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[반퇴시대 재산리모델링] 세종시 주택 처분하고 성동구 전셋집을 내 집으로

중앙일보 2020.08.18 00:03 경제 5면 지면보기
서울 성동구에 사는 대기업 회사원 양모(56)씨. 강사로 뛰며 맞벌이를 하는 부인과 고등학생 자녀 2명을 키우고 있다. 만 60세가 될 때까지 아직 4년 더 일할 수 있다. 양씨가 퇴직할 때 받게 될 퇴직금과 개인연금, 부부의 국민연금 등을 고려하면 노후의 현금흐름은 큰 문제가 없을 것 같다.
 

정년 4년 남은 50대 회사원
지금 서울서 아파트 사도 될까

세종시에 아파트 한 채를 보유하고 있는데, 이걸 팔고 지금 전세로 살고 있는 성동구 아파트를 매입할까 저울질하고 있다. 요즘 부동산 시장이 불안해 처분 시기를 언제로 잡아야 할지 고민이다. 부부는 지금껏 예·적금과 보험상품으로 목돈을 마련해 왔다. 저금리 시대에 조금 더 적극적인 투자에 나서야 하겠는데, 조언이 필요하다.
 
현재 전세로 사는 성동구 아파트는 계획대로 매입하는 것을 추천한다. 만 55세부터 받을 수 있는 개인연금은 양씨의 은퇴 이후로 미루는 것이 좋겠다. 예·적금 등으로 목돈을 마련해왔던 전략에서 다소 벗어나 인덱스펀드, ETF(상장지수펀드) 등으로 저금리 시대에 투자 경험을 쌓아나가도록 하자.
 
재산리모델링 8/18

재산리모델링 8/18

◆일시적 2주택 비과세 요건 맞춰라=현재 보유 중인 세종시 아파트는 5억원 중반대의 시세를 보인다. 성동구 아파트는 호가 기준 12억(33평형)~13억원(43평형)의 시세를 형성하고 있다. 서울지역의 아파트 가격은 정부의 강력한 규제에도 불구하고 상승세를 보일 것으로 예상되므로 실수요 관점에서는 구매하는 것이 적절하다. 다만 현재는 규제지역에 주택을 보유하고 있는 유주택자이기 때문에 일반적으로는 주택구입을 위한 은행대출이 불가능하다. 6개월 이내에 세종시 아파트를 처분하고 새로 매입한 성동구 아파트에 입주하는 조건이면 대출이 가능할 듯하다.  
 
만약 서울 성동구 아파트를 먼저 매수하고, 나중에 세종시 아파트를 팔게 된다면 일시적 2주택자 양도소득세 비과세 요건을 맞춰야 한다. 세종과 서울은 모두 조정대상지역으로 1주택 보유자가 조정대상지역에 추가로 주택을 매수한 경우 신규 취득일로부터 1년 이내에 종전 주택을 양도하고, 부득이한 사유가 없는 한 세대 전원이 신규 주택으로  이사를 가야 한다.
 
30평대와 가격 차이가 크지 않고, 아내가 원하는 40평대를 선택하는 것이 거주의 관점에서 바람직한 접근이다. 다만 투자 관점에서 보면 40평대 아파트가 저평가됐다고 보기 어렵다. 해당 지역에서는 40평대 아파트의 선호도가 다소 떨어지기 때문이다.
 
◆4년 뒤에 목돈 8억 생겨=올해부터 받을 수 있는 연금은 양씨의 은퇴 시기까지 미루는 것을 추천한다. 현재 예금 1억6000만원, 적금 9000만원을 보유하고 있고 저축성보험 만기가 2022년, 2024년에 순차적으로 돌아와 8억 원대 목돈이 만들어질 예정이다. 양씨 부부는 보수적 투자성향으로 판단돼 국내외 개별주식을 직접 매매하는 공격적 투자보다는 지수 추종 인덱스펀드, 채권형펀드, ETF, ELB(주가연계파생결합사채) 등이 좋겠다. 개별주식보다는 종합주가지수를 기초자산으로 한 상품을 추천한다.
 
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서원용, 박성만, 최환석, 김정은(왼쪽부터)

서원용, 박성만, 최환석, 김정은(왼쪽부터)

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서지명 기자 seo.jimyeong@joongang.co.kr
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