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[반퇴시대 재산리모델링] 거주 아파트 팔아 상가 사라, 명의는 부부 공동으로

중앙일보 2020.09.01 00:03 경제 5면 지면보기
Q 부산 수영구에 사는 한모(55)씨. 오랫동안 재직한 직장에서 얼마 전에 퇴직했다. 부인은 가정주부이고, 자녀 2명은 대학생이다. 최소한 국민연금을 받을 수 있는 64세까지는 더 일하고 싶어 재취업을 알아보고 있지만 여의치 않다. 보유 중인 주택과 즉시연금 등에서 나오는 돈으로 생활비를 쓰고 있는데 매달 100만원씩 적자다. 적자는 예금인출로 메우고 있다.
 

자산 28억인 1가구3주택 퇴직자
월100만 적자, 임대수입 늘리려면

재취업 여부가 불확실한 상황이라 현재 보유한 자산을 좀 더 적극적으로 운용해 현재 가계적자 상황을 탈출하고, 향후 노후에 안정적인 현금흐름을 만들고 싶다. 이를 위해 부동산 임대사업을 더 확장할 계획인데, 상가나 주택 중에 어떤 형태가 좋은지 고민이다. 또 현재 평가손실 중인 브라질채권을 처분할지, 아니면 좀 더 가져가야 할 지도 궁금하다. 향후 상속세 절세를 위해 한씨에게 쏠려 있는 자산을 재정비하고 싶어 상담을 구했다.
 
한씨는 안정적인 노후 소득을 얻기 위해 부동산 임대사업을 확대하고 싶다. 주택은 정부가 지속해 강력한 규제책을 내놓고 있는 만큼 상가 쪽 투자를 권한다. 이렇게 하면 월세 수입이 현재 100만원에서 450만원으로 늘어나 적자를 충당하고 대학생 자녀 학비도 지원할 수 있게 된다. 한씨쪽으로 집중된 자산은 명의를 아내와 자녀 앞으로 옮겨 상속세를 줄여나가자.
 
재산리모델링 9/1

재산리모델링 9/1

◆주택보단 상가로 월세 수입 확보=한씨가 현재 생각하고 있는 대로  부산시 수영구 소재 10억원 수준의 거주 아파트를 매각하고, 인근 지역에 3억원 내외의 전세를 얻어 이사하도록 하자. 남은 거주 아파트 매각 대금은 정기예금 일부를 합쳐 목 좋은 도심지 상가에 투자하면 되겠다. 12억 원 내외의 상가를 매입한다고 할 때 통상 주요 도심지 상가 임대수익률이 연 4~4.5%임을 고려하면 매월 350만원 전후의 임대수입을 얻을 수 있다. 다만 신규로 상가를 분양받기보다는 도심지 유망상권 내 기존 상가를 인수하는 방식이 보다 안정적이다. 상가는 우량임차인이 입주해 있는 것이 좋다. 노후준비를 위한 부동산 투자는 안전성과 환금성을 우선시해야 하기 때문이다.
 
◆갑작스러운 상속 대비해 자산 배분해야=한씨는 현재 55세로 아직 상속을 대비할 나이는 아니지만, 자산이 모두 한씨에게만 집중된 경우 예상치 못한 상속 이슈가 발생한다면 과중한 상속세를 부담할 수 있다. 상속세 부담을 줄이기 위해 가장 먼저 할 일은 한씨에게 집중된 자산을 배우자와 자녀에게 분산하는 일이다. 그런 의미에서 상가를 아내와 공동명의로 구입하는 것이 좋겠다. 12억원에 상가를 공동명의(각각 50%)로 구입한다면 배우자에게 증여한 금액은 6억원이지만, 배우자증여공제가 6억원이므로 아내가 내야 할 증여세는 없다. 또 의뢰인이 운용하는 주식 중 일부를 미리 자녀에게 증여해 결혼할 때나 주택 마련 시 종잣돈으로 활용하는 것도 좋다.
 
브라질채권은 비과세 고금리 채권으로 5% 이상의 이자가 제공되고 있지만, 최근 헤알화 약세로 인해 채권평가손실이 큰 상태다. 그렇지만 원자재 부국인 브라질의 경우 주력 수출품인 원자재가격 상승으로 통화가치 상승을 기대해 볼 만한 상황이고 경기가 바닥 국면을 탈피할 가능성이 크다고 판단되기에 지금 매도하기보다는 조금 더 보유할 만하다.
 
◆  지면 상담=재산리모델링센터(02-751-5688, asset@joongang.co.kr)로 상담을 위한 전화번호, 자산·수입·지출 현황 등을 알려 주세요. 가명으로 처리되고 무료입니다.
 
◆  대면 상담=전문가를 만나 상담을 받습니다. 상담료 10만원은 저소득층 아동을 돕는 ‘위스타트’에 기부 됩니다. 연락처는 지면상담과 동일합니다.
 
김남수, 이동현, 백찬현, 최용준(왼쪽부터)

김남수, 이동현, 백찬현, 최용준(왼쪽부터)

◆  재무설계 도움말=김남수 미래에셋대우 수원WM매니저, 이동현 하나은행 부동산자문센터장, 백찬현 푸르덴셜생명 이그제큐티브라이프 플래너, 최용준 세무법인 다솔 대표
 
◆  후원=미래에셋대우·하나은행
 
서지명 기자 seo.jimyeong@joongang.co.kr
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