본문 바로가기

[부동산 Q&A③]서울서 집 사고 6개월 내 이사 안 하면 대출 갚아야

중앙일보 2020.09.14 15:31

세무사도 몰라요…헷갈리고 복잡한 부동산 대책 30문30답③

팔 때도, 살 때도, 보유할 때도, 전세를 놓을 때도 겹겹의 규제가 골치다. 문재인 정부 출범 후 3년여간 23번의 부동산 대책이 쏟아져 나오면서다. 국토교통부 게시판이나 부동산 커뮤니티 등에 쏟아진 관련 궁금증을 모아 4회에 걸쳐 30문30답으로 정리했다. 1회는 최근 논란이 커지고 있는 임대차 계약, 2회는 부동산 보유ㆍ거주 상황, 3회는 부동산을 살 때, 4회는 팔 때를 다룬다. 답변은 각 대책의 일반적인 규정을 바탕으로 작성했다.
 
서울 등 규제 지역에선 집을 살 때 대출을 받기가 과거보다 훨씬 어려워졌다. 사진=셔트스톡

서울 등 규제 지역에선 집을 살 때 대출을 받기가 과거보다 훨씬 어려워졌다. 사진=셔트스톡

 
무주택자다. 주택담보대출(이하 주담대)을 받아 아파트를 사기가 어려워졌다는데 무슨 얘기인가.  
“은행에서 아파트를 담보로 돈을 빌릴 수 있는 한도(주택담보대출비율ㆍLTV)가 줄고 있다. LTV는 지역별 부동산 규제 강도에 따라 달라진다. 비규제지역은 집값의 70%까지 대출을 받을 수 있다. 조정대상지역은 50%, 서울처럼 투기지역·투기과열지구는 40%다. 집값이 9억원을 넘으면 대출 한도는 더 쪼그라든다. 투기지역ㆍ투기과열지구에서 9억원 넘는 아파트를 구입하면 9억원까지는 40%, 9억원 초과분에는 20%를 적용한다. 집값이 15억원을 넘으면 아예 주담대를 받을 수 없다.”

 
무주택자였는데 주담대를 받아 집을 샀다. 매수한 집으로 이사하지 않으면 처벌받나.  
“6ㆍ17대책으로 무주택자라도 규제지역에서 주담대를 받아 집을 샀다면 6개월 안에 해당 집으로 옮겨야 한다. 그동안은 투기과열지구에서 9억원 넘는 주택을 구입할 때만 1년(조정대상지역은 2년) 안에 전입하도록 했는데 ‘실거주’ 요건을 강화했다. 6개월 안에 이사하지 않으면 약정 위반으로 대출금을 돌려줘야 한다. 앞으로 3년 동안 주택 관련 대출을 받을 때도 제약이 따른다.”
 
전세자금 대출을 받아 아파트 구입자금에 보탤 수 있나.  
“서울에서는 전세대출을 받아 전셋집에 살면서 전세를 낀 아파트를 구입하는 식의 갭투자는 어렵다. 지난 7월 10일부터 투기지역ㆍ투기과열지구에서 3억원 넘는 아파트를 새로 사면 전세자금 대출 보증을 이용할 수 없다. 전세대출을 받아 투기지역에서 3억원 초과 아파트를 구입하면, 대출금을 곧바로 갚아야 한다. 3억원 이하 아파트를 구입해야만 대출 제약이 없다는 얘기다. 하지만 최근 서울에서 웬만한 아파트를 구입하려면 8억원은 필요하다. 한국감정원에 따르면 지난달 서울 아파트 평균 매매가격은 8억8621만원이다. ” 
 
자금조달계획서 낼 때 증빙서류도 함께 제출해야 하나.
“서울 등 투기과열지구에 한해서 그렇다. 구입 주택가격과 상관없이 자금조달계획서와 증빙서류를 제출해야 한다. 주택을 구입할 때 목돈을 어떻게 마련했는지를 작성하는 게 자금조달계획서다. 이를 증명하는 제출 서류 종류만 최대 15종이다. 예컨대 은행예금은 예금 잔액증명서, 금융회사에서 대출을 받았다면 대출신청서 같은 금융거래확인서가 필요하다. 부모에게 상속ㆍ증여로 돈을 마련했다면 증여ㆍ상속세 신고서를 첨부해야 한다. ” 
 

일시적 2주택자, 취득세는 1주택자로?

종합부동산세 세율 인상안. 그래픽=김영옥 기자 yesok@joongang.co.kr

종합부동산세 세율 인상안. 그래픽=김영옥 기자 yesok@joongang.co.kr

1주택자인데 또 주택 구입을 위해 주담대 받을 수 있나. 
“1주택자는 집을 살 때 주담대를 원칙적으로 금지한다. 다만 기존 주택에서 다른 집으로 ‘갈아탈 때’는 조건부로 허용한다. 조건이 있다. 기존 집을 6개월 안에 팔고 신규 주택으로 이사해야 한다. 올해 7월 10일 이후 규제지역에서 1주택자가 새집을 사기 위해 주담대를 받았을 경우다. ”
 
1주택자다. 집을 한채 더 사면 취득세 부담 커지나.
“그렇다. 취득세 중과 대상이 기존 4주택자에서 2주택자 이상으로 확대됐다. 2주택자는 8%, 3주택자 이상은 12% 취득세율을 적용한다. 1주택자는 종전(1~3%)과 같다. 기존 3주택자까지 집값에 따라 1~3%의 세율을 매긴 것과 비교하면 세 부담이 커졌다. 다만 조정대상지역에 한해서다. 비조정대상지역은 거래 침체를 우려해 차등 적용한다. 2주택까지는 1~3%, 3주택은 8%, 4주택 이상은 12%다.”

 
일시적 2주택자는 취득세 낮아지나.
“이사나 취업 등의 이유로 인한 일시적 2주택자라면 1주택자와 동일(1~3%)하다. 대신 두 번째 주택을 구입한 이후 3년 안에 기존 주택을 처분해야 한다. 기존 주택은 물론 새로 산 집도 모두 조정대상지역 안에 있다면 기존 집은 1년 안에 팔아야 한다. 기한 내에 기존 주택을 정리하지 않으면 가산세를 포함한 차액을 추징한다. ”
 
20대 후반 자녀 명의로 집을 샀다면 취득세는. 
“자녀가 첫 주택을 구입해도 1주택자로 취득세를 매기는 게 아니다. 부모가 소유한 주택 수를 더해 다주택자이면 취득세를 중과한다. 가구원 전체가 보유한 주택 수를 계산해 취득세율을 결정하기 때문이다. 주민등록표에 함께 기재된 배우자와 30세 미만의 미혼 자녀는 따로 살아도 같은 가구로 본다. 다만 30세 미만 자녀가 독립해 살고, 월 70만원 이상을 벌면 별도 가구로 구분한다. 이때는 1주택자로 1~3% 취득세가 부과된다.”

 
※문답은 일반적 규정을 설명한 것으로 세액 등 구체적인 유·불리는 주거 지역과 형태, 집값, 주택 수, 나이, 거주 기간, 세대 구성 등에 따라 달라질 수 있습니다.
 

관련기사

염지현 기자 yjh@joongang.co.kr
공유하기
광고 닫기