 84~114㎡ 500가구다. 지난 5월 한양이 분양한 84㎡ 분양가가 3.3㎡당 1800만원으로 5층 이상이 6억1000만원 정도였다. 2016년 6억1000만원 대에 분양해 지난 3월 입주한 공공분양 84㎡ 실거래가격이 최고 8억5000만원까지 올라갔다.  
 
함영진 직방 빅데이터랩장은 “하남 주택시장이 가장 선호도가 높은 3기 신도시인 교산지구 개발 등의 호재로 요즘 뜨고 있다”고 말했다. 
 

청약통장 22년 납입해야 당첨 

올해 공공택지 막바지 분양물량의 청약경쟁이 치열할 전망이다. 올해 이 공공택지들에 분양한 단지의 일반공급 청약경쟁률이 평균 118대 1이다. 올해 수도권 평균 경쟁률(30대 1)의 4배에 가깝다. 
청약가점·청약저축액 당첨 하한선도 높다. 민영주택 청약가점이 70점가량, 청약저축액은 2200만원이어야 안정권이다.  
 
올해 과천지식정보타운 청약경쟁률이 평균 151대 1이었다. 135대 1의 경쟁률을 기록한 민영주택의 당첨자 최저 청약가점이 과천을 제외한 경기도와 기타 수도권 경쟁에서 대부분 69~70점이었다. 69점이 나오려면 무주택 기간과 청약통장 가입 기간이 각각 15년 이상으로 만점 (각각 32점, 17점)을 받고 부양가족 수가 3명(20점)이어야 한다. 
 
경쟁률이 194대1인 공공분양에서 가장 많은 당첨 저축액이 2646만원이었다. 매달 10만원씩 22년 납입해야 하는 금액이다. 
 
치열한 청약경쟁을 뚫고 당첨하더라도 상당한 기간 재산권 행사 제약을 받는다. 분양가가 주변 시세의 80% 미만일 것으로 예상돼 10년간(입주 후 7년간) 팔지 못한다. 공공분양은 5년간 거주의무도 있다. 민영주택은 내년 2월 18일까지 분양하는 단지엔 거주의무가 없다. 김보현 미드미네트웍스 상무는 “3기 신도시 분양 전에 로또를 잡으려는 청약통장이 대거 몰릴 것”이라고 말했다. 
 
안장원 기자 ahnjw@joongang.co.kr  
 
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