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오늘부터 묶인 강남·송파 땅, 임대차 기간 남았으면 집 못산다

중앙일보 2020.06.23 13:28
오늘부터 강남구 삼성ㆍ대치ㆍ청담동, 송파구 잠실동이 토지거래허가구역으로 묶인다. 즉 오늘부터 거래 계약하는 주택은 18㎡(대지지분 포함), 상가는 20㎡를 초과할 경우 구청장의 허가를 받아야 땅을 거래할 수 있다. 규제 기간은 일단 1년으로 내년 6월 22일까지다. 국토부 측은 “기간 만료 시점에 연장 여부를 검토하겠다”고 밝혔다.  
 

[토지거래허가구역 Q&A]
임대 주고 집 못 사, 직접 거주해야
내년 6월 22일까지 1년간 규제
"기간 만료 시점에 연장 가능"

인구가 밀집한 강남 한복판이 토지거래허가구역으로 묶인 것은 처음이다. 4개 동 합해 11만8000가구가 산다. 직접 살지 않으면 집을 살 수 없다. '사실상 주거 이동 제한' '강남 전ㆍ월세 시장 폭등한다'는 비판처럼 유례없는 규제에 논란이 많다. 국토교통부는 이날 이와 관련해 설명자료를 내놨다.  
 오늘부터 강남ㆍ송파 일대 4개동에서 집 살 때 구청장의 허가를 받아야 한다. 서울 송파구의 한 공인중개업소의 모습.  [뉴스1]

오늘부터 강남ㆍ송파 일대 4개동에서 집 살 때 구청장의 허가를 받아야 한다. 서울 송파구의 한 공인중개업소의 모습. [뉴스1]

사려는 집의 임대차 계약이 남아 있으면 어떡하나.
“임대차계약기간이 남아 있으면 구청장의 토지거래계약허가를 받을 수 없다. 주거용 토지를 거래할 때 2년간 본인이 거주해야 한다. 단, 계약 후 잔금 치르기까지 통상 2~3개월이 걸리는 것을 고려해 등기(소유권 이전)하기 전에 임대차 계약이 끝나 집이 비어야 한다. 이 경우 예외적으로 허가 신청을 할 수 있다.”
 
이 경우 추가 자료는 필요 없나.
필요하다. 이 경우 매수자가 토지이용계획서에 잔금 납부일까지 해당 임대차 계약이 끝나는 것을 객관적으로 소명해야 한다. 임대차 계약의 ‘묵시적 갱신’이 없음을 입증할 수 있게 임차인 확인 등 증빙자료를 첨부해야 한다.” 
 
1주택자나 다주택자는 토지거래허가구역 내에서 집 못 사나.
“서울ㆍ경기도 등 수도권에 집을 가진 사람은 기존 집을 팔거나 임대주는 등 처리해야 한다. 즉 허가구역 내에 살아야 하는 이유와 집을 추가로 더 사야 하는 사유를 구체적ㆍ객관적으로 소명해야 한다. 이 소명과 더불어 기존 주택의 처리계획서도 제출해야 한다. 예를 들어 경기도 성남시에 주택을 가진 자가 송파구 잠실동에 새집을 사려고 하면 기존 주택의 매매 또는 임대계획서를 제출해야 한다.”
 
부부나 가족이 작게 지분을 나눠 취득하는 건 괜찮나.
“원칙적으로 지분별로 허가 대상 면적 여부를 판단한다. 하지만 부부나 가족 등 세대 구성원이 공유지분을 각각 취득하는 경우는 동일인으로 간주한다. 공유지분 면적 전체를 합산해 허가 대상 면적을 넘으면 허가를 받아야 한다.”
 영동대로 복합개발사업, 잠실운동장 재개발 등 각종 개발 호재로 일대 집값이 들썩이자 정부가 이 일대를 토지거래허가구역으로 묶었다.    [뉴스1]

영동대로 복합개발사업, 잠실운동장 재개발 등 각종 개발 호재로 일대 집값이 들썩이자 정부가 이 일대를 토지거래허가구역으로 묶었다. [뉴스1]

오피스텔은 거래 허가 기준이 상업용인가.  
“상업용지에 지어졌다면 상업(20㎡ 초과 토지) 기준, 주거용지에 지어졌다면 주거(18㎡ 초과 토지) 기준에 따른다. 용도지역 기준에 따른다고 보면 된다.”  
 
오피스텔은 임대 가능한가.
“임대할 수 없다. 본인 거주 및 경영이 원칙이다. 즉 2년간 직접 살 거나 사업자 등록 내고 직접 사무실로 써야 한다. 토지이용계획서에 관련 이용 목적을 써내야 한다.”
 
꼬마빌딩을 샀을 경우 세를 놓을 수 있나.  
“1ㆍ2종 근린생활시설의 경우 일부 임대할 수 있다. 단 일정 공간을 직접 이용해야 한다. 매수자가 직접 쓰는 공간과 임대 공간은 구분소유로 분리되어 있어야 한다. 세무서에 임차인이 해당 건물을 주소지로 사업자 등록을 해야 한다. 토지이용계획서에 관련 구체적인 임대계획을 작성해야 하고, 1년마다 현장조사를 할 계획이다.”
 
다가구 건물은 전부 직접 살아야 하나.  
“다가구 건물과 같은 단독주택(다중주택, 공관 제외)과 다세대 건물과 같은 공동주택 역시 일부 임대할 수 있다. 단 매수자가 직접 살면서 나머지를 임대할 수 있다. 아파트는 거의 안 된다고 보면 된다. 방 하나만 임대를 준다고 한다면 깐깐하게 소명 받을 계획이다. 주택 전체를 임대하면서 일부 임대인 것처럼 가장하는 것을 막기 위해 철저히 단속할 계획이다.”
 
토지거래허가구역 내에 아파트를 분양받는 경우에 무조건 살아야 하나.
“건설사 등 주택사업자로부터 처음 분양받은 수분양자의 경우 주택 거래 시 허가 대상이 아니다. 2년간 실거주 의무가 없다. 임대해도 된다. 단 이를 팔 때 매수자의 경우 허가 면적을 초과한다면 허가를 받아야 한다.”
 
한은화 기자 onhwa@joongang.co.kr
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