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안장원의 부동산 노트

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안장원 중앙일보 부동산팀장 ahnjw@joongang.co.kr

이혼 위자료로 집주니 "양도세 내라"···'부부의 세계' 세금폭탄

중앙일보 2020.05.16 05:07
이혼을 다룬 JTBC 드라마 '부부의 세계'.

이혼을 다룬 JTBC 드라마 '부부의 세계'.

“결혼은, 부부는, 생각보다 아무것도 아닌 것 때문에 흔들리기도 하고 뒤집히고 깨지기도 해.” JTBC 드라마 ‘부부의 세계’ 지선우(김희애).
 

명의 상관없이 모든 부동산이 공동재산
처분, 명의 이전 등에 각종 세금 붙어
다주택자엔 양도세 중과 적용
이혼도 '절세'가 중요해져

부부 사이는 칼로 '물 베기’보다 ‘무 베기’라는 말이 더 실감 나는 대사다.  
 
통계청에 따르면 지난해 이혼 건수가 11만건이고 인구 1000명당 연간 이혼 건수인 조이혼율이 2.2다. 수치가 많아 보이지 않지만 현실에선 주변에서 흔해졌다. 기자가 평일 오후에 이 기사를 작성하느라 앉아 있는 커피숍 테이블 인근 자리에서 40대로 보이는 여성 3명이 나누는 대화의 주제도 이혼이다. “안 하는 게 좋은데….”

 
이혼 이유는 다양해졌다. 2000년 통계를 보면 성격 차이(59.8%), 가족 간 불화(34.6%), 경제 문제(126.9%), 배우자 부정(10.2%) 등의 순이었다.
자료: 통계청

자료: 통계청

최근인 2017년 통계에선 성격 차이(38.1%), 경제 문제(10.6%), 배우자 부정(6.3%) 등의 비중이 작아지고 기타·미상이 35.3%로 2000년(21.7%)보다 크게 늘었다. 말하지 않는 이유가 많다는 건 그만큼 이혼이 쉬워진 셈이다.
 
이혼 정리는 더 어려워졌다. 함께 산 세월이 길어졌기 때문이다. 과거엔 결혼 초 헤어졌는데 지금은 오래 살다 갈라선다. 2000년 이혼 10건 중 6건이던 혼인기간이 지난해엔 3건도 안된다. 같은 기간 20년 이상은 2건에서 4건으로 급증했다. 
 
이혼에서 감정은 ‘부부의 세계’처럼 단박에 자르기 어렵지만 재산은 무 베듯 나눠야 한다. 재산의 대부분을 차지하는 부동산은 어떻게 되나. 이현곤 변호사(법무법인 새올)와 김종필·이우진 세무사의 설명을 들었다.  

 

결혼 때 가져온 부동산도 공동재산

 
법원 재산분할 판결은 비율로 정해진다. 명의는 별 의미가 없다. 남편이든 아내든 명의에 상관없이 모든 부동산을 공동재산으로 본다. 결혼 때 가져온 부동산도 혼인기간이 길면 공동재산에 포함한다.   
 
이 변호사는 “형성만이 아니라 혼인 기간 동안 재산을 유지하는 데 기여한 점을 인정한 것”이라고 말했다.  
 
부동산이 많지 않으면 대개 한쪽이 부동산을 갖고 분할 몫을 현금으로 준다. 헤어지는 마당에 같은 서류(등기부등본)에 이름을 나란히 올리고 싶지 않을 것이다. 
 
부동산 금액 평가가 관건이다. 아파트는 국민은행 시세 기준이다. 국민은행 시세가 없거나 시세를 알 수 없는 경우엔 감정평가금액이다. 법원에서 감정평가를 한다.

 
전매제한 적용을 받는 분양권은 거래가 없기 때문에 분양가가 기준이 될 수밖에 없다. 요즘 분양가가 주변 시세보다 훨씬 저렴해 분양권이 ‘로또’여서 재산분할로 현금 대신 분양권을 받는 게 나을 수도 있다.  
자료: 통계청

자료: 통계청

이혼 재판 동안 부동산 가격이 많이 오르면 재산분할 금액이 달라질 수 있기 때문에 재산분할 쟁점이 되곤 한다. 부동산 평가 기준 시점은 판결 직전인 변론종결일이다. 재판하는 동안 시세가 오르면 분할할 금액이 그만큼 커지는 것이다.  
 
