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[더오래] 다주택자 증여, 5월 말까지 서둘러야 하는 이유

중앙일보 2020.04.18 07:00

[더,오래] 최용준의 절세의 기술(59)

 
Q 다주택자인 주씨는 조만간 가족들에게 주택을 증여하려 한다. 주택 공시가격이 크게 오르면서 재산세와 종합부동산세 부담이 더 늘어날 것이라는 점도 증여를 서두르게 된 계기지만 향후 증여세, 취득세뿐 아니라 양도세 등 각종 세부담이 더 커질 수 있다는 이야기를 듣고 더 이상 미루면 안 되겠다고 생각했다. 다주택자들이 주택 증여를 서두르는 구체적인 이유는 무엇인지, 그리고 증여를 한다면 어떤 주택을 누구에게 언제까지 증여하는 것이 좋은지 살펴보자.
 
A 지난 3월 국토교통부가 발표한 공동주택 공시가격(안)에 의하면 올해 공시가격은 전국 평균 5.99%가 증가하고 서울 14.75%, 대전 14.06%가 증가하는 것으로 나타났다. 특히 서울은 강남구 25.57%, 서초구 22.57%, 송파구 18.45% 등으로 크게 증가할 예정이다.
 
공시가격 인상으로 인해 다주택자들은 재산세뿐 아니라 종합부동산세 부담이 크게 늘어날 것으로 보인다. 더구나 지난 12·16 대책에서 고가주택과 다주택자의 종합부동산세율 및 세부담 상한을 높이면서 다주택자의 종합부동산세 부담이 더 가중될 전망이다. 이에 따라 다주택자들은 이를 대비해 주택을 매도하거나 가족들에게 증여하는 등의 대책을 세우고 있다. 만일 가족들에게 증여한다면 어떤 점을 유의해야 할까?
 
공시가격 인상으로 다주택자들은 재산세뿐 아니라 종합부동산세 부담이 크게 늘어날 것으로 보인다. 이를 대비해 주택을 가족들에게 증여한다면 어떤 점을 유의해야 할까? [사진 Pixabay]

공시가격 인상으로 다주택자들은 재산세뿐 아니라 종합부동산세 부담이 크게 늘어날 것으로 보인다. 이를 대비해 주택을 가족들에게 증여한다면 어떤 점을 유의해야 할까? [사진 Pixabay]

언제, 누구에게 증여하느냐에 따라 절세효과가 달라져

재산세와 종합부동산세는 가족 단위로 계산하지 않고 인별로 각각 계산하기 때문에 다주택자인 주씨가 미리 배우자나 자녀에게 주택을 증여해 주택 수를 줄인다면 보유세도 절감할 수 있다. 재산세와 종합부동산세는 과세기준일인 6월 1일 현재 주택을 보유한 사람이 납세의무자가 된다. 따라서 늦어도 5월 말까지는 증여를 완료해야 보유세 부담을 줄일 수 있다.
 
취득세까지 줄이려면 증여를 더 서둘러야 한다. 국토교통부에 따르면 2020년 주택공시가격을 4월 29일에 결정·공시할 예정이라고 한다. 즉, 4월 29일 이후에 증여하면 2019년 주택공시가격에 비해 크게 오른 2020년 주택공시가격이 적용되기 때문에 취득세 부담도 덩달아 더 커지게 된다. 따라서 증여받는 가족들의 취득세 부담을 줄이기 위해서라도 늦어도 4월 28일까지는 증여등기를 완료해야 한다는 점을 명심해야 한다.
 
또 누구에게 증여하느냐에 따라 증여세 부담도 달라진다. 자녀는 5000만원까지 증여공제가 가능하지만, 배우자는 6억원까지 증여공제가 가능하므로 배우자에게 증여하는 것이 증여세 부담이 훨씬 작다. 다만 양도세는 세대별로 주택 수를 판단하기 때문에 주씨가 배우자에게 증여하더라도 다주택자로서의 주택 수는 줄지 않는다. 반면 이미 분가해 별도 가구인 자녀에게 증여하면 주씨의 주택 수는 줄일 수 있으니 다른 주택을 양도할 때 양도세 절감에 보다 유리하다고 볼 수 있다.
 

어떤 주택부터 증여할 것인지 우선순위 바로 정해야

만일 다주택자인 주씨가 가족들에게 증여한다면 어떤 주택부터 증여해야 할까? 어떤 주택을 먼저 증여하는지에 따라 향후 절세효과가 달라질 수 있으므로 우선순위를 바로 정하는 것도 매우 중요하다.
 
주씨가 보유한 여러 주택 중 가급적 양도차익이 큰 주택을 먼저 증여하는 것이 절세 면에서는 더 좋다. 다주택자로서는 양도차익이 큰 주택은 향후 양도세 부담도 크기 때문에 차라리 증여하는 방법으로 양도세 부담을 피해 가는 것이 현명하다.
 
