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[더오래] 집 사려면 자금 증빙 내야…잠실·삼성동 거래 끊기나

중앙일보 2020.06.19 10:00

[더,오래] 최환석의 알기쉬운 부동산(33)

정부가 21번째 부동산 대책을 발표했다. 6월 17일 발표된 부동산 대책을 살펴보자. [사진 Pixabay]

정부가 21번째 부동산 대책을 발표했다. 6월 17일 발표된 부동산 대책을 살펴보자. [사진 Pixabay]

 
지난 11일 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관의 추가대책을 시사하는 발언을 꺼낸 지 1주일 만에 정부가 21번째 부동산 대책을 발표했다. 규제지역 대폭 확대, 토지거래허가구역 지정 및 법인 규제 등 내용 면에서도 시장에 많은 영향이 예상되는 대책들이 줄줄이 쏟아졌다. 6월 17일 발표된 부동산 대책을 살펴본다.
 
[자료 국토교통부]

[자료 국토교통부]

 
1) 과열지역에 투기수요 유입 차단
지속해서 상승하고 있는 수도권 주택시장과 이상 급등 양상을 보이던 지방 일부 지역을 조정대상지역과 투기과열지구로 추가 지정했다. 시장의 과열을 막고자 하는 고심이 엿보이는 대목이다. 조정대상지역의 추가 지정에 따라 수도권(경기 및 인천 일부지역 제외)은 전 지역이 규제를 받게 됐다. 조정대상지역 뿐만 아니라 곧바로 투기과열지구의 2중 규제까지 받게 된 인천(연수구, 남동구, 서구)과 대전(동구, 중구, 서구, 유성구)지역은 심리적인 타격도 꽤 클 것으로 예상된다.
 
[조정대상지역·투기과열지구 지정 현황도 / ’20.06.19 기준] 
[자료 국토교통부]

[자료 국토교통부]

 
가장 강력한 규제지역 중 하나인 토지거래허가구역 지정 또한 이번에 새로운 규제로 활용됐다. 최근 영동대로복합개발사업, 잠실 MICE 개발사업, 현대GBC 등 대규모 개발사업으로 시장의 관심이 집중되고 있는 서울 송파(잠실동)·강남구(삼성동, 청담동, 대치동)가 그 대상지역이다. 실수요자 외에는 거래 자체가 원칙적으로 불가능하게 된다고 할 수 있다. 토지거래허가구역으로 지정되면 일정 면적(주거용 18㎡, 상업용 20㎡) 이상의 토지를 취득할 때 관할 구청장의 허가가 필요하며 허가받은 목적대로 이용해야 하는 규제가 따르기 때문이다. 이를 위반할 경우에는 2년 이하의 징역형도 가능한 강력한 규제이다. 이는 당일 오후 서울시 도시계획심의위원회의 심의를 통과했으며 23일 발효될 예정이다.
 
[토지거래허가구역 용도별 이용의무기간] 
[자료 국토교통부]

[자료 국토교통부]

 
아울러, 주택구입을 위한 자금출처에 대한 검증을 강화하기 위해 자금조달계획 제출 의무 대상과 증빙자료 제출 대상을 크게 확대했다. 규제지역(투기과열, 조정대상)에서 주택을 거래하는 경우에는 거래액가액과 무관하게 자금조달계획서를 제출(현행 3억원 이상)해야 하며, 투기과열지구 내에서는 거래가액과 무관하게 자금조달계획에 따른 증빙자료를 제출(현행 9억원 초과)해야 한다. 시행령 개정이 필요한 사항으로 올해 9월경 시행될 것으로 예상된다.
 
이외에도 오는 7월 1일부터는 규제지역 내에서 무주택자가 주택담보대출을 받기 위해서는 주택가격과 관계없이 6개월 내 전입해야 한다. 1주택자의 경우에도 6개월 이내에 기존주택을 처분하고 신규주택에 전입하는 조건일 경우에만 대출이 가능할 예정이다. 갭투자 방지를 위한 전세자금대출보증 또한 강화했다. 전반적으로 규제지역 내에서 실수요자를 제외한 투자수요를 차단하겠다는 의지로 보인다.
 
2) 정비사업 규제 정비
부동산 시장의 가격상승을 주도하는 재건축 아파트에 대한 규제 내용 또한 이번에 추가됐는데 광역시·도의 권한 강화를 포함한 재건축 안전진단 강화방안과 조합원 분양신청 자격요건의 강화가 대표적이다.
 
향후 ‘도시 및 주거환경정비법’이 개정된 이후(2020년 12월 예상)에는 수도권 투기과열지구의 재건축 조합원은 최소 2년 이상 거주하는 경우에 한해서 분양신청이 가능하도록 강화될 예정이다. 다만 시행일 이후 설립되는 조합부터 적용된다. 일부에서 추측했던 재건축 가능 연한을 40년으로 늘리지 않았지만, 조합설립을 준비하고 있던 초기 단계인 재건축 단지의 셈법이 좀 더 복잡해진 셈이다.
 
