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주택 규제 피해 오피스텔?…수익률 낮고 주거용이면 중과세

중앙일보 2020.07.24 18:10
서울 강서구 마곡지구의 한 오피스텔. 상가정보연구소

서울 강서구 마곡지구의 한 오피스텔. 상가정보연구소

주택 시장에 규제 포화가 빗발치면서 규제 화살을 피한 오피스텔 시장에 관심이 몰리고 있다. 거래가 부쩍 늘고 새 오피스텔 분양도 잘 된다. 국토교통부에 따르면 올해 상반기 전국 오피스텔 거래량은 1만8409건이다. 
 
지난해 상반기보다 거래량이 27.7% 늘었다. 서울은 상반기 6302건이 거래돼 47% 증가했다. 그간 거래가 잘 이뤄지지 않았던 고가 오피스텔 거래도 활발하다. 올해 상반기 서울에서 거래된 5억원 이상 고가 오피스텔 거래량은 452건으로, 지난해 같은 기간(214건)의 두 배다.  
 
새 오피스텔 청약 수요도 늘었다. 한국감정원에 따르면 올해 상반기 전국에서 분양한 오피스텔은 1만6513실로, 29만2881명이 신청했다. 평균 청약 경쟁률이 17대 1이다. 이는 관련 통계가 집계된 2018년 이후 가장 높다. 지난달 경기도 화성시 동탄2신도시에 분양한 동탄역 헤리엇 에디션 84도 평균 182대 1의 경쟁률을 기록했다.  
 

대출 최대 70%…자금 부담 적어

오피스텔을 찾는 수요가 늘어난 데는 주택 규제 영향이 크다. 오피스텔은 업무시설이라 주택 규제 대상이 아니기 때문이다. 우선 대출이 자유롭다. 서울의 경우 아파트 주택담보대출비율(LTV)은 20~40%지만, 오피스텔은 최대 70%까지 받을 수 있다. 주택이 있어도 대출받을 수 있고 오피스텔 대출을 받기 위해 전세자금 대출을 갚지 않아도 된다. 자금조달계획서도 내지 않는다.
 
세금 부담 역시 덜하다. 오피스텔의 경우 주택 수에 포함되지 않아 재산세나 종합부동산세 같은 보유세 중과 대상에 해당하지 않는다. 주택 임대사업 등록 제도가 사실상 폐지됐지만, 오피스텔에 대한 임대 세제 혜택은 유지된다. 청약도 자유롭다. 만 19세 이상이면 청약통장이 없어도 청약할 수 있다. 주택 보유 여부나 부양가족 수 같은 조건을 따지지 않는다. 재당첨 금지 제한도 없다.
 
그러나 무턱대고 들어갔다간 낭패를 볼 수도 있다. 업무시설이지만 주거용으로 신고하면 세금을 낼 때 주택으로 간주한다. 예컨대 아파트와 주거용 오피스텔을 보유하고 있다면 2주택자다. 아파트나 오피스텔을 팔 때 양도소득세 중과 대상이 된다.  
 
아파트처럼 몸값 상승을 기대하기 어렵다. 한국감정원에 따르면 전국 오피스텔 매매가격은 지난 2년 새 1.54% 떨어졌다. 같은 기간 아파트 매매가격은 3.2% 상승했다. 수익률은 내림세다. 한국감정원에 따르면 전국 오피스텔 수익률(지난달 말 기준)은 5.44%로, 관련 통계 조사가 시작된 2018년 1월 이후 수익률이 가장 낮다. 서울은 4.83%에 불과하다. 최근 3~4년 새 공급이 확 늘어서다.
 

수익률 하락세…주거용이면 중과세

부동산 정보업체 직방에 따르면 2016년 이후 전국에선 연평균 오피스텔 9만4000여 실이 공급됐다. 지난해는 역대 최고 수준인 11만5000여 실의 공급이 쏟아졌다. 여기에 유지를 위한 비용도 만만찮다. 2년 단위로 계약하는 아파트와 달리 오피스텔은 1년 단위로 계약해 손바뀜이 잦다. 
조현택 상가정보연구소 연구원은 “매월 고정적으로 받는 임대수익이 목적인 수익형 부동산이기 때문에 수요가 한정적”이라며 “세입자가 바뀔 때마다 드는 중개수수료나 도배 등의 비용도 만만찮다”고 말했다.  

 
새 오피스텔 청약도 신중히 해야 한다. 청약이 자유롭기 때문에 같은 사람이 동시에 여러 건을 청약하는 ‘허수’가 포함될 수 있다. 재당첨 금지 제약이 없어 당첨되고도 계약하지 않는 경우도 많다. 익명을 요구한 분양업계 관계자는 “청약률이 높아야 팔기 쉽기 때문에 사람들을 동원해서 일단 청약률을 높게 만드는 꼼수를 쓰기도 한다”고 말했다. 
 
최현주 기자 chj80@joongang.co.kr
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