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[반퇴시대 재산리모델링] 전세 놓던 아파트 월세로 돌리고, 미국 주식에 투자를

중앙일보 2020.06.30 00:03 경제 5면 지면보기
Q 경기도 부천에 사는 최모(52)씨. 중견기업에 다니며 3년 후 임금피크제를 앞둔 직장인이다. 아내는 맞벌이하다가 코로나19 사태 이후 다니던 직장을 관두고 최근 전업주부가 됐다. 둘째가 대학에 가면 다시 일할 생각이지만 당분간 가사에 충실하기로 했다.
 

3년 후 임금피크제 앞둔 자산 15억 외벌이 50대 직장인

경기도 부천에 거주 목적의 아파트와 시흥에 투자 목적의 아파트를 보유하고 있다. 이들 부동산을 모두 팔아 차익을 실현한 뒤 경기도 광명에 신규 아파트를 매수할 것을 검토 중이다. 또 자녀 교육과 부부의 노후 준비에도 나서야 한다. 퇴직 전 좀 더 적극적인 자산운용이 필요할 것 같아 원유선물이나 해외주식 등에 투자하고 싶은데 주위에서 반대가 심하다. 금융자산은 어떻게 리모델링하면 좋을지 조언을 구했다.
 
현재 시점에서 보유 아파트 2채를 모두 처분하고 재매입하는 것은 비용을 지출하는 결과만 초래할 뿐이다. 투자목적의 아파트를 전세에서 월세로 돌려 근로소득 외 소득이 발생할 수 있는 구조로 만들고 주택임대사업자에 등록하자. 추가로 부동산 투자를 원한다면 임대수익을 올릴 수 있는 소형부동산을 사는 것을 추천한다.
 
반퇴시대 재산리모델링 6/30

반퇴시대 재산리모델링 6/30

◆월세 전환하면 매월 90만원 수입=최씨는 시세 차익 목적으로 보유하고 있는 아파트를 처분하고 새롭게 아파트를 사는 것을 저울질하고 있다. 매매 시 발생하는 세금, 이전비용 등을 고려했을 때 합리적이지 않다. 오히려 시흥에 보유한 아파트를 주택임대사업자에 등록해 절세하고 노후자금으로 활용하자. 현재 2억5000만원에 전세를 놓고 있는데, 초역세권의 신축아파트임을 고려했을 때 전세보증금 2억원을 상환하고 월세로 전환하는 것이 유리하다. 보증금을 5000만원으로 하면 현재 월세 시세 90만~100만원 수준의 월세를 받을 수 있다.
 
50대 이후의 부동산 투자는 보수적으로 접근하는 것이 좋다. 만약 추가로 부동산을 산다면 주거용 주택보다는 소형 아파트로 임대료 수입을 얻어 노후 수익원으로 삼도록 하자. 투자 가능한 임대수익형 부동산은 역세권과 주상혼합지역 상권에 위치한 도시형생활주택과 오피스텔을 추천한다. 투자범위는 1억5000만원 전후의 1~2인형 소형주택으로 월세 기준 50만~70만원 전후의 임대수익이 가능한 물건으로 한정하자.
 
◆원유선물, 개인에게는 부적합=청약통장은 경기도 기준 최소 청약 예치 기준 금액인 200만원으로 전환해 회수된 1300만원은 전세금 반환에 쓰자. 만일 좀 더 높은 평형대를 원한다면 모집공고일 전일까지 이에 맞는 예치금으로 상향해도 무방하다.  
 
향후 3년 정도 남은 근무기간 동안 세액공제를 늘리기 위해 연금저축과 적립IRP를 합쳐 연간 700만원까지 불입하자. 매년 92만4000원의 세금을 돌려받을 수 있어 연 13.2%의 고정금리 효과를 누릴 수 있다. 또 5년간 보유 후 10년 이상 연금수령 시 연금소득세로 연 5.5%를 내기 때문에 저율과세 혜택도 볼 수 있다.
 
원유를 포함한 상품가격은 주요 원자재 부국이나 기업이 주무르기 때문에 일반 개인이 섣불리 예단하기 어렵다. 또 WTI선물은 매달 다음 원물로 롤 오버하는 과정에서 비용이 발생해 실제로 원유 선물가격 상승분을 반영하지 못하는 단점이 있다. 원유선물보다는 앞으로 10년간 글로벌 미래 성장을 주도할 것으로 기대되는 미국의 정보기술주에 투자하는 게 좋겠다.
 
◆  지면 상담=재산리모델링센터(02-751-5688, asset@joongang.co.kr)로 상담을 위한 전화번호, 자산·수입·지출 현황 등을 알려 주세요. 가명으로 처리되고 무료입니다.
 
◆  대면 상담=전문가를 만나 상담을 받습니다. 상담료 10만원은 저소득층 아동을 돕는 ‘위스타트’에 기부 됩니다. 연락처는 지면상담과 동일합니다.
 
김태훈, 김장석, 김연주, 정상윤(왼쪽부터)

김태훈, 김장석, 김연주, 정상윤(왼쪽부터)

◆  재무설계 도움말=김태훈 빌드에셋 대표이사, 김장석 메트라이프생명보험 이룸지점 대표 FSR, 김연주 하나은행 도곡PB센터 PB부장, 정상윤 미래에셋대우 WM 강남파이낸스센터 이사
 
◆  후원=미래에셋대우·하나은행
 
서지명 기자 seo.jimyeong@joongang.co.kr
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