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3년전엔 장려하더니…18일부터 이파트 임대사업 등록 불가

중앙일보 2020.08.11 11:40
2018년 양도세 중과 시행을 앞둔 임대사업자 등록이 급증하고 있는 지자체 현장. 중앙포토

2018년 양도세 중과 시행을 앞둔 임대사업자 등록이 급증하고 있는 지자체 현장. 중앙포토

18일부터 4년 단기임대 및 8년짜리 아파트 장기일반매입임대 제도가 폐지된다. 기존에 등록한 임대주택의 경우 임대의무 기간이 끝나면 자동으로 등록이 말소된다. 이와 함께 앞으로 매매한 주택을 임대주택으로 등록하려면 아파트를 제외한 단독주택ㆍ다세대ㆍ다가구ㆍ오피스텔 등에 한해 10년 임대의무로만 등록할 수 있다. 
 

Q&A로 본 민간임대주택 특별법 개정안
11일 국무회의 거쳐 18일 공포ㆍ시행돼
임대사업자 혜택 거의 폐지, 의무는 강화
바뀌는 민간임대사업자 제도[Q&A]

정부가 7ㆍ10대책으로 발표한 등록임대 제도 개편 후속 조치다. 국토부는 이런 내용을 담은 민간임대주택에 관한 특별법 개정안이 11일 국무회의 의결을 거쳐, 18일 공포 후 즉시 시행된다고 밝혔다.
김현미 국토부장관은 지난 8월 청와대 인터뷰에서 다주택자들에게 임대사업자 등록을 하라고 밝혔다.

김현미 국토부장관은 지난 8월 청와대 인터뷰에서 다주택자들에게 임대사업자 등록을 하라고 밝혔다.

개정안이 시행되면서 김현미 국토부 장관이 장려했던 등록임대사업자 제도가 거의 폐지 수순을 밟게 됐다. 김 장관은 2017년 “세제, 금융 혜택 드릴 테니 다주택자 분들 임대 사업자로 등록하면 좋겠다”며 임대사업자 등록을 장려했었다. 
 
국토부는 개정안과 관련해 임차인의 주거 안정을 위한 제도 개편이라는 데 방점을 찍었다. 보증금 떼일 걱정 없이 10년 거주가 보장된다는 것이다. 반면 임대인, 민간임대 주택사업자 의무는 더 강화된다. 임대인 입장에서 임대 등록으로 받을 수 있는 인센티브(혜택)는 3년 전과 비교해 남아 있는 게 거의 없다. 
 
18일부터 시행되는 등록임대 제도를 Q&A로 정리했다.  
 
뭐가 바뀌나.
 “4년 단기 임대, 8년 아파트 장기일반매입임대는 신규 등록을 할 수 없다. 기존에 등록한 단기임대를 장기임대로 전환할 수도 없다. 폐지되는 유형으로 등록한 기존 임대주택은 법 시행 이후 임대의무 기간이 끝나면 자동으로 등록이 말소된다. 법 시행 전에 임대의무 기간이 지난 주택은 시행과 동시에 등록 말소된다. 폐지유형으로 등록된 기존 임대주택은 임대의무 기간 내에도 자발적으로 등록 말소할 수 있다. 임대의무 기간을 지키지 않아도 과태료(가구당 3000만원)를 부과하지 않는다.”
 
남아 있는 제도는.
“신규 등록할 때 주택을 사서 임대 놓는 매입임대의 경우 아파트를 제외하고 10년 등록만 가능하다. 도시형생활주택처럼 건축법상 아파트로 규정된 주택은 안 된다. 단 지어서 임대하는 건설임대의 경우 아파트도 가능하다. 공공지원 임대제도는 그대로 유지한다.”
 
혜택은.
“건설 임대는 기존의 혜택을 다 유지한다. 매입형 임대의 경우 2018년 9ㆍ13 대책 이후부터 조정대상 지역에서 신규 취득한 주택은 면적에 따른 취득세ㆍ재산세ㆍ임대소득세 혜택만 남았다. 기존의 가장 큰 혜택이었던 종부세 합산배제와 양도세 중과 배제는 9·13 대책으로 이미 사라졌다. 또 올해 6월 18일 이후 법인이 보유한 8년 장기 임대등록 주택도 종부세 과세가 된다. 양도세 중과는 내년 1월 1일부터 적용된다.”    
 
민특법상 임대유지 기간 요건(4ㆍ8년)과 세법상 불일치하는 세제 혜택(5ㆍ10년)은 어떻게 적용하나.
“의무기간과 상관없이 임대 등록일부터 말소일까지 소득ㆍ법인ㆍ종부세 감면 혜택을 유지한다. 양도세도 의무임대 기간의 절반만 채워도 양도세 혜택을 그대로 준다. 단기임대라면 2년 6개월 이상, 장기임대라면 4년 이상 요건을 충족하면 된다. 단  7ㆍ10 대책 발표 전에 등록한 임대사업자에게만 해당한다.”
 
임대사업자의 의무가 어떻게 더 강화되나.
“임차인이 임대보증금을 떼일 우려가 없도록, 모든 등록임대주택의 임대보증금 보증가입이 의무화된다. 기존 등록주택은 법 시행 1년 후 임대차계약을 체결하는 경우부터 적용된다. 지방자치단체장이 등록신청을 받을 때 부채비율과 가압류 등을 고려해 임대보증금 보증가입이 어려운 사업자의 경우 등록신청을 거부할 수 있다. 참고할 수 있게 가이드라인을 만들어 배포할 예정이다.”
  
미성년자가 임대사업자로 등록할 수 있나.  
“올해 12월 10일부터 미성년자나 민간임대주택법상 주요 의무위반으로 등록이 말소된 뒤 2년이 지나지 않은 경우에는 임대사업자 등록이 제한된다. 또 임대사업자가 임대차 계약 시 임차인에게 세금체납 여부와 선순위보증금 현황 등과 같은 정보 제공을 의무화하고, 안 지킬 경우 500만원 이하의 과태료를 부과한다.” 
 
한은화 기자 onhwa@joongang.co.kr  
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