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"내년부터 분양권도 주택" 국세청이 내놓은 부동산 100문100답

중앙일보 2020.09.17 21:22
서울시 전경. 연합뉴스.

서울시 전경. 연합뉴스.

국세청이 17일 '100문 100답으로 풀어보는 주택세금' 안내 자료를 내놨다. 세무사도 헷갈린다는 양도소득세부터 종합부동산세·취득세, 민간 임대사업자 관련 세제 등 국세청 내 '126 상담센터' 등에 자주 들어오는 질문을 위주로 정리했다. '100문100답'은 국세청 홈페이지(www.nts.go.kr)와 홈택스 시스템(www.hometax.go.kr)에서 볼 수 있다.  
 
 

장특공제 적용에 거주기간 추가 

우선 내년 6월1일부터 양도소득세율이 오른다. 지금 주택이나 입주권을 팔 때는 보유 기간 1년 미만은 40%, 1년 이상이면 기본세율(6~42%)로 양도세를 물리지만, 내년 6월1일 이후에는 1년 미만은 70%, 1년 이상은 60%의 세율을 적용한다.
 
내년 1월1일부터는 새롭게 취득한 분양권도 주택 수 계산에 포함한다. 1주택, 1분양권을 보유한 사람은 2주택자로 보고 다주택자에 매기는 양도세 중과세율을 적용한다. 내년 6월1일부터 적용하는 2주택자 중과세율은 '기본세율(40%)+20%포인트'다.
 
내년부터는 1세대 1주택자가 실거래가 9억원 초과 고가주택을 팔 때 매기는 장기보유특별공제율(장특공제) 적용 요건에 거주 기간이 추가된다. 장특공제는 종전에는 주택 보유기간 1년에 8%의 공제율을 적용해 10년 이상 보유하면 최대 80%로 양도세를 깎아줬다. 그러나 앞으로는 보유기간 연 4%에 거주기간 연 4%로 구분해 계산하게 된다. 
1세대 1주택자 장기보유특별공제 변경안. 그래픽=박경민 기자 minn@joongang.co.kr

1세대 1주택자 장기보유특별공제 변경안. 그래픽=박경민 기자 minn@joongang.co.kr

법인, 6억 이하 주택도 종부세 내야  

종합부동산세의 경우 1주택자는 5년 이상 주택을 보유하거나 60세 이상이면 최대 80%의 종부세 공제를 받을 수 있다. 그러나 부부 공동 명의로 1주택을 보유하면 종합부동산세 세액 공제를 받을 수 없다. 다만 최근 윤희숙 국민의힘 의원 등의 문제 제기로 기획재정부가 관련 제도 개선 여부를 검토 중이다.
 
조정대상지역에서 2주택을 보유했다가 올해 6월 2일 이후 주택 한 채가 조정대상지역에서 해제되더라도, 올해 종부세는 3주택 이상 다주택자에 해당하는 세율(1.2~6.0%)을 적용한다. 종부세 세율을 정하는 과세기준일이 6월1일이기 때문이다. 조정대상지역 2주택자와 3주택 이상 다주택자에 적용하는 종부세율은 같다. 다만 내년부터는 조정지역 해제 여부를 반영해 일반 2주택자 이하에 적용하는 세율(0.6~3.0%)을 적용한다. .
 
부동산을 보유한 법인은 내년부터 6억원 이하 주택을 보유하더라도 종부세를 내야 한다. 법인에 대해 6억원까지 종부세를 공제해주는 제도가 폐지되기 때문에 주택 공시가격 전액에 해당하는 종부세를 내야 한다.
 

'자진 말소' 임대사업자도 양도세 중과 피해 

민간 임대사업자 등록을 자진 말소해 세법상 임대기간을 채우지 못했을 때도, 의무 임대기간 절반 이상을 채우고 1년 안에 팔면 양도세 중과세율을 적용하지 않는다. 이때 임대주택이 아닌 거주주택을 팔았을 때 양도세 비과세 혜택을 적용받았다면, 관련 금액을 추징하지 않는다. 임대등록 기간을 채워 자동으로 임대 등록이 말소된 뒤 5년 안에 거주주택을 팔면 비과세 혜택을 받을 수 있다.
 
임대사업자의 임대 등록이 자동 말소돼 양도세 중과세율을 적용하지 않는 경우에는 기본적으로 최대 30%까지의 장특공제를 받을 수 있다. 8년 장기일반매입임대주택 중 아파트의 경우에는 자동 말소 시 과세특례 요건을 충족하면 이 공제율이 50%까지 적용된다. 다만 의무 임대기간을 다 채우지 못한 상황에서 임대등록을 자진 말소하면, 양도세 중과세율을 적용받게 된다.
서울 송파구 공인중개업소. 뉴스1.

서울 송파구 공인중개업소. 뉴스1.

주거용 오피스텔은 주택 수 포함 

부동산 취득세는 지난달 12일 시행된 개정 지방세법에 따라 대폭 오른다. 이전 취득세 최고세율은 4%였지만 앞으로는 8~12%까지 부담해야 한다.
 
조정대상지역 내 2주택 또는 조정대상지역 외 3주택이라면 취득 시 8% 세율이 적용된다. 조정대상지역 내 3주택이거나 조정대상지역 외 4주택 이상이라면 취득세는 12%까지 올라간다.
 
다만 예외가 있다. 이사 등 이유로 인해 일시적으로 조정대상지역 2주택자가 된다면 1주택자로 치고, 취득세를 부과한다. 대신 1년 안에 주택 한 채를 처분해야 한다. 그렇지 않으면 세금이 추징된다.
 
주거용 오피스텔에 대한 취득세율은 변함이 없다. 오피스텔을 살 때(취득)는 주거용인지, 상업용인지 미리 특정할 수 없어서다. 건축물 대장에 있는 대로 건축물에 대한 취득세율 4%가 적용된다. 분양권이나 입주권은 취득세 부과 대상이 아니다. 실제 주택을 사들일 때 취득세가 부과된다. 다만 분양권ㆍ입주권은 소유 주택 수를 따질 때는 넣는다. 오피스텔은 주거용이라면 주택 수에 넣는다.
 
세종=김도년 기자 kim.donyun@joongang.co.kr 

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