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'청약시장 약자' 30대 지름길···반년이면 '로또당첨' 길 보인다

중앙일보 2020.04.18 05:14
분양가가 주변 시세보다 저렴해 새 아파트 청약경쟁이 치열하다.

분양가가 주변 시세보다 저렴해 새 아파트 청약경쟁이 치열하다.

‘로또’ 분양시장에서 소외된 30대. 청약제도가 무주택 기간이나 청약통장 가입 기간이 길수록 유리하게 돼 있어 나이가 많을수록 당첨에 유리하기 때문이다. 
 

30대 로또 분양 당첨으로
신혼부부 특별공급 관심 높아
소득 요준에서 부적격 속출
가구원 수 늘리고 자녀 많으면 유리

30대에도 볕이 드는 틈새가 ‘특별공급’이다. 신혼부부 등 특별한 자격에 해당하는 무주택자를 대상으로 일반공급에 앞서 우선 공급하는 물량이다.  신혼부부·다자녀 가구·생애 최초 구입·노부모 부양 등이다. 조건만 맞으면 일반공급보다 경쟁률이 낮고 당첨자 선정방식이 복잡하지 않아 유리하다.  
 
지난 2월 서울 강서구 마곡지구 9단지 공공분양에서 특별공급 경쟁률이 22.5대 1이었고 일반공급은 6배가 넘는 146.8대 1이었다.  지난해 말 서울 서대문구 홍제동 e편한세상 홍제 가든플라츠에서도 일반공급 경쟁률(59.9대 1)이 특별공급(17.7대 1)의 3배가 넘었다.  
 
특별공급 중에서도 30대의 지름길로 꼽히는 게 ‘신혼부부 특별공급’이다. 자격이 상대적으로 덜 까도로워 30대가 도전하기에 문턱이 낮기 때문이다. 
 
하지만 지름길에 함정이 많다. 지난달 청약 접수한 경기도 과천시 과천지식정보타운 과천제이드자이 특별공급 물량 당첨자 515가구 중 30%에 가까운 140가구가 ‘부적격’으로 판정돼 당첨이 취소됐다. 부적격 당첨 절반 이상이 신혼부부에서 나왔다. 신혼부부 당첨 194가구의 40% 정도가 부적격인 셈이다.
  

넓은 문

 
특별공급 중 신혼부부 물량이 가장 많다. 전용 85㎡ 이하, 분양가 9억원 이하인 특별공급 대상에서 비율이 신혼부부 20(민영)~30%(공공), 다자녀 10%, 노부모 3%, 생애 최초 20%(공공분양만 해당)다. 민영아파트에서 특별공급 물량의 절반 정도가 신혼부부 몫이다. 
 
21일부터 청약 접수하는 경기도 수원시 영통구 망포동 영통자이 653가구에서 특별공급이 279가구이고 신혼부부가 130가구다.
  

물량이 많다고 경쟁률이 떨어지는 게 아니다. 특별공급 경쟁이 가장 치열한 게 신혼부부이기도 하다. 지난해 12월  e편한세상 홍제 가든플라츠 특별공급 접수 결과 경쟁률이 신혼부부 34.8대 1, 노부모 부양 11.1대 1, 다자녀 1.7대 1이었다. 과천제이드자이에서도 신혼부부가 38.4대 1로 특별공급 전체 평균 경쟁률(25.2대 1)을 훨씬 능가했다.  
 

낮은 문턱

 
신혼부부 특별공급 요건은 결혼 7년 이내 무주택자다. 초혼 연령이 평균 33세다. 2018년 기준 주거실태조사에 따르면 신혼부부 무주택자가 절반 정도다(46.1%). 수도권에 무주택자가 절반이 좀 넘는다(52.1%). 결혼한 30대 절반은 신혼부부 특별공급을 두드려볼 수 있는 셈이다. 
 
청약통장 일반공급 1순위에 해당하는 자격을 갖추지 않아도 된다. 수도권에서 일반공급 1순위 청약통장 요건이 2년 이상 가입인데 신혼부부 특별공급은 통장 가입 6개월 이상이면 된다. 
  
다자녀 특별공급은 자녀가 셋 이상이어야 하고 노부모 특별공급은 65세 이상 부모를 3년 이상 부양해야 한다. 노부모에게 집이 있으면 안 된다. 신혼부부 특별공급은 자녀나 노부모와 상관없다.  
 