가령 주씨가 거주하는 주택 외에 임대 중인 아파트 A(양도차익 5억원 예상), B(양도차익 2억원 예상)가 있다고 가정해 보자. 주씨로서는 B보다 A에 대한 양도세 부담이 훨씬 크기 때문에 이왕이면 A를 배우자에게 미리 증여하는 것이 향후 절세효과를 더 극대화할 수 있다. 지금 A를 시가 6억원에 증여(배우자증여 공제 6억원 적용)할 경우 증여세 부담도 없고, 이를 5년 뒤 배우자가 8억원에 양도한다면 양도차익 2억원에 대한 양도세만 내면 된다. 그러나 주씨가 A를 계속 보유한다면 양도차익은 총 7억원으로 늘어나 그만큼 양도세 부담도 더 커질 것이다.
 
만일 주택을 증여할 때 향후의 양도세 절감보다는 지금 당장의 증여세 부담을 줄이는 것에 더 주안점을 둔다면 아파트보다는 단독주택이나 다가구주택을 증여하는 것이 더 유리하다. 아파트는 매매사례가액 즉, 시가로 증여가액을 계산하므로 증여세 부담이 상대적으로 크지만 단독주택이나 다가구주택은 비교할만한 매매사례가액이 없는 경우가 많아 주택공시가격으로 증여가액을 계산한다. 주택공시가격은 여전히 시가보다 훨씬 낮은 편이라 증여세 부담도 아파트에 비해 더 가벼운 편이라 할 수 있다.
 
다주택자가 가족들에게 주택을 증여할 계획이라면 가급적 올해 6월 말 전에 부담부 증여를 활용하되, 보유세 부담까지 줄이려면 그전에 5월 말까지는 증여해야 한다. 취득세 부담까지 줄이려면 4월 28일까지는 증여를 마무리해야 한다는 점을 명심하자. [사진 Pixabay]

다주택자가 가족들에게 주택을 증여할 계획이라면 가급적 올해 6월 말 전에 부담부 증여를 활용하되, 보유세 부담까지 줄이려면 그전에 5월 말까지는 증여해야 한다. 취득세 부담까지 줄이려면 4월 28일까지는 증여를 마무리해야 한다는 점을 명심하자. [사진 Pixabay]

다주택자라면 6월 말까지 부담부 증여 적극 활용해야

주씨와 같은 다주택자들은 주택 증여 시 ‘부담부 증여’를 활용하는 것도 좋은 방법이다. 부담부 증여란 재산과 함께 그에 딸린 채무까지 함께 증여하는 것인데, 주택에 담보된 채무나 세입자로부터 받은 전세보증금을 끼고 증여하는 경우를 말한다. 자녀에게 승계되는 채무로 인해 자녀의 증여세 부담은 크게 줄어들게 되므로 채무를 넘겨주는 부모가 약간의 양도세를 낸다는 점을 고려해도 전체적으로는 절세효과가 더 큰 편이다. 단, 조정대상지역 내 다주택자들은 양도세 중과세율이 적용되고 장기보유특별공제도 받지 못해 양도세 부담이 너무 커서 그동안 이러한 부담부 증여를 활용하기 어려웠다.
 
그러나 다주택자도 양도세 일반세율이 적용되고 장기보유특별공제까지 받을 수 있도록 지금은 한시적으로 허용되고 있다. 다만 조정대상지역 내 10년 이상 보유한 주택에만 적용되고, 올해 6월 말까지 양도하거나 부담부 증여를 해야만 적용받을 수 있다.
 
따라서 다주택자가 가족들에게 주택을 증여할 계획이라면 가급적 올해 6월 말 전에 부담부 증여를 활용하되, 보유세 부담까지 줄이려면 그전에 5월 말까지는 증여해야 한다. 취득세 부담까지 줄이려면 4월 28일까지는 증여를 마무리해야 한다는 점을 명심하자.
 
세무사 theore_creator@joongang.co.kr
 

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최용준 최용준 세무법인 다솔 WM센터 3본부 대표세무사 필진

[최용준의 절세의 기술] 재산을 불리기 위해선 돈을 이리저리 굴려 수익을 올리는 재테크를 해야 한다. 그러나 저금리·저성장 시대라 재테크가 잘 듣지 않는다. 돈을 굴리다 오히려 재산을 까먹기 일쑤다. 그렇다고 은행에 넣어두고만 있을 수 없는 일. 물가상승을 고려하면 수익은커녕 손실을 볼지 모른다. 방법은 있다. 비용을 줄이면 실질 수익은 올라가게 돼 있다. 세금을 절약하는 절세는 재테크 보릿고개에 실질 이익을 얻는 방법이다. 물론 정부가 세수 확보를 위해 징세를 강화하는 바람에 절세의 여지가 자꾸 좁아지고 있긴 하다. 그래서 더욱더 필요해지는 절세의 기술이다. 돈 많은 부자가 아닌 보통 사람도 있는 재산을 지키려면 보유해야 할 무기다. 국내 최고의 세무전문가가 생생한 사례를 통해 절세의 기술을 전수한다.

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