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[그게머니] "입지 끝판왕 온다" 7년 놀던 용산 그땅 용틀임

중앙일보 2020.05.09 06:00
서울 부동산 시장이 다시 용산을 주목하고 있습니다. 정부가 최근 용산역 주변에 아파트 8000가구를 공급한다고 밝혀서죠. 구체적인 개발 계획은 나오지 않았지만, 시장의 관심이 대단합니다. 현지 중개업소엔 문의가 잇따르고, 인터넷 부동산 커뮤니티도 "진짜 로또가 나타났다", "언제 얼마에 분양하나" 같은 글로 도배될 정돕니다. 대체 어떤 곳이기에 이렇게 반응이 뜨거울까요?
서울 중심부인 용산역 정비창 부지. 중앙포토

서울 중심부인 용산역 정비창 부지. 중앙포토

#용산 개발 멈췄던 이유

=국토교통부가 아파트 8000가구를 짓겠다고 한 곳은 한국철도(코레일)가 보유한 용산역 뒤편 철도정비창 부지다. 이곳은 51만㎡(약 15만4000평) 규모로, 인근 서부이촌동 일대와 함께 과거 용산국제업무지구 사업지에 포함됐던 곳이다. 당시 사업비만 31조원으로 단군 이래 최대 개발사업으로 불렸고, 서울을 상징하는 곳이 될 거라는 기대가 컸다. 당시 땅값만 8조원(3.3㎡당 7418만원)에 달했다. 그러나 2008년 금융위기 이후 불어닥친 부동산 경기 침체 여파로 2013년 사업이 백지화됐다. 그 이후 수년간 빈 땅으로 남아 있던 이곳을 정부가 다시 개발하겠다고 나선 거다.
2013년 사업이 무산됐던 용산국제업무지구의 당시 예상 조감도. 중앙포토

2013년 사업이 무산됐던 용산국제업무지구의 당시 예상 조감도. 중앙포토

#입지 등 경쟁력은

=일단 '입지 끝판왕'이란 평가를 받는다. 서울 중심부에 있고 한강과 가까우며, 강남·강북을 오가기 편한 '금싸라기 땅'이다. 서울 지하철 1·4호선, KTX가 주변을 지나며, 신분당선도 2025년 개통 예정이다. 이번 개발 방안엔 주택 외에 호텔과 쇼핑몰 등 상업·업무 시설이 포함됐다. 주변에 용산공원, 한남뉴타운 사업 등 개발 호재가 많아 미래 가치도 뛰어나다.
 
=용산은 지난 1~2년간 이른바 '마용성(마포·용산·성동)'으로 불리며 서울 강북권의 집값 상승세를 이끌었다. 서울 내에서 집값도 비싼 편이다. 3.3㎡당 아파트 가격이 4562만원(4월 말 기준, KB부동산)으로, 강남구(6613만원)와 서초구(5742만원)의 뒤를 이었다. 강남 3구로 묶이는 송파구(4497만원)보다도 비쌌다.
 

#분양 물량은 얼마나

=주택 8000가구는 대부분 주상복합 아파트로 공급될 전망이다. 이 중 일반분양 물량은 6000가구 안팎으로 예상된다. 박선호 국토부 1차관은 지난 6일 "8000가구 중 절반(4000가구)은 공공주택, 나머지 절반은 민간에 매각해 분양가 상한제를 적용해 분양할 계획"이라고 말했다. 공공임대 물량이 전체 가구 수의 30%로 묶이는 점을 고려하면 민간 분양 4000가구, 행복주택 같은 임대주택은 2000~2400가구 나올 것으로 보인다. 나머지 1600~2000가구는 공공분양분이다. 교통이 편리하고 광화문·여의도·강남 등 주요 업무지가 가까워 청약 수요가 많을 것으로 보인다.

 

#분양 시기는 언제

=정부는 내년에 정비창 부지를 도시개발구역으로 지정한 뒤 2023년 사업승인을 완료할 계획이다. 2023년 말 분양을 시작한다는 목표다. 변수가 생겨 사업이 일사천리로 진행되지 않으면 2024~2025년으로 미뤄질 가능성도 있다.

8000가구 주택 들어설 용산정비창 부지. 그래픽=김경진 기자 capkim@joongang.co.kr

8000가구 주택 들어설 용산정비창 부지. 그래픽=김경진 기자 capkim@joongang.co.kr

#예상 분양가는

=분양 시점까지 최소 3년 이상 남은 데다, 그때까지 어떤 변수가 생길지 몰라 분양가를 예상하긴 쉽지 않다. 다만 현재의 정부 정책 기조가 유지되고, 큰 변수가 없다는 가정 아래 분양가는 3.3㎡당 4000만원을 넘지 않을 것이란 분석이 많다. 전용면적 84㎡(옛 33평)의 경우 최대 13억원 정도란 얘기다. 분양가 상한제가 적용되기 때문이다. 현재 주변 아파트 시세는 3.3㎡당 5000만원대다.

 
=사업이 공공택지 개발이 아닌 도시개발사업 방식인 만큼 분양가가 예상보다 높을 것이란 기대도 나온다. 공공택지는 땅을 추첨제로 공급하지만, 도시개발사업은 최고가 낙찰 방식으로 시행사에 넘기는 구조여서다. 시행사가 땅을 비싸게 살 수 있기 때문에 분양가도 올라갈 것이란 논리다. 그러나 정부의 가격 통제 기조가 강한 상황에서 높은 분양가가 나오기는 현실적으로 쉽지 않다는 지적이 있다. 국토부는 최근 "한국토지주택공사(LH) 등 공공이 시행하는 도시개발사업의 경우 택지공급방식 개선 방안을 마련할 계획"이라고 밝히기도 했다.

 
황의영 기자

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