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[더오래]건축 공사 완공 지연 때 손배금 받아내는 법

중앙일보 2020.08.31 14:00

[더,오래] 손유정의 알면 보이는 건설분쟁(11)

4층 상가건물을 신축하게 된 우씨. 공사가 한창 진행되던 도중 외벽 자재가 잘못 반입되는 사고가 발생하였습니다. 공사가 지연되어 입은 손해를 어떻게 보상받을 수 있을까요. [사진 pixabay]

4층 상가건물을 신축하게 된 우씨. 공사가 한창 진행되던 도중 외벽 자재가 잘못 반입되는 사고가 발생하였습니다. 공사가 지연되어 입은 손해를 어떻게 보상받을 수 있을까요. [사진 pixabay]

 
우수라씨는 낙성대역 근처에 4층 상가건물을 신축하였습니다. 공사기성고가 약 70%정도 이르렀을 당시, 우씨는 중개법인으로부터 한 회사가 건물 전체를 사무실로 사용할 의향이 있다는 연락을 받았습니다. 위 회사 외에도 1층, 2층을 카페로 임차하고 싶다는 프렌차이즈 회사도 있었습니다.
 
공사가 한창 진행되던 도중 외벽 자재가 잘못 반입되는 사고가 발생하였습니다. 우수라씨가 지정한 외부 마감석의 색깔이 초록색이 아닌 노랑색으로 입고되었던 것이었습니다. 시공사는 우수라씨로부터 자재 검사를 받지 아니하고 시공을 진행하고 있었고, 이에 오시공 된 부분을 철거하고 재시공하는 작업이 진행되면서 올해 6월까지 완공하기로 되었던 건물이 7월 중순에서야 사용승인이 나게 되었습니다.
 
건물에 대한 사용승인을 받은 이후에도 조경공사, 바닥 균열, 누수 등으로 인하여 완공이 지연되었고, 결국 8월 중순에 이르러서야 공사가 완성되었습니다. 우씨는 공사가 지연되어 입은 손해를 어떻게 보상받을 수 있는지에 관해 상담을 구했습니다. 
 
공사지체상금의 의미
민간건설 표준도급계약서 제30조 제1항에서 ’수급인은 준공기한내에 공사를 완성하지 아니한 때에는 매 지체일수마다 계약서상의 지체상금율을 계약금액에 곱하여 산출한 금액을 도급인에게 납부하여야 한다“고 정하고 있다. [사진 pixabay]

민간건설 표준도급계약서 제30조 제1항에서 ’수급인은 준공기한내에 공사를 완성하지 아니한 때에는 매 지체일수마다 계약서상의 지체상금율을 계약금액에 곱하여 산출한 금액을 도급인에게 납부하여야 한다“고 정하고 있다. [사진 pixabay]

 
통상적으로 공사계약 체결시 공사 기간을 정하고, 그 의무의 이행을 지체할 경우 손해배상금을 지급하기로 약정한다. 이를 지체상금이라고 하는데, 그 약정방식은 배상금 총액을 일시금으로 정하는 방법과 지연기간, 일수에 비례하여 정하도록 하는 방법이 있고, 공사도급계약에서는 일반적으로 기간에 비례하여 지체상금을 약정한다.
 
민간건설 표준도급계약서(국토교통부고시 제2019-220호) 제30조 제1항에서도 “수급인은 준공기한내에 공사를 완성하지 아니한 때에는 매 지체일수마다 계약서상의 지체상금율을 계약금액에 곱하여 산출한 금액을 도급인에게 납부하여야 한다”고 정하고 있다.
 
지체상금은 원칙적으로 총공사대금을 기준으로 하여 이에 지체일수를 곱하고, 1일당 지체상금률을 곱한 금액으로 정하는데, 지체상금률은 일반적으로 1/1,000 전후로 정한다. 건축주가 지체상금률을 높일수록 시공사 입장에서는 준공기한 준수에 관한 부담이 높아진다. 따라서 공사계약 체결시 적정한 공사기간을 정하고, 이에 관한 지체상금약정을 명확하게 정하는 것이 중요하다.
 
지체일수를 산정하는 것에 관하여 지체상금의 종기를 언제로 볼 것인지가 실무적으로 문제된다. 우씨의 경우를 살펴보면 준공기한이 6월 30일까지였기에, 지체상금의 발생 시기는 위 약정준공기일 다음 날인 7월 1일부터 기산된다. 그렇다면 지체상금의 발생 종기는 언제라고 보아야 할까?
 
