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안장원의 부동산 노트

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안장원 중앙일보 부동산선임기자 ahnjw@joongang.co.kr

신혼즐기다 '로또' 놓친다, 3년내 자녀 둘이어야 '특공' 안정권

중앙일보 2020.09.15 05:11
공공분양 특별공급 경쟁이 치열해져 30대가 당첨하기가 어려워졌다. 사진은 경기도 하남시 감일지구 아파트 공사현장.

공공분양 특별공급 경쟁이 치열해져 30대가 당첨하기가 어려워졌다. 사진은 경기도 하남시 감일지구 아파트 공사현장.

서울 동작구에 사는 결혼 5년 차, 30대 맞벌이 부부인 김모씨. 청약가점이 낮아 새 아파트 일반공급 분양시장에 얼씬도 하지 못했다. 2018년부터 청약자격을 완화한 특별공급에 도전했지만 연거푸 고배를 마시고 있다. 최근 도전한 게 지난달 하남시 감일지구였다. 경쟁률이 30대 1에 달했고 김씨는 당첨자 명단에 오르지 못했다. 김씨는 “집값 급등에 박탈감을 느낀 30대가 몰리면서 30대 분양 지름길로 불리는 특별공급 당첨이 더 어려워졌다”고 말했다.  
 

[안장원의 부동산노트]
분양가 낮고 물량 많은 공공분양 특별공급
일반공급서 불리한 30대 몰리며 경쟁 치열
사전청약 특공 4만2000가구 눈여겨 봐야

수도권에서 분양시장 소외층인 30대가 주로 경쟁하는 특별공급 청약 경쟁이 치열해져 30대 당첨이 ‘낙타 바늘귀 통과하기’다. 민간주택보다 분양가가 상대적으로 저렴하고 물량이 많은 공공분양에서 더하다. 3기 신도시 등 사전청약에 특별공급 물량이 쏟아질 예정이어서 당첨 문턱이 낮아질지 주목된다.
 
30대는 청약가점이 낮고 적립한 청약저축액이 적어 일반공급 당첨 가능성이 희박하다. 청약가점이나 청약저축액보다 혼인 기간, 자녀 수 등을 더 따지는 특별공급이 그나마 당첨 확률을 높다. 특별공급에는 '다자녀' '노부모부양' '생애최초' '신혼부부'가 있다.
 

특별공급 당첨도 '하늘의 별따기'

특별공급도 경쟁률이 치솟고 당첨 하한선도 뛰고 있다. 한국토지주택공사(LH)가 공급한 하남감일 공공분양 일반공급 청약경쟁률이 지난해 1월 60.5대 1에서 지난달 139.2대 1로 올라갔다. 특별공급 경쟁률은 각각 12.4대 1과 31.6대 1이었다. 특별공급 중에서도 30대가 신청하기 편한 신혼부부와 생애최초 경쟁률은 지난달 38.1대 1이었다.
  
서울도 마찬가지다. SH공사가 지난해 9월과 지난 6월 강동구 고덕강일지구에 분양한 공공분양 청약접수 결과 일반공급 경쟁률이 47.7대 1에서 108대 1로 2배로 높아졌다. 특별공급은 5.8대 1에서 20.8대 1로 4배 가까이 뛰었다.
 
박원갑 국민은행 부동산수석전문위원은 "집값이 급등하고 30대 '패닉바잉'(공포구매)이 늘면서 주변 시세보다 훨씬 저렴한 '로또'인 신규 분양을 노리는 30대 사이에 청약 열풍이 불고 있다"고 말했다.    
 
하남감일과 고덕강일 모두 신혼부부 당첨 하한선이 대부분 11점이다. 소득이 많은 맞벌이의 경우 해당 지역에 3년 이상(3점) 거주, 주택청약종합저축 납입 횟수 24회 이상(3점), 결혼한 지 3년 이하(3점), 자녀(태아·입양 포함) 2명(2점)인 조건이다. 고덕강일 59㎡(이하 전용면적)의 서울 하한선은 만점인 12점이었다. 지난해 하한선은 8~9점이었다. LH 관계자는 “자녀가 없거나 한 명인 신혼부부는 당첨하기 어렵다”며 "자녀가 둘 있는 결혼 3년 이내 조건이어야 인기 단지의 당첨 안정권"이라고 말했다.
 