대신 신혼부부 특별공급에선 민영주택 다자녀·노부모 특별공급에 없는 소득 제한이 있다. 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득을 기준으로 120%(맞벌이 130%)까지다. 공공분양은 신혼부부 특별공급 외에 다른 특별공급도 소득 제한을 두고 있다. 신혼부부보다 엄격해 생애 최초 100%, 다자녀·노부모 120%다.  
 
그런데 이 소득 기준이 부적격 온상이다. 공공분양인 과천제이드자이 부적격의 대부분이 소득 기준에 맞지 않아서였다.  
 
소득 기준

소득 기준

간단히 말하면 소득은 세금을 떼기 전 ‘세전’ 소득인데 ‘세후’ 소득으로 알고 있는 경우가 많다.
  
소득은 입주자모집공고일을 기준으로 연간 소득을 근무 월수로 나눈 금액이다. 연간 소득은 비과세소득을 제외한 과세 대상 급여액이다. 최근 1년 사이에 육아 휴직 등 휴직이나 휴가가 있으면 이 기간을 제외한 기간의 소득을 실제 근무 기간으로 나눠 계산한다. 휴직 등으로 실제 연간소득이 줄었더라도 특별공급 소득 기준 계산에는 반영되지 않는다. 중간에 이직 등으로 소득이 달라졌으면 1년 치를 합쳐서 12개월로 나눈다. 
 
근로자가 손쉽게 월평균 소득을 알 수 있는 방법은 국민건강보험공단 홈페이지(www.nhis.or.kr)에서 민원신청→개인민원→조회/발급에서 알 수 있다.  
 

당첨 확률 높이기

 
신혼부부 특별공급에서 소득 기준을 초과하는 경우가 많다. 2018년 기준으로 수도권 신혼부부의 월소득이 평균 412만6000원이다. 지난해 가구원 수 3인 이하 도시근로자 월소득(555만원)보다 적지만 맞벌이로 2배를 번다고 보면 130%(722만원)를 넘는다. 
 
가구원 수를 늘려 소득 기준을 낮출 수 있다. 월평균 소득 구간이 가구원 수별로 다르다. 3명 이하부터 1명씩 늘어날 때마다 10%가량 소득 기준이 올라간다. 가구원이 5인이면 900만원까지 자격이 된다.    
 
자녀를 늘리기 어렵기 때문에 60세 이상 부모와 함께 사는 방법을 생각할 수 있다. 가구원 수는 모집공고일 기준 가구원 수를 따지는 것이어서 청약가점제 등에서 요구하는 ‘3년 이상 동거’ 조건이 없다. 부모가 집이 있어도 괜찮다. 청약 신청자의 무주택 조건에 영향이 없다. 부모 집에 얹혀 살거나 부모를 모시고 살면 된다.  
분양가가 주변 시세보다 저렴해 새 아파트 청약경쟁이 치열하다.

분양가가 주변 시세보다 저렴해 새 아파트 청약경쟁이 치열하다.

이때 주의할 점은 부모의 소득이 있으면 불리해진다. 신혼부부 월평균 소득 기준은 성인 가구원 전체의 월평균 소득을 합치기 때문이다. 
 
신혼부부 특별공급 당첨은 민영주택에서 미성년자인 자녀 수가 좌우한다. 자녀에는 태아도 포함한다. 자녀 수가 같으면 추첨으로 당첨자를 가린다. 신혼부부 특별공급 경쟁이 치열하기 때문에 자녀가 둘은 돼야 당첨을 기대해볼 수 있다. 2018년 기준 수도권 신혼부부의 평균 가구원 수가 2.98명이다. 3인 가구가 가장 많은 46.2%이고 4인 가구가 20.4%다.  
 
김보현 미드미네트웍스 상무는 “오랫동안 청약을 준비해 오지 않은 30대 부부라면 신혼부부 특별공급을 찾는 게 새 아파트를 분양받을 수 있는 가장 현실적인 방법”이라고 말했다.  
 
6개월이면 청약통장을 만들고 자녀 수도 늘릴 수 있다. 안장원 기자 ahnjw@joongang.co.kr 
 
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안장원 안장원 기자