지체상금 산정의 기준이 되는 공사완공일을 언제로 볼 것인지는 결국 공사계약의 해석이 필요한 문제이다.
 
공사의 완성과 하자존재의 구분
원칙적으로 공사가 미완성된 경우와, 공사가 완성되었으나 일부 하자가 있는 경우를 구분하는 것이 필요하다. 법원은 ‘공사가 도중에 중단되어 예정된 최후의 공정을 종료하지 못한 경우에는 공사가 미완성된 것으로 볼 것이지만, 공사가 당초 예정된 최후의 공정까지 일응 종료되고 그 주요 구조 부분이 약정된 대로 시공되어 사회통념상 일이 완성되었고 다만 그것이 불완전하여 보수를 하여야 할 경우에는 공사가 완성되었으나 목적물에 하자가 있는 것에 지나지 아니한다’고 보고 있다.

 
예정된 최후의 공정을 종료하였는지 여부는 공사 도급계약의 구체적 내용과 신의성실의 원칙에 비추어 객관적으로 판단할 수밖에 없고, 이와 같은 기준은 공사 도급계약의 수급인이 공사의 준공이라는 일의 완성을 지체한 데 대한 손해배상액의 예정으로서의 성질을 가지는 지체상금에 관한 약정에 있어서도 그대로 적용된다고 보는 것이다.
 
그럼에도 불구하고 당사자들이 특별한 약정을 하였다면 그 약속에 따라야 한다. 대법원은 ‘당사자 사이에 도급인의 준공검사 통과를 대금지급의 요건으로 삼음과 동시에 하자보수 공사 후 다시 합격을 받을 때까지 지체상금까지 부담하게 함으로써 공사의 완전한 이행을 담보하기 위해 지체상금의 종기를 도급인의 준공검사 통과일로 정하였다고 볼 만한 특별한 사정이 있다면 이에 따라야 한다’고 판시하였다.
 
우수라씨의 지체상금 청구
공사계약을 ‘잘’ 체결하는 것이 가장 중요하다. 공사계약 체결 전에는 아무래도 여러 시공 업체 중 한 업체를 선택할 수 있다는 점에서 건축주가 우위에 있다고 볼 수 있다. [사진 pikist]

공사계약을 ‘잘’ 체결하는 것이 가장 중요하다. 공사계약 체결 전에는 아무래도 여러 시공 업체 중 한 업체를 선택할 수 있다는 점에서 건축주가 우위에 있다고 볼 수 있다. [사진 pikist]

 
결국 우수라씨가 시공사와 어떠한 내용의 공사계약을 체결하였는지가 쟁점이 된다. 우씨는 공사계약 체결시 변호사의 자문을 받아 명시적으로 지체상금의 종기를 도급인의 준공검사 통과일로 정한다는 문구를 삽입하였다. 또한 공사계약서에 도급인의 준공검사 절차에 관하여 상세하게 기재하고, 대금 지급 역시 건축주의 준공검사에 합격한 이후 청구할 수 있는 것으로 정하고 있어, 최종적으로 우씨로부터의 준공검사에 합격한 8월 20일이 지체상금의 종기가 된다는 주장이 받아들여졌다.
 
공사계약을 ‘잘’ 체결하는 것이 가장 중요하다. 공사계약 체결 전에는 아무래도 여러 시공 업체 중 한 업체를 선택한 수 있다는 점에서 건축주가 우위에 있다고 볼 수 있다. 따라서 공사계약 체결시에 시공사를 견제할 수 있는 여러 장치, 조항을 만들어야 한다.
 
변호사 theore_creator@joongang.co.kr 
 

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손유정 손유정 변호사 필진

[손유정의 알면 보이는 건설분쟁] 법원과 대형 로펌에서 건설 사건을 수행한 현직 변호사. 집 한 채 지으면 10년을 늙는다고 한다. 은퇴 이후 평생을 모은 자산으로 토지를 매입하고, 상가건물 내지 주택 신축을 계획하는 건축주들이 아무리 눈을 크게 뜨고 있어도, 전문지식과 경험이 없다면 소위 ‘전문가’들에게 코 베이기가 매우 쉬운 현실이다. 직접 수행하였던 건설, 부동산에 관한 민사, 형사, 행정 사건을 소개하여 이에 대한 대응방법을 소개한다.

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