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[더오래]주택 살 때 최대 12% 취득세 폭탄 피하려면

중앙일보 2020.08.08 07:00

[더,오래] 최용준의 절세의 기술(67)

 
Q 지난 7월 10일 발표된 부동산 대책에 따르면 앞으로 주택을 취득할 때 납부하는 취득세가 인상될 예정이다. 뿐만 아니라 주택을 증여받을 때도 취득세를 인상하기로 함에 따라 주택을 매입하거나 증여를 받으려는 사람들의 움직임이 분주해졌다. 취득세가 어떤 경우 얼마나 오르는지, 지금이라도 줄일 수 있는 방법은 없는지 살펴보자.
 
A 본래 주택을 매입할 때의 취득세는 주택 가액에 따라 1~4%의 세율이 적용된다. 그러나 앞으로 주택 수와 주택 위치에 따라 1~12%로 세율이 인상된다. 또한 주택을 증여받을 때 적용되는 3.5%의 취득세율이 조정대상지역 내에서 공시가격 3억원 이상의 주택을 증여받을 경우 12%로 크게 인상된다.


조정대상지역 내 다주택자, 최대 12배 인상

기존에는 4주택자 외에는 주택 가액에 따라 1~3%의 취득세율이 일괄 적용되었으나 앞으로는 취득하는 주택이 조정대상지역 내에 있는지, 1세대가 몇 주택을 보유하였는지에 따라 각각 취득세율이 달라진다.
 
만일 조정대상지역이 아닌 지역에서 주택을 취득할 경우 1세대 2주택까지는 기존 1~3%의 취득세율이 유지되나 3주택자는 8%, 4주택자는 12%로 인상된다. 조정대상지역 내의 주택을 취득할 때에는 1주택자는 1~3%, 2주택자는 8%, 3주택자 이상은 12%의 세율이 적용되어 취득세 부담이 매우 커진다.
 
[자료 최용준]

[자료 최용준]

 
단, 종전주택(A) 외에 신규주택(B)을 취득해 일시적으로 2주택이 되는 경우에는 개정 전과 같이 1~3%의 취득세율을 적용받을 수 있다. 대신 신규주택(B) 취득 후 일정 기한 내에 종전주택(A)을 처분하지 않으면 취득세가 추징된다. 언제까지 종전주택(A)을 팔아야 하는 걸까? 일반적으로는 3년 이내에 처분해야 하지만 종전주택(A)과 신규주택(B)이 모두 조정대상지역 내에 있는 경우라면 종전주택(A)은 1년 이내에 처분해야만 취득세 추징을 피할 수 있다.
 
1세대가 몇 주택을 보유하게 되는지에 따라 취득세 부담이 달라지는 만큼 이제 ‘1세대’의 개념을 명확히 이해해 두어야 한다. 1세대란 세대별 주민등록표에 함께 기재된 가족(부모, 배우자, 자녀, 형제자매 등)으로 구성된 세대를 말한다. 이때 배우자와 30세 미만의 미혼 자녀는 주소를 다른 곳으로 옮겨 놓았더라도 같은 세대로 보기 때문에 배우자와 자녀의 주택 수를 합하여 다주택 여부를 판단해야 한다. 단, 주소를 달리하는 30세 미만의 미혼 자녀가 매월 70만원 이상의 소득이 있는 경우는 별도 세대로 본다(미성년자는 제외).


증여, 취득세율 무려 12%

주택을 증여받으면 취득세는 지역이나 가액을 불문하고 3.5%의 취득세를 부담했으나 앞으로는 조정대상지역 내에 공시가격 3억원 이상의 주택을 증여받으면 12%의 취득세율이 적용된다. 단, 1세대 1주택자가 배우자 또는 직계존비속에게 증여하는 경우라면 종전과 같이 3.5%의 취득세만 내면 된다.
 
[자료 최용준]

[자료 최용준]

 
취득세 인상은 언제부터 적용되는 것일까? 부동산 대책 발표일인 7월 10일 이전 매매계약을 체결한 경우 법 시행 이후에 잔금을 치르고 등기이전을 하더라도 종전과 같이 1~3%의 세율이 적용된다. 7월 10일 이전에 계약을 체결한 사실을 증빙서류(부동산 실거래 신고 서류, 계약금 금융거래내역, 분양계약서 등)을 통해 입증할 수 있어야 한다.
 
그러나 7월 10일 이후에 매매계약을 체결한 경우라도 서둘러 법 시행일 전에 취득을 완료했다면 종전과 같이 1~3%의 세율이 적용되고, 법 시행일 이후에 취득하면 개정된 높은 세율이 적용된다. 그럼 법 시행일은 언제일까? 이미 개정안은 국회를 거쳐 국무회의를 앞두고 있는데 국무회의를 통과하는 당일부터 시행이 될 것으로 보인다. 현재 국무회의는 11일(화)에 예정되어 있다. 시간이 얼마 남지 않은 셈이다.
 
따라서 다주택자가 조정대상지역 내에 공시가격 3억원을 초과하는 주택을 배우자나 자녀에게 증여할 예정이라면 가급적 법 시행 전에 서둘러 증여하는 것이 좋다. 만일 시행일 전에 증여하지 못한다면 향후 1세대 1주택자로서의 요건을 먼저 갖춘 뒤 자녀에게 증여해야 취득세 부담을 낮출 수 있다.
 
세무사 theore_creator@joongang.co.kr
 

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최용준 최용준 세무법인 다솔 WM센터 3본부 대표세무사 필진

[최용준의 절세의 기술] 재산을 불리기 위해선 돈을 이리저리 굴려 수익을 올리는 재테크를 해야 한다. 그러나 저금리·저성장 시대라 재테크가 잘 듣지 않는다. 돈을 굴리다 오히려 재산을 까먹기 일쑤다. 그렇다고 은행에 넣어두고만 있을 수 없는 일. 물가상승을 고려하면 수익은커녕 손실을 볼지 모른다. 방법은 있다. 비용을 줄이면 실질 수익은 올라가게 돼 있다. 세금을 절약하는 절세는 재테크 보릿고개에 실질 이익을 얻는 방법이다. 물론 정부가 세수 확보를 위해 징세를 강화하는 바람에 절세의 여지가 자꾸 좁아지고 있긴 하다. 그래서 더욱더 필요해지는 절세의 기술이다. 돈 많은 부자가 아닌 보통 사람도 있는 재산을 지키려면 보유해야 할 무기다. 국내 최고의 세무전문가가 생생한 사례를 통해 절세의 기술을 전수한다.

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