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서울 준주거지역 용적률 상향…최대 800% 검토

중앙일보 2020.07.27 00:02 종합 1면 지면보기
정부가 서울 주거지역의 용적률을 20년 만에 올리는 것을 검토하고 있다. 주택공급 확대 태스크포스(TF)에서 이번 주 발표를 앞두고 고밀 주거지 개발을 위해 준주거지역의 용적률을 기존 500%(서울시 조례상 400%)에서 800%까지 끌어올리는 것을 공급 확대 방편으로 본격 논의하면서다. 800% 용적률은 서울시 조례상 일반상업지역의 용적률과 같다. 26일 정부 관계자는 “주거지역의 밀도를 높이기 위한 현실적인 대안으로 준주거지역의 용적률을 높이는 방안을 TF에서 적극적으로 검토하고 있다”며 “관련 시행령을 어떻게 바꿀지 협의 중”이라고 밝혔다.
 

현재 500%…정부, 20년 만에 논의
“늘어나는 용적률 절반 기부채납”

정부는 주거지 중 가장 많은 용도 지역인 2~3종 일반주거지역의 용적률을 조금씩 상향하는 방안도 검토했으나, 이보다도 준주거지역에 한해 용적률을 대폭 올리는 것이 더 효과적일 것이라고 보고 있다.
 
익명을 요청한 정부 관계자는 “일단 주거지 용적률의 상한선을 최대치로 올려놔서 고밀 개발 요구가 있으면 용도 변경(일반주거→준주거)을 해서 개발할 수 있게 하고, 올라가는 용적률의 절반가량을 임대주택 등으로 공공기여(기부채납)를 받겠다는 복안”이라고 밝혔다.
 
즉 정부의 타깃은 기존 준주거지역이 아니라 고밀 개발을 원하는 일반 주거지역이다. 아파트가 들어선 곳은 통상 2종 또는 3종 일반 주거지역이다. 3종 주거지인 서울 강남구 대치동 은마아파트의 경우 현재 용적률이 204%다. 서울시 조례상 3종 일반주거지역의 용적률 최고치는 250%다.
 
정부 “주거지, 준주거지로 용도 변경…고밀도 개발로 공급 확대”
 
하지만 서울시는 사실상 용적률을 210%로 제한하면서 조례상의 최대치까지 원할 경우 기부채납 등을 요구하고 있다. 은마아파트의 경우 준주거로 용도 변경을 하지 않는 한 사업성이 없다.
 
용도 변경에 대한 인·허가 권한은 지자체가 갖고 있다. 재건축 조합이 고밀 개발을 원하면 용도 변경을 하고, 그만큼 공공기여를 하게끔 유도할 가능성이 높다. 잠실주공5단지의 경우 잠실역과 가까운 모퉁이 땅 일부를 50층 건설이 가능한 준주거로 올리는 조건으로 사업을 추진했다가 현재 지지부진한 상태다. 서울시가 용도변경을 조건으로 요구한 국제설계공모전을 했지만, 결과를 놓고 조합이 반발하고 나선 탓이다.
 
이번 주거지역 용적률 상향은 2000년에 지금의 주거지 용적률 체계가 갖춰진 이래 20년 만의 조정이다. 2000년 도시계획법(현 국토의 계획 및 이용에 관한 법률)이 전면 개정되면서 서울시는 이에 따라 도시계획 조례를 제정하고 일반 주거지역을 1~3종으로 세분화하는 등 주거지 용적률을 조정했다.
 
당시 핵심은 ‘용적률 하향’이었다. 양재섭 서울연구원 도시공간연구실 선임연구원은 “2000년 이전까지 일반 주거지역은 통으로 400%로 관리됐으나 난개발 등의 우려로 1~3종으로 세분화하고 3종의 경우 조례상 250%, 국계법상 300%로 용적률을 낮췄다”고 말했다.
 
공급 부족 논란에 서울은 어느 때보다 고밀 개발에 대한 압력이 높아진 상태다. 정부는 조만간 발표할 서울 주택공급 확대 방안에 서울 용산역 정비창 부지의 용적률을 높여 고밀 개발한다는 방안도 포함할 전망이다. 김현미 국토부 장관은 지난 23일 국회 경제분야대정부질문에서 “용산 정비창의 용적률을 높여 8000가구보다 더 짓겠다”고 밝혔다.
 
한은화 기자 onhwa@joongang.co.kr
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