전체 특별공급에서도 점점 30대를 찾아보기 어렵다. 올해 하남감일 서울 당첨자 최저 연령이 74㎡ 47세, 84㎡ 44세였다. 지난해엔 30대 초반도 있었다. 하남감일 74㎡ 노부모 당첨 하한선이 저축액 2070만원이다. 매달 10만원씩 17년을 넣어야 하는 금액이다. 30대는 어렵다. 
 

사전청약 특별공급 4만2000가구 

내년부터 3기 신도시 등 사전청약으로 특별공급 큰 장이 선다. 정부가 2021~22년 사전청약 계획 물량으로 잡고 있는 게 공공분양 6만 가구다. 현재 공공분양 특별공급 비율이 국가유공자 등 기관추천을 제외하고 65%다. 정부는 지난 7·10대책에서 생애최초를 현 20%에서 25%로 늘리기로 했다. 70%로 늘면 사전청약 특별공급 물량이 4만2000가구다.  

특별공급

특별공급

 
2017년 이후 수도권 LH 공공분양 특별공급이 연간 4000~7000가구 정도인 점을 고려하면 ‘특별공급 홍수’다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “30대가 특별공급을 노크할 기회가 많아지지만 인기 지역 위주로 몰릴 것으로 예상해 지역별·단지별 당첨 확률 차별화가 심해질 것”으로 내다봤다.
 
전문가들은 특별공급 유형에 따라 신청자격 등이 차이 나기 때문에 주의해야 한다고 강조한다. 한 세대에서 대개 세대주만 청약할 수 있지만, 다자녀·신혼부부는 세대주가 아니어도 된다. 청약통장은 모두 필요한데 통장 가입 기간이 다가구·신혼부부는 6개월 이상이면 된다. 노부모·생애최초는 24개월 이상이다. 생애최초는 저축액이 선납금을 포함해 600만원 이상이어야 한다는 점도 알아둬야 한다.
 
특별공급은 무주택 세대를 대상으로 하기 때문에 일정한 무주택 요건이 필요하다. 생애최초는 말 그대로 아예 집을 가진 적이 없어야 하고, 신혼부부는 결혼 이후 주택을 소유한 적이 없어야 한다. 다가구는 무주택 기간이 길수록 점수가 올라가 당첨 확률이 높아진다. 노부모 부양은 별다른 무주택 기간 요건이 없지만 1순위 신청 자격을 받으려면 무주택 3년 이상이어야 한다.    
 

신혼부부 소득기준 형평성 

 
특별공급에는 소득 기준이 있다. 가구원수별 전년도 도시근로자월평균소득을 기준으로 다자녀·노부모부양·신혼부부(맞벌이)가 120% 이하, 생애최초·외벌이 신혼부부는 100% 이하다. 가구원수별 소득을 계산할 때 임신 중인 태아는 신혼부부·다자녀만 가구원 수에 포함하고, 노부모 부양과 생애최초에선 뺀다.
소득

소득

 
다자녀·노부모·신혼부부는 자녀 수·청약저축액·혼인 기간 등으로 계산한 점수로 당첨자를 뽑지만 생애최초는 추첨 방식이다. 맞벌이 30대는 신혼부부를, 소득이 적은 30대는 생애최초를 선호해 이들 특별공급 경쟁률이 가장 높다. 
 
신혼부부 소득 기준 형평성을 요구하는 목소리도 나온다. 맞벌이 기준으로 신혼부부 전용인 신혼희망타운주택과 민간분양 신혼부부 특별공급의 소득기준이 공공분양 특별공급보다 10% 높은 130%다. 정부는 7·10대책에서 생애최초로 주택을 마련하는 경우 분양가 6억원 이상 신혼희망타운의 기준을 140%로 더 올리기로 했다. 이월무 미드미네트웍스 대표는 “당첨자 선정 기준을 꼼꼼하게 비교해 자신에게 유리한 쪽으로 청약해야 당첨 확률을 높일 수 있다”고 말했다. 
 
안장원 기자 ahnjw@joongang.co.kr
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