[더오래] 세무조사 부르는 이상한 부동산 거래, 혹시 당신도?

 
Q. 얼마 전 국토교통부에서 발표한 부동산시장 불법행위 대응반의 조사 결과에 따르면 부동산 거래와 관련해 각종 세부담을 피하기 위한 꼼수들이 상당수 적발되었다고 한다. 그중 가족들과의 주택 거래가 문제 되어 국세청에 통보된 건이 무려 약 700건이나 된다고 하는데, 주로 어떤 유형인지 살펴보고 그 시사점을 찾아보도록 하자.
 
A. 이번 대응반이 수많은 주택 거래 중 이상하다고 판단해 국세청에 통보한 거래의 대부분은 ‘자금출처’에 대한 의심에서 비롯된 것이라 할 수 있다. 자금출처를 따져보다 보니 소득이 부족한 미성년자 또는 가정주부의 주택 구입이 문제가 된 것이다. 심지어 무주택자인 가족을 부당하게 활용한 내용도 드러났다.
 
 
국세청에 통보된 사례 중 미성년자의 주택 구입과 관련된 것이 있다. 자세히 살펴보면 미성년자인 A가 부모와 공동명의로 아파트B를 샀는데 그 자금출처로 기존에 A가 이미 보유하던 주택 C를 매각해 자금을 조달했다고 소명한 것이다. 그런데 왜 문제가 된 걸까?
 
대응반은 아파트B의 취득자금은 주택C의 매도대금에서 나온 것으로 비교적 명확하지만, 당초 주택C의 매입자금은 어디서 난 것인지 의심의 폭을 더 넓혀서 살펴본 것이다. 즉, 최근 취득한 주택B가 아니라 훨씬 그 이전에 취득한 C주택과 관련해서까지 문제로 삼은 것이다. 당시 A의 나이나 소득으로 보아 주택C를 구입할 자금이 없었으므로 부모 또는 조부모의 편법 증여 여부를 조사해 증여세를 추징할 목적으로 국세청에 통보된 사례라 할 수 있다.
 
이처럼 세무조사에서는 자금출처를 판단할 때 1차적인 것만 보지 않고 기간 범위를 더 확장해 살펴볼 수 있다는 점을 명심해야 한다. 위 사례처럼 주택C를 매도해 다른 주택을 매입했다면 그 주택C의 취득자금은 어디서 난 것인지 살펴볼 수 있다는 것이다. 비슷한 사례는 매우 많다. 주택 구입자금 출처를 밝힐 때 그 전 6년간 전세로 거주하다가 전세보증금을 보태서 구입했다고 소명하는 경우도 마찬가지이다. 그럼 6년 전 전세보증금은 또 어떻게 마련했는지까지 확장해서 조사할 경우 결국 자금 출처가 부족해 오랫동안 감추었던 증여 사실이 드러날 수 있다는 점도 생각해야 한다. 특히 이렇게 오래된 과거의 증여 사실이 드러나게 되면 거액의 증여세뿐 아니라 그동안의 가산세까지 추징되어 세부담이 커질 수 있어 주의가 필요하다.
 
단독 명의로 취득하는 것보다 배우자와 공동명의로 취득할 경우 종합부동산세 절감도 가능하고 향후 양도세 부담도 줄일 수 있다는 장점이 많다. 다만 취득 자금 중 배우자의 몫까지 대신 지급할 경우 이는 배우자에 대한 증여에 해당된 점을 주의해야 한다. 물론 배우자 증여는 6억원이 공제되므로 그 범위 내에서 대신 매입자금을 내주는 것은 증여세 문제가 발생하지 않는다.
 
그러나 배우자의 몫을 대신 내준 금액이 6억원을 넘을 경우 증여세 문제가 될 수 있다. 이번에 국세청에 통보된 사례를 보면 배우자와 공동명의로 아파트를 매수했는데 남편의 지분은 1/10이고, 배우자의 지분은 9/10로서 배우자에게 증여한 금액이 6억원이 훨씬 넘다 보니 증여세 탈루 혐의가 의심되어 국세청에 통보된 경우이다.
 
그럼 배우자의 지분을 과다하지 않게 6억원 범위에서 대신 내 준 경우라면 세무조사를 피해갈 수 있을까? 꼭 그렇지는 않다. 만일 이번 취득 건뿐 아니라 과거에도 배우자 명의로 부동산을 구입한 것이 있다면 이를 합산해 최근 부동산을 2~3건 취득한 것으로 비칠 수 있다. 특히 소득이 부족한 배우자라면 충분히 그 자금출처를 의심받을 수 있기 때문이다.
 
따라서 배우자와 공동명의로 부동산을 매입할 경우 자금출처 조사에 대해 충분한 대비가 필요하다. 만일 종전에 대출금 등을 포함해 구입했다면 이자 및 원금상환 등에 대해 배우자의 부담 사실 여부를 입증할 수 있는 증빙 등을 잘 갖추어 놓아야 한다.
 
이번 발표에 따르면 국세청뿐 아니라 경찰청에까지 통보된 사례도 있다. 무주택자인 동생의 명의로 부동산 투자를 하다가 부동산실명제법 위반 및 탈세 혐의가 더해져서다. 사례에서 A의 주택 구입 자금에 대한 출처로 조사하는 과정에서 무주택자인 동생B의 주택 구입 자금을 90%나 대신 지급한 사실이 적발된 것이다.
 
뿐만 아니라 동생B의 주택에 동생 대신 A가 오랜 기간 거주한 사실과 함께 동생B의 주택을 양도하면서 양도대금을 모두 A의 계좌로 받은 사실이 더해져 명의신탁, 즉 부동산실명제법 위반 사례로 경찰청에 통보되었다. 또한 동생B는 1주택자로 양도세 비과세를 받았는데 사실상 소유자인 A의 주택일 경우 다주택자로서 양도세가 추징될 수 있어 국세청에도 통보된 것이다.
 
이처럼 다주택자의 양도세 중과세 규정을 피하기 위해 또는 일시적 2주택자의 양도세 비과세를 받기 위해 무주택자인 형제들의 명의를 빌리는 경우도 많은데, 이번 합동조사를 통해 이러한 꼼수도 충분히 적발될 수 있다는 점을 알아야 한다. 무리하게 부동산을 취득할 경우 자금출처 조사를 통해 금융계좌를 살펴보다가 이러한 탈세 사실이 드러나기도 한다. 
 
따라서 본인의 소득이나 자금출처에 비해 무리하게 주택을 구입하는 것은 매우 위험하다는 점을 명심해야 한다. 또한 가족이나 형제들과 부동산 거래를 할 경우 국세청은 그 거래 사실 자체를 의심하게 되고 현재 시가대로 거래된 것이 맞는지, 자금은 실제 오고 갔는지 그리고 그 자금 출처는 충분한지 등 다각적인 분석 및 조사를 통해 탈세 혐의를 찾아낼 수 있다는 점을 결코 간과해서는 안 된다.
 
세무사 theore_creator@joongang.co.kr