3) 법인 활용을 위한 투기수요 근절
대출규제, 양도세 강화 등 점차 강화된 규제로 인해 최근 법인을 활용한 대출과 갭투자가 성행했다. 이는 정부 발표자료에서와같이 부동산 매매업과 임대업 법인이 2017년 대비 2019년에 140%, 117%씩 증가하고 법인아파트 매수비중이 같은 기간 서울 0.5%에서 2.2%로 늘어난 것에서도 잘 알 수 있다. 이에 따라 이번 대책에서 법인을 활용한 투자에 제동을 걸었다.
 
오는 7월 1일부터는 주택 매매·임대사업자에 대한 주택담보 대출이 전면 금지된다. 이는 규제·비규제 지역 관계없이 모든 지역이 대상이며 법인·개인사업자 모두에게 적용된다. 또한 2021년부터는 법인이 보유한 주택에 대해서는 종부세 공제(6억)를 폐지하고, 개인 종부세율 중 최고세율인 3~4%의 종부세율을 적용하며, 양도세율 추가세율을 20%로 인상하는 등 정책당국은 법인을 통한 주택 구입을 투기로 분류하고 있다.
 
4) 12·16 대책 및 공급대책 후속조치 추진
이번 부동산 대책에서는 공급에 대한 방안을 새로 제시하지는 않고 있다. 기존에 발표한 공급대책 등에 대해 후속조치를 최대한 빠른 시일 내 추진하겠다는 계획을 다시 한번 확인하는 수준에 그쳤다. 특히 지난 5월 6일 발표한 ‘수도권 주택공급 기반 강화 방안’에서 밝힌 공공성을 강화한 정비사업 활성화 및 도심 내 유휴부지 추가확보를 위해 올해 중 시범사업지를 지정하는 등 빠른 추진이 예상된다.
 

6.17 부동산 대책 어떤 의미가 있을까?

금번 부동산 대책은 상승세가 강하게 나타난 이후 발표했던 과거 대책들과 달리 서울지역의 아파트 주간 변동률이 상승전환 되자마자 전격적으로 발표됐다. 수도권이 꾸준한 상승세를 유지해 온 상황도 반영이 됐겠지만, 시장에 반응하는 정부의 대응속도가 과거에 비해 빨라진 모습을 보인다.
 
또 과열 상태로 판단된 수도권 일부 지역의 경우 조정대상지역과 투기과열지구를 동시에 지정함으로써 부동산 시장의 안정을 위해 지속적인 규제를 시행할 수 있다는 의지를 다시 한번 피력한 셈이다. 지난 12·16대책에서 대출규제 등을 통해 관리하기 시작했던 법인 투자에 대해서는 전격적으로 칼을 빼 든 모양새다. 향후 투기적 성격으로 분류되는 갭투자 및 우회 투자에 대해 단호한 모습이 예상되는 대목이다.
 

부동산 시장, 어떻게 흘러갈까?

대규모 대책이 발표됨에 따라 복잡해진 셈법으로 부동산 시장은 당분간 관망세를 유지할 가능성이 크다. 특히 비규제 지역에서 조정대상지역과 투기과열지구가 중첩으로 지정된 인천, 안산, 대전 등은 수요자들의 관망세로 상승세가 둔화될 가능성이 있다.
 
그렇지만 기존 규제지역의 경우에는 기존의 다양한 규제들로 인해 이미 정책에 대한 내성이 생겼기 때문에 단기간 내 심리가 회복될 가능성이 매우 크다. 따라서 향후의 부동산 시장은 정부의 공급정책이 제대로 작동되는 시기까지 시장과 정책당국의 치열한 힘겨루기가 지속될 수밖에 없어 보인다.
 
하나은행 부동산자문센터 팀장 theore_creator@joongang.co.kr
 

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최환석 최환석 하나은행 부동산자문센터 팀장 필진

[최환석의 알기쉬운 부동산] 우리나라 사람의 부동산 사랑은 유별나다. 가계 자산에서 부동산이 차지하는 비중이 70%로 세계적으로 유례를 찾아보기 힘들 정도다. 부동산 보유 비중은 미국 30%, 일본 40%에 불과하다. 부동산이 전 재산이다시피 하다 보니 사람들의 관심이 집중되는 게 당연하다. 때마침 자고 나면 아파트값이 수천만원씩 오르는 등 부동산 시장이 뜨겁다. 부동산이 우리의 삶을 들었다 놨다 하는 현실이다. 대한민국에서 살려면 싫든 좋든 부동산을 잘 알아야 한다. 어설프게 접근했다간 큰코다친다. 부동산 전문가가 고객들에게 상담한 내용을 토대로 알찬 부동산 정보를 알려주고 돈 되는 부동산은 무엇인지 콕 짚어준다.

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