재산분할을 할 때 부동산과 현금 어느 게 유리할까. 가격이 많이 오르면 당연히 부동산이 낫다. 가격 상승 기대감 등으로 부동산을 갖는 경우 유의할 게 있다.  
 

재산분할 위해 집 판다 

 
현금 여유가 있으면 모르겠지만 돈이 없으면 대출을 받아 재산분할 금액을 줘야 한다. 정부의 주택담보대출 규제 강화로 대출이 어렵다. 시세 15억원 초과이면 대출을 아예 받지 못한다. 부동산을 처분해야 할 수 있다.  
 
부동산을 처분하는 데 들어가는 세금·중개수수료 등 비용은 부동산 소유자가 부담해야 한다. 재산분할에 반영되지 않는다. 주택이 여러 채여서 다주택자 중과로 양도세를 많이 내면 재산 분할 금액을 건네고 남는 게 별로 없을 수도 있다.  
 
이 변호사는 “재산 분할은 양도가 아니기 때문에 처분 비용은 고려 대상이 아니다”고 말했다.

 
재산 분할을 위해 부동산을 처분할 상황이면 함께 처분해서 나눌 필요가 있다.  
 
부동산이 많으면 현금보다 부동산으로 나누는 게 세금 등 처분 비용을 줄이는 이점이 있다. 서울 등의 분양권이나 재건축 아파트(입주권)가 거래 제한을 받아 명의를 바꿀 수 없지만 이혼은 예외다.  
부부

부부

부동산을 넘겨받으면 취득세를 내야 한다. 무상 취득 세율이 3.5%이지만 이혼에 따른 재산분할로 인한 취득은 특례세율을 적용받아 1.5%다. 물론 취득세도 재산 분할 계산에서 제외된다. 
 
이혼하면서 배우자에게 주는 부동산에 양도세가 걸려 있다. 다주택자는 중과로 만만찮은 세금이 될 수 있다.

 
재산 분할로 명의를 이전하는 경우엔 양도세가 없지만 위자료로 부동산을 넘기면 양도세가 나온다.  
 
김 세무사는 “위자료는 채무인 셈이어서 명의를 넘겨주는 사람이 이득을 보기 때문”이라고 말했다.  
 
10억원에 산 부동산을 20억원 시세에서 위자료로 넘기면 10억원의 차익에 대해 양도세가 나온다.  
 

재산분할과 위자료 

 
부동산을 넘겨받은 측이 이후 팔 때 내는 양도세는 재산 분할이냐 위자료냐에 따라 다르다. 당초 2010년 취득 가격이 10억원, 2020년 이혼 시점 시가 20억원, 2030년 매도 가격 30억원일 경우 재산 분할로 받으면 취득가격이 10억원이어서 시세차익 20억원에 대해 양도세를 내고 보유 기간이 20년이 된다.  
 
위자료로 받으면 취득가격이 20억원이어서 시세차익이 10억원이고 보유 기간이 10년이다.  
 
이 변호사는 “양도세 등 세제가 강화되면서 이혼 때 절세가 중요해졌다”며 “아무리 다투던 사이도 세금을 줄이는 방법을 찾는 데는 이견이 없다”고 전했다.  
 
법조계에 따르면 부동산 세금을 줄이려 위장 이혼하기도 한다. 이혼하면서 주택을 나누면 세대나 본인 소유 주택 수가 줄어 세금 부담이 줄어든다. 세대 기준으로 2주택 이상이면 양도세가 62%까지 중과되고 개인이 가진 집이 둘 이상이면 종부세 세율도 1주택자보다 높다. 위장 이혼을 가려내기 쉽지 않다.  
 
이 세무사는 “법적으론 이혼했더라도 같이 사는 등 실제로 이혼한 것으로 보기 어려우면 같은 세대로 보기 때문에 양도세 중과를 피할 수 없다”고 말했다. 안장원 기자 ahnjw@joongang.co.kr  